מליון דולר - והיעד הבא

🕒 פורסם בתאריך: 05/05/2021 02:08

עוד יתרון בנדלן יכול להיות הגדלת הפיזור של כלל נכסיך. תשואה עתידית כמובן אי אפשר לחזות- יכול להיות שתרוויח ויכול להיות שתפסיד, אבל מה שבטוח שבמהלך כזה(ככל הנראה) אתה מוריד את תנודתיות התיק.

🕒 פורסם בתאריך: 05/05/2021 08:48

לא שופט, אבל אולי עדיף שבני המשפחה שלך ישמרו את הכסף שלהם לעצמם, סיכוי טוב שהם צריכים/יצטרכו אותו יותר ממך.



קנית דירה למגורים זו החלטה מאוד פרסונלית ויותר פסיכולוגית מכלכלית. אישית אני לא כ''כ מאמין בזה ובכל זאת עשיתי את זה, ולא בטוח שאני מצטער, כי יש גם הרבה יתרונות לדירה משלך. אני קצת מצטער שלא מיקסמתי את המינוף על הדירה כדי למזער את הפגיעה בתיק המנייתי.

הייתי מכוון להיות מסוגל פרישה מוקדמת גם אם אתה לא רוצה לפרוש. זה משחרר אותך להתעסק רק במה שאתה רוצה בלי דאגות פרנסה.

🕒 פורסם בתאריך: 05/05/2021 21:55

זה אכן שיקול מרכזי

לא משנה כמה האקסלים אומרים שאין סיבה לקנות, נראה תמיד שהמציאות בשטח אחרת. עוד לא פגשתי אחד שהתחרט על קניית דירה (מתביישים?).



לגבי מינוף - גם כאן אני על הגדר. פסיכולוגית קשה לי עם הלוואות והוצאת כסף שלא שלי. אי-המחוייבות הזו היא מה שאיפשר לי שנה ללא עבודה בלי לחצים.



כרגע מבחינת פרישה מוקדמת אני יכול לממן את ההוצאות השוטפות שלי בלי בעיה (כ7000 בחודש בממוצע, אחרי חופשות והוצאות חד פעמיות וכו׳). המספר הבא הוא להוצאות זוגיות ומתקרבים לשם. לשים חלק מהכסף הזה על דירה למגורים יקטין תנודתיות הוצאות חודשית ואת אי-הוודאות של מגורים שגם היא גובה מחיר.

🕒 פורסם בתאריך: 06/05/2021 08:39

להתחרט זה ספקטרום...



אני לא כ''כ רציתי לקנות דירה מראש, אבל למשל אשתי מאוד רצתה והיא קצת מתחרטת, כי החלטנו שלא מתאים לנו לגור שם ובמחיר למשתכן אסור למכור במשך כמה שנים טובות.



חוץ מזה יש confirmation bias, לרוב האנשים זו אחת ההחלטות הכי גדולות בחיים, אתה רוצה שיודו בפניך שזו היתה טעות? מה גם שאין להם איך לדעת מה היה מצבם אם לא היו קונים, וגם תזכור ששוק הנדל''ן היה מאוד שמח בעשור האחרון, מה שממש לא קורה תמיד. אז חוות הדעת שאתה מקבל מאוד מוטות.

🕒 פורסם בתאריך: 06/05/2021 10:01

לא לשכוח עוד עניין, שאנשים עם אחריות פיננסית ובפרט עוקבי המשקיעה הם זן נדיר בארצנו.



מרבית הישראלים יקנו דירה "כי צריך" וישפכו לתוכה את כל הכסף שיש ואין להם (כולל כספי פיצויים). הם לרב גם יקנו הרבה בית וכמה שיותר מהר, עם ראיה קצרת טווח. הם לרגע לא חושבים על העובדה הולכת להיות עסקת התשלומים הגדולה והארוכה בחייהם.



אתן דוגמא קרובה אלי: יש לנו זוג חברים שקנו דירת 3 חדרים מתפרקת בעיר מגוריהם לפני כמה שנים.



הדירה הייתה מאוד זולה אבל מתפרקת והבעל היה בטוח שהם ישפצו אותה וימכרו אותה מהר ברווח. בפועל, הם שיפצו את הדירה בעלות של 150K (כ27% ממחיר הקניה). הם לקחו משכנתא יקרה ובאחוז מימון גבוה, וגם אז ההחזרים היו כבדים עליהם (הוא היה בין עבודות והיא הייתה סטאג'רית להוראה).



כיום ההכנסות שלהם גדולות פי 3-4 ולפני חצי שנה הם החליטו לפרסם את הדירה למכירה (עם לדת הבת השניה, הדירה נהייתה קטנה לטענתם). השבוע הם מכרו אותה כדי לקנות דירת 5 חדרים עם מרפסת (כי עכשיו הם יכולים לעמוד בהחזר החודשי של המשכנתא).



את הדירה הם מכרו בכ100K יותר מהעלות המקורית שלה. אם נוסיף לעלות הזאת את עלות השיפוץ, עמלת המתווך ושירות החוב (בניכוי ההוצאה האלטרנטיבית על שכירות), הם כנראה הפסידו 100K מההרפתקאה הזו. המספר הזה יקפוץ אם נוסיף את העלות האלטרנטיבית, אבל מהיכרותי איתם הכסף היה יושב בעו"ש במקרה הטוב ומבוזבז במקרה הרע.



והכי גרוע? בת הזוג לא מחשיבה במחיר קנית הדירה את העלות האסטרונומית של השיפוץ.

🕒 פורסם בתאריך: 06/05/2021 10:02

מצד שני גם ההחלטה לא לקנות זו החלטה (ומבחינת המחיר שלה זה באותו סדר גודל)… ושם יש הרבה אנשים שדווקא כן מתחרטים :roll:

🕒 פורסם בתאריך: 06/05/2021 10:24

אשמח לראות / לאתגר את האקסלים האלה (סתם מתוך עניין, כמובן שלא מתוך המלצה)



תנסה לקחת בתור הון עצמי את המטח (אני אישית מסתכל על דירה למגורים שאפיק דומה לאג"ח/ או מניות דיבדנד זהב כי זה נותן לי תשואה קבועה נטו של 3-4 אחוז - כי אני לא משלם שכר דירה ובעצם מעלים על ידי כל את התנודתיות וגם מכיר הדירה כבר לא משחק תפקיד)



תשלים את ההון העצמי מפוליסת החיסכון



בנוסף ממליץ לבדוק את החישוב פעמים



פעם אחת ללא משכנתא כלל



ופעם אחת עם משכנתא (לצורך העניין מסלול פינוי ולהישאר רק עם 2/3 פריים - תניח רבית 1 אחוז)



ואל תשכח להכניס לחישוב מס רווחי הון על מימוש תיק (במשיכת חודשית לדוגמא) מול פתור ממס על דירה ראשונה



באמת שלא בא לשכנע, או להמליץ - פשוט אוהב לאדגר את הדעה שלי ולאמת אותה עם מי שחושב אחרת כי תמיד מניח שאני טועה (-:

🕒 פורסם בתאריך: 06/05/2021 15:34

אולי זה מתקזז עם שכר הדירה שהם היו משלמים אם הם היו גרים בשכירות.

🕒 פורסם בתאריך: 06/05/2021 16:05

לא זו הייתה הסיבה...

🕒 פורסם בתאריך: 06/05/2021 16:31

אנחנו עברנו לדירה בבעלות המשפחה ששיפצנו על חשבוננו לפני כמה שנים ואני די מצטער על המעבר והתהליך. זאת למרות שחסכנו וחוסכים שכר דירה, כך שיש החזר השקעה יפה (אבל נמוך מ-20% להערכתי, ללא התחשבות בתשואה אלטרנטיבית על ההון שהושקע) לשיפוץ.



1. קשה לי עם הקצאת הון לא יעילה וקשה אתה רוכש דירה אתה חושב על העתיד ובמידה ומדובר במשפחה צומחת קשה לבחור מראש את השטח האופטימלי.



2. חווית השיפוץ הייתה די גרועה, ואני לא מספיק מרוצה מאיכות המוצר (נראה טוב, איכות בניה בעייתית משהו). בעת שיפוץ גם נוטים לתת חשיבות גדולה מדי להחלטות שאחרי זה מעניינות את התוספתן. סוג שיש, אריחים, כיורים וכו'. כל החלטה כזו דורשת הרבה זמן. כשאתה כבר גר בבית, אתה מבין שזה כמעט לא מעניין.



3. התעסקות עם שכנים / שיפוץ בבניין וכו' זה לא ממשקים שאני נהנה מהם. מרגיש שבשכירות הסיכון נמוך משמעותית. ויש פחות ממשק עם אנשים. צריך רק ליפול על משכיר טוב. לא קשה מהניסיון שלי והסביבה.



עבורי באופן אישי לא מתאים כנראה.



מעריך שלאדם הממוצע זה כדאי לגור בדירה בבעלותו מאחר ולרוב יכולות ההשקעה לא אופטימליות.

🕒 פורסם בתאריך: 06/05/2021 22:27

הדוגמאות והסיפורים על הדירות מעניינים, אבל נראה שבסופם המעורבים בוחרים להישאר עם הדירות/להשתדרג לדירה אחרת.



נתקלתם באנשים שגרו בדירה בבעלותם ובחרו למכור אותה ולחזור לשכירות (מלבד נשיאנו האהוב רובי ריבלין)?



נראה לי שאעשה וויש מודלים נוסף בסופשבוע בעקבות הרעיונות שהעלית, תודה!

🕒 פורסם בתאריך: 06/05/2021 23:10

נעים להכיר :)



בנינו בית, גרנו בו 15 שנים, השכרנו אותו עוד 6 שנים (ושכרנו במקום אחר), מכרנו לפני 7 שנים וגרים בשכירות חופשיים לזוז כאוות נפשנו.

🕒 פורסם בתאריך: 07/05/2021 07:30

סיפרתי לחבר טוב שההורים של אשתי מטרידים אותנו בנסיון לשדל אותנו לרכישת דירה למגורים.



אז הוא סיפר שבדיעבד, הוא מתחרט על זה ששילם כל כך הרבה כסף על הבית שלו + הוצאות נלוות (צנועות יחסית) ושהוא לא מבין איך השכנים שלו ממשיכים לשפוך כסף על הבית שלהם כל הזמן (שיפוץ כל כמה שנים, החלפת רהיטים בלתי נגמרת) במיוחד כשמדובר בישוב טרי.



אבל לפחות מעז יצא מתוק. ישר חשפתי אותו לבלוג והוא כבר כמה חודשים מתקדם מאוד יפה לעבר בטחון כלכלי.

🕒 פורסם בתאריך: 07/05/2021 08:11

מעניין…



הוא מתחרט על כמה שהוא הוציא על הבית? או על עצם קניית בית?



היום בדיעבד הוא היה מעדיף לא לקנות בכלל דירה (גם אם זה רק להשקעה) ולחיות רק בשכירות? או שפשוט היה נכון עבורו לקנות משהו יותר זול/קטן?



אני חושבת שהרבה אנשים מתחרטים על העלות או סוג הדירה שהם קנו (יקרה מדי/זולה מדי/גדולה מדי/קטנה מדי/ישנה מדי/רחוקה מדי/רועשת מדי וכו׳ וכו׳). אבל משום מה הם פחות מתחרטים על עצם הקניה עצמה והם בטוחים שעכשיו, אחרי שהם ישדרגו/יעברו/יתקרבו/יתרחקו וכו׳ וכו׳ וכו׳… הקנייה תהיה מושלמת.



תכלס, בכל מקום ובכל בית יש יתרונות וחסרונות. בין אם קונים אותו ובין אם שוכרים אותו :roll: …



וזה נכון שלאנשים שגרים בשכירות יותר קל לעבור ממקום שבו לא טוב להם, יחד עם זאת רבים לא עושים את המעבר הזה (מרצונם) על כל פיפס קטן, בטח לא בגיל שבו יש כבר משפחה/ילדים.

🕒 פורסם בתאריך: 07/05/2021 08:19

פעם נטיתי להסכים לזה (כי ילדים זקוקים, לדעתי, ליציבות בגילאי בי"ס) אבל אני רואה במושב שלי משפחות שחיות כאן בשכירות שנים רבות אז אולי בכל זאת מתפתחת בישראל תרבות השכרה שמאפשרת יציבות למשפחות שוכרות.

🕒 פורסם בתאריך: 07/05/2021 08:30

נראה לי שלא הבנת אותי :roll: …



אני לא חושבת שאין אפשרות לגור לטווח ארוך בשכירות. למעשה אמרתי בדיוק להיפך. אני חושבת ש-*גם* כאשר גרים בשכירות עושים את זה לטווח ארוך (בין השאר בגלל הצורך/רצון ביציבות) ואם כן עוברים (מרצון) הסיבות למעבר הן לרוב דומות לסיבות למעבר מבית בבעלותך (כלומר סיבה יחסית כבדת משקל ולא סתם על כל גחמה).



אגב אני מאוד אשמח אם תתפתח כאן תרבות של השכרה לטווח ארוך. זה נפלא הן למשכירים והן לשוכרים.

🕒 פורסם בתאריך: 07/05/2021 11:22

מסכים איתך.



החבר לא מתחרט על עצם קניית הדירה, הגודל או המיקום (וגם לא על מחיר הבית). הוא גר בישוב בשומרון, עם נוף מדהים לירדן ובמרחק חצי שעת נסיעה מהמשפחות שלהם.



אבל, הוא מספר שבדיעבד הוא היה עושה את זה אחרת.



הם קנו את הבית כשהוא היה לקראת סוף הקבע ושנייה לפני התחלת תואר והיא בשנה האחרונה בתואר בסיעוד + 3 והם קפצו קצת מעל לפופיק ולא הצליחו לחסוך ו/או להשקיע במקביל והתפשרו על הרבה דברים.



היום, כ3 שנים אחרי, הם נמצאים במצב אחר לגמרי מבחינה כלכלית. ההכנסות שלהם קפצו פי כמה, אבל גם ההוצאות (עכשיו הם +5 ועוד אחד בדרך) אבל הם התחילו לנהל תקציב ומצאו הרבה שומן לחתוך.



גם עברנו על המשכנתא שלו וכמה תעלה לו ההלוואה בסך הכל (בניגוד לכמה הוא משלם כל חודש) ולא שמח מזה. לכן הוא מתכנן למחזר אותה בקרוב.



ולגבינו. אנחנו כן רואים ערך בהצמדת חלק מהשווי שלנו למחירי הדיור בארץ. בין אם על ידי קניית דירה למגורים או להשקעה.



that said, דירה היא מוצר צריכה (ספקולטיבי משהו) בעינינו ולכן זה נמצא בתחתית סדר העדיפויות שלנו.



כרגע התכנית שלנו לטווח הבינוני (עד גיל 35, 5 שנים) היא הגעה לעצמאות כלכלית ואז לשקול צעדינו, שאחד מהם הוא רכישת דירה. עד אז אנחנו סבורים שגודל המשפחה יתכנס ויהיה לנו כיוון לגבי האיזור בו נרצה לגור לטווח בינוני.

🕒 פורסם בתאריך: 09/05/2021 09:41

אצלי במשפחה הקרובה דווקא,



קנו בית, מכרו אחרי שנתיים



בנו בית, מכרו אחרי שנה



משכירים היום כבר יותר מ5 שנים + דירה להשקעה בישוב אחר



כן רוצים לקנות שוב בית אבל קצת מעבר להישג ידם כבר



(כל הביתים פרטים בערך ברדיוס של 1 קמ)



דווקא אצלהם זה לא היה השיקול הכלכלי, יותר התחושת חופש



אני לפחות הבנתי שיש אנשים שלא בנוים לקנות בית למגורים מבחינה פסיכולוגית כי הקירות סוגרים עליהם (אולי אבל הם מיעוט)



אני לצורך הדוגמא בדיוק הפוך, עכשיו מכרנו את הבית שלנו ובונים בית חדש



ונאלצים לעבור לשנה-שנה וחצי למשהו ביינתים



וממש קשה לי עם התחושה של שכר דירה



בודקים ברצינות אופציה לקנות דירה לשנה וחצי



> בכלל לא בגלל הפן הכלכלי או הביטחון הכלכלי, אלה בפן הפסיכולוגי שלא יכולים לפנות אותנו, שאנחנו יכולים לשפץ ולהשקיע ולשנות את הדירה איך וכמה שרוצים



ושלא צריכים הודעה מוקדמת וכו



נשמח לעדכון (-:

🕒 פורסם בתאריך: 10/05/2021 09:36

עשיתי את זה, מכרתי דירת גן במודיעין ב-2010. להערכתי הפסדתי מזה בערך מיליון וחצי שקלים.



הבעיה היא שבזמנו גם לא היה לי אומץ לשים את כל הכסף במניות. מניח שלו עשיתי זאת לא הייתי ניזוק כלכלית כפי שניזוקתי, כי הכסף שכן השקעתי דווקא עלה יפה. אז לאנשים כמוני זו עוד סיבה לקנות דירה (זולה!) - נותן יותר שקט לגבי ההשקעות ויכולת לקחת סיכונים.

🕒 פורסם בתאריך: 10/05/2021 11:23

הפסדת לעומת מה שקנית או לעומת מה שיכולת להרוויח אם היית משאיר?



כי האפשרות הראשונה נראית לי תמוהה...

🕒 פורסם בתאריך: 10/05/2021 11:52

להשכיר דירה עם חוזה לשנה וחצי זה משהו שמאוד קל להשיג אותו. למה שתרצה לשפץ דירה שאתה נכנס אליה רק לשנה וחצי? פשוט תמצא דירה יחסית חדשה. לא ברור לי העניין הפסיכולוגי, אבל אני לא פסיכולוג, אולי הבעיה אצלי :)

🕒 פורסם בתאריך: 10/05/2021 13:31

זה לא שנה וחצי עם תאריך סיום, זה הערכת זמן



זה יכול להיות 10 חודשים וזה יכול להיות שנתיים ויותר



בניה זה לא משהו שהולך תמיד חלק



מניח שכן אפשר לייצר חוזה שיתן שנה + שנה אופציה או התראה של 3 חודשים + קנס או משהו כזה



אבל למצוא דירה מתאימה בדיוק לצרכים שלנו ללא שיפוץ זה אתגר לא פשוט



בעיקר כי אנחנו מחפשים במושב קטן שאין הרבה דירות בו (ומה שיש להשכרה זה יחידות מאוד קטנות לזוגות בדרכ)



וגם ה"עיר" הקרובה אין באמת הרבה אפציות מתאימות



מניח שאם זה היה תל אביב אז אולי זה היה יותר פשוט



בכל מקרה עיקר הבעיה היא פסיכולוגית, כי מניח שבכסף אפשר לפתור את כל החששות שלי



(מקסימום נשלם עוד חודשיים שכירות או נתקן את השינוים שנרצה לעשות)



וכנראה שגם ניהנו מפונקים (-;



חייב להגיד שיש לנו איזה אופציה אבל נצטרך לוותר על המדיח שלנו בשביל זה כי אין מקום- וזה מחשבה קשה לי (-;

🕒 פורסם בתאריך: 10/05/2021 16:32

אפשר לשאול למה מכרת?

🕒 פורסם בתאריך: 10/05/2021 17:03

לעומת מה שהייתי מרוויח, כמובן. הנקודה היא שמעבר לכך שפספסתי את העליה העצומה שהיתה במחירה של הדירה הזו, היותי חסר דירה גרמה לי לזהירות יותר בנוגע לשאר הכסף שלי.

🕒 פורסם בתאריך: 10/05/2021 17:03

עברתי לחו"ל ולא רציתי להתעסק עם ההשכרה.

🕒 פורסם בתאריך: 10/05/2021 19:49

אויש נו, ככה אפשר להגיד על כל דבר שהוא הפסד כי אפשר היה להרוויח יותר. כשמכרת את הבית - הרווחת? אם כן, אל תקרא לזה הפסד.

זה מעניין... אז כשהיתה לך דירה הרגשת חופשי לבזבז? וכשמכרת, הפכת להיות סולידי? הנה עוד נקודה לטובת החיים בשכירות :)

🕒 פורסם בתאריך: 10/05/2021 22:24

אני דווקא הבנתי שהוא נהיה יותר זהיר מבחינת ההשקעות שהוא היה מוכן לעשות עם הכסף. וזה יכול להיות חיסרון גדול אם הזהירות גורמת להמנעות מהשקעה.



השקעה בנדל״ן (בין אם בדירה למגורים ובין אם בדירה להשקעה) הרבה פעמים מאפשרת (פסיכולוגית) להשקיע את שאר ההון ברמת סיכון גבוהה יותר בגלל תחושת הביטחון שהחלק שמושקע בנדל״ן נותן.

🕒 פורסם בתאריך: 11/05/2021 22:29

גם אני. בעלת יותר מדירה אחת, גרה בשכירות... :-)

🕒 פורסם בתאריך: 12/05/2021 22:55

בדיוק ככה.

🕒 פורסם בתאריך: 05/09/2021 22:58

תודה על כל התגובות והמחשבות בעדכון האחרון, השפעתם על שיקוליי בנושא ועזרתם לי להסתכל מנקודות מבט נוספות.



בארבעת החודשים האחרונים הכל התנהל על מי מנוחות, החסכונות השיאו תשואה לאיטם, וללא הפתעות גדולות.



בהמשך לדיון בפוסט שפותח את השרשור - מצאנו דירה לרכישה למטרת מגורים, ועכשיו הגענו לחלק המימון. מקווה שכאן יהיה מעט יותר בשר וחומר לדיון.



מחיר הדירה כ4מ׳ ש״ח. כן, יקר. כן, לב תל אביב. כן, זה מה שנבחר בסופו של דבר.



הדירה תמומן מחסכונות שונים שלי, מתנה נדיבה מהורי שני הצדדים, ומשכנתא. ברשותכם, אתמקד בשני חלקים לדיון:



החסכונות



כבר כתבתי על פוליסות החיסכון שאני מתכנן לפדות בשלב מסויים. הנה הגיעה העת שלהן לשרת חלק מההון העצמי. עומדות בפניי שתי אפשרויות:



* לפדות את מלוא הסכום משתי פוליסות החיסכון, כ1.55מ ש״ח לפני מס, 1.45מ אחרי מס.



* לאחד את החיסכון שבהכשרה (מיסוי נמוך) לתוך החיסכון בהראל, כך שיהיה בו כ1.53מ, ועל סכום זה לקחת הלוואה. כרגע התנאים הם 70% עבור פריים-0.5. זה ייצא כ1.1מ להון עצמי בסופו של דבר.



אני לא מרגיש 100% בנוח עם המינוף הנוסף הזה, אבל היות והכסף כבר שם, מרגיש לי יותר בטוח מאשר סתם הלוואה, פלוס דחיית מס וכו׳.



המשכנתא



גדלתי תחת שנאה לחובות ותמיד חשבתי שאם אקח משכנתא היא תהיה מינימלית, ואחתור באגרסיביות לסגור אותה כמה שיותר מהר. עכשיו אני כבר לא כל כך בטוח בזה ואני רואה את ההלוואות ככלי.



המשכנתא המדוברת היא 1.8מ. זה יוצא פיפס מתחת ל45% אחוז מימון.



המשכנתא נלקחת על שמי בלבד, עם נטו של כ23א, אין התחייבויות נוספות כרגע, ההוצאות הקבועות (מלבד דיור) הן סביב 3א בחודש, החיסכון החודשי גבוה. יכולת ההחזר שלי (אם בנקים היו מאפשרים מעבר לשליש) מאוד גבוהה.



לאחר סבב ראשוני של בנקים, עם תמיכה של בנקאי ידידותי, קיבלנו את ההצעה הבאה (בפורמט משכנתאמן, הנחת מדד 1% לשם נוחות).



סכוםמסלולשיטת החזרתקופהריביתמדדהחזר חודשיהחזר כולל1600,000צמוד 5+5 עוגן אגחשפיצר360 (30 שנים)1.412,044857,6172599,000פרייםשפיצר360 (30 שנים)11,927693,5833601,000קבועה לא צמודהשפיצר360 (30 שנים)3.052,550918,027

החזר חודשי התחלתי 6521. פחות מ0.3 מהשכר נטו.



מה אני אוהב? הריביות, עד כמה שאני מבין, נמוכות מאוד.



מה אני לא אוהב? התקופה ארוכה, וההחזר החודשי נמוך.



* האם זו מהמשכנתאות ״שחבל להחזיר״ ושווה ליהנות ממנה לאורך התקופה?



* האם יהיה קל להחזיר אותה בחלקים אם יגיעו סכומי כסף גדולים, או מחסכונות שיצטברו תקופתית? את החלק הצמוד הבנתי שכן, וגם הפריים מן הסתם.



* מבחינת הון אישי - ככל הנראה בשנים הקרובות הכנסות משק הבית עומדות לגדול לכ35א׳ בחודש. אנחנו נוכל להחזיר עוד בחודש אם נרצה. השאלה היחידה היא אם כשתגיע העת - האם נעדיף חסכון נוסף, שינוי במשכנתא או אולי אפילו דירה נוספת.



תודה מראש על המחשבה

🕒 פורסם בתאריך: 06/09/2021 01:13

אתה יכול להגדיל את ההחזר בשביל לקצר את התקופה של הקל"צ, מה שיוריד עוד יותר את הריבית של המסלול הזה.



אגב שקלת מסלול פיתוי?

החלק הכי בעייתי זה הקלצ במקרה שהריביות יורדות. אבל במקרה שלך הריבית של הקלצ מאוד נמוכה ביחס לאורך התקופה, אז בסיכוי טוב בשנים הקרובות לא יהיה עמלת פירעון מוקדם במסלול הזה. על פי הריביות *כרגע* רק עוד 15 שנה כשתגיע למדרגה של ה10-15 שנים יהיה עמלת פירעון מוקדם. (אבל מן הסתם יש סיכון כי אי אפשר לדעת לאיזה כיוון הריביות ילכו..)



את המשתנה כל 5 שנים אפשר לסגור כל 5 שנים בלי עמלת פירעון מוקדם.

🕒 פורסם בתאריך: 06/09/2021 05:32

וואו… קפצת מאפס למאה.



זה לא הון עצמי. זה עוד 1.1 מליון שקל הלוואה מעבר להלוואה על 1.8 מליון של המשכנתא שאתה מתכנן. כלומר מאדם שלא רצה בכלל למנף את הכסף שלו אתה הולך למנף כמעט שלושה מליון שקל!



מה גם שאם אני זוכרת נכון הפוליסה שלך היא במסלול כללי. המשמעות היא שאתה מתכנן למנף כסף שאתה תמשיך להחזיק במסלול שבחלקו (חציו?) הוא אג״חי, שאתה משלם עליו דמי ניהול גבוהים. זה לא מהלך כלכלי. אלא מהלך שנועד להכריח אותך לחסוך את הכסף ושאתה מוכן, בשביל תחושת ההכרח הזו, לשלם על זה בכסף (ההפרש בין הריבית שתשלם לריבית האפסית שתקבל על החלק האג״חי בפוליסה).



אגב, לחסוך את הכסף… ההלוואה על חשבון פוליסת החיסכון היא רק ל- 7 שנים. המשמעות היא שאתה מדבר על החזר מאוד מאוד גבוה. זה מתאים לך?



לדעתי לא.



ראשית החישוב (החזר כולל) שעשית לוקה (מאוד) בחסר.



אתה באמת מעריך 1% מדד שנתי במשך 30 שנה?



אין שום שינוי בפריים במשך 30 שנה?



בכל מקרה על דירה של 4 מליון שקל יש לך אפשרות לעשות מסלול פיתוי של מליון שקל (לקחת משכנתא של 3 מיליון ולהחזיר מיידית 1.2 מליון כתלות בגובה המשכנתא שאתה רוצה).



המשמעות היא שאתה יכול להישאר עם מליון שקל בפריים מינוס 0.6 (אישית הייתי מקצרת את התקופה ל- 20-25 שנה במיוחד אם אתה נרתע פסיכולוגית מהלוואות).



את שאר הכסף שתכננת, 800,000, תוכל לקחת במסלול קל״צ (אישית הייתי מקצרת את התקופה ל- 20-25 שנה בתמורה להפחתה בריבית).



וכמובן חשוב להשתמש במסלול הפיתוי בשביל להפחית כמה שיותר את הריבית על הקל״צ.



הבעיה בתוכנית הזו שההחזר מן הסתם יחרוג מה- 30% הכנסות, כך שלא בטוח שהבנק יאפשר את זה. אבל שווה לנסות.

🕒 פורסם בתאריך: 06/09/2021 05:45

היי



זו שאלה כוללנית מידי, יש דירות מגורים בטווחי מחיר שונים אפילו בגובה ההון הקיים לרשותך.



אני בעד דירת מגורים או דירה להשקעה עד לטווח מחיר של 1.8 מיליון ש"ח, בתנאי שהרכישה תעשה עם משכנתא סבירה,



בתנאי שהרוכש הוא בעל יכולת חסכון משמעותי כך שיוכל להמשיך לחסוך לצורך עצמאות כלכלית.



כל עוד אתה פעיל בשוק העבודה, רכישת נכס למגורים במזומן בלבד עלול להשבית חלק משמעותי מההון העומד לרשותך.



בהצלחה !

🕒 פורסם בתאריך: 06/09/2021 08:57

זה הפסד אלטרנטיבי



או כפי שניתן לכנותו fomo פיננסי.



הפסד זה בטוח לא כי לא ירד מחשבונך שקל.



אם זה היה הפסד, אז הפסדת 70 מליון שלא השקעת את הכל בביטקויין.



עשית את מה שיכולת וידעת הכי טוב, ולכן זה בלתי נמנע.



עניין ההפסד האלטרנטיבי הוא בעיני כלי לקבלת החלטות לעתיד, לא על מרמור על העבר.



וגם אז הוא מתעתע.



אתן דוגמה מעניינת (בעיני)



אדם מקריח רוצה לעשות השתלת שיער בטורקיה בעלות של 10,000 שקלים.



זה נשמע לו יקר, להשקיע סכום שכזה על קצת יותר שיער על הראש.



אבל אז הוא הופך בראשו את השאלה - ונניח שכל השיער היה עלי - שלא הייתי מקריח. והיה בא מישהו ואומר - קח 10,000 ותוותר על השיער שעל הראש שלך. מגוחך לשאול נכון? אין אדם שפוי שהיה מסכים לכך.



אם כן כל המקריחים חייבים לעשות השתלות שיער? הרי גם אם זה יקר, גם אם הם השלימו עם איך שהם נראים, עליהם לחשוב מה הם היו עושים מן העבר השני של הגדר.



האמנם?



כי האדם בעל השיער קשור לשיערו, ואילו הקירח המתלבט קשור לכספו. אנחנו תמיד נקשרים למה שברשותנו. אתה נקשרת לדירה שלך במודיעין. מכרת אותה רק על הנייר.



התשואה מן הצד השני של הגדר לא באמת משנה את חיינו.



רק הורגלנו לחשוב כך.



ההאחזות שלנו בדברים, ובעיקר ברעיונות, היא שגורמת לנו לסבל.



אז בקיצור, כפי שאמרו חז"ל, let it go.

🕒 פורסם בתאריך: 06/09/2021 09:48

קודם תחליט איזו הקצאה אתה רוצה - כלומר כמה מינוף כולל נוח לך ואיך אתה רוצה לחלק את הכסף המושקע ואחר כך תבדוק איך לקבל תמהיל כזה במינימום מס.



דחיית מס רווחי הון היא נחמדה אבל בשביל שתתן תמורה משמעותית צריך לעבוד לרוב בטווחים של עשרות שנים אחרת זה יוצא הבדלים קטנטנים (נמדדים בפחות מאחוז ברוב המקרים). אל תתן לזנב לקשקש בכלב.



ממליץ לך בחום לסמלץ תרחישים שונים ולראות בעצמך את ההבדלים.

🕒 פורסם בתאריך: 09/09/2021 00:09

דוגמה יפה

זה לא שאני מייסר את עצמי כל יום, אבל עכשיו זה בהחלט עשוי שיקול בעיניי לטובת רכישת דירת מגורים. לא בגלל שהמחירים עלו, אלא בגלל שהביטחון שנותנת דירה מקל פסיכולוגית לקחת סיכונים אחרים.



(כמובן, לא כולנו בנויים אותו הדבר - למיטב זכרוני אתה די ציפור דרור, אז למישהו כמוך זה לא רלוונטי)

🕒 פורסם בתאריך: 09/09/2021 11:27

כמו שאמרו מסלול פיתוי יותר טוב כלכלית (יותר כאב ראש קצת בהתחלה)



אבל יהיה לך קשה להגיע אליו כי המשכנתא רק על שמך ויש לך הכנסות נמוכות מול ההחזר



אולי נכון כן להוסיף עוד הכנסה לחישוב הכנסות של הבנק



זה יכול להיות התחייבות הורים לעזרה



שכר של הבת זוג (לדעתי אפשרי גם אם המשכנתא לא על שמה, למרות שכמות עדיף שיהיה על שניכם)



שכר דירה מדירה שבבעלות שלך או שלך המשפחה



הכנסות דיבדנדים



ואם אתה לא מתכנן בקרוב לגור בדירה אז את יכול להצהיר שהדירה תושכר והשכר דירה יתווסף להכנסות



ואתה בנתיים גר אצל ההורים כי גם ככה המשכנא רק על שמך ...



לגבי ריביות, הם ביחד טובות אבל לדעתי לא מצויינות



קודם כל פריים - עדיף להגדיל ככל האפשר (היום מותר 2/3 עוד לפני המסלול פיתוי) ולהוריד את הריבית אפילו עוד (יש כאלה שמקבלים מינוס 0.8)



זה גם על חשבון של העלאה של ריביות במסלולים אחרים



בתוך ראיה שהמסלול הזה ישאר איתך את כל התקופה



כי אם תחסוך כסף בעתיד תרצה לסגור מסלולים יקרים יותר ואת זה תמיד להשאיר



מה גם אם תשקול מינוף, מינוף על הפריים הוא הכי זול ויחסית בטוח שאפשר למצוא מול החלופות לרוב (לא תמיד גם הפריים יכול לקפוץ אולי אולי אבל בסבירות נמוכה יותר)



הצמדה למדד זה קצת מסוכן, אם המדד יהיה 3 אחוז בשנה או אפילו שנה של 7 אחוז - האם זה סיכון שאתה עומד בו?



קלצ - זה בהחלט ריבית טובה, אבל בהגיון שלי זה המסלול שהייתי רוצה לסגור ראשון, אז אם אתה מתכנון שב5 שנים הקרובות אתה סוגר אותו , לא נורא אם הוא יהיה גבוה יותר



דרך אגב החישוב של עמלת פירעון מוקדם לוקחים את הריבית שקיבלת או הריבית המוצעת המפורסמת של אותו חודש בסגירת המשכנתא (הזול מבינהם) ולפי זה מחשבים



כלומר גם אם תוכל לקבל בתיאוריה



פריים 0.8



צמוד 5 שנים 1 אחוז



קבועה 3.65 אחוז



לבנק זה לא אמור לשנות (כי סהכ הרווח שלו נשמר)



לך זה יהיה יותר טוב אם תסגור ללא עמלת פרעות את הקבועה ואם לצורך העניין היום הקבוע היא 3.2 אז יחשבון לך לפי 3.2 ותוכל עדין להיות בלי קנס

🕒 פורסם בתאריך: 09/09/2021 14:01

אני פגשתי. משפחה צעירה, ים בעיות בבניין, ועכשיו יהיה להם קשה לעבור או לשדרג בקיצור, קצת נתקעו. לא סוף העולם, אבל לא שמחים שקנו, זה בטוח.

🕒 פורסם בתאריך: 09/09/2021 16:35

אתה מתעסק במיסוי לבד או משתמש ברואה חשבון? ואיך העברת את התיק לאינטרקטיב? יצרת אירוע מס או שהעברת את הניירות?

🕒 פורסם בתאריך: 10/09/2021 12:35

לי אישית יש נדל"ן ואני מעיד שזה אכן עזר פסיכולוגי לקחת יותר סיכונים אחרים. אותי אישית העובדה שערפל ה"כמיהה לנדל"ן" התפוגג לפני 5 שנים היא זו שהביאה אותי ואת משפחתי בסופו של דבר להשקיע בשוק המניות.

🕒 פורסם בתאריך: 10/09/2021 18:48

העברתי את הניירות ישירות מבנק לIB. עבר חלק בלי שום בעיה למעט:



- ברגע מסויים התיק עבר פעמיים (יתרה כפולה ממה שציפיתי) ואז חזר למספרים הרגילים. נתן רגע של שמחה, ואז התחלף בבעיה אסתטית שבה כל רווחי הפורטפוליו מוצגים כהפסד כי ברגע פתיחת התיק הוא היה גבוה ב100% ועוד לא הגעתי לשם חזרה. חוץ מזה הכל תקין.



- עדכנתי ידנית עבור כל הניירות את מחירי הקנייה שלהם בשביל דוחות הרווח וההפסד העתידיים.



הגשתי דוח שנתי בשנה שעברה בעזרת רואה חשבון. הוצאתי דוח מIB לפי המדריכים הנהדרים כאן בפורום, הרו״ח הסתדר איתו. היה שם רק אירוע דיבידנד אחד אז לא היה מיסוי.



בשנה הקרובה מתכנן להגיש בעצמי (יהיה פשוט יותר, יש לי את הדוח הקודם להשוואה איזה סכום הולך לאן).



מצד שני, עדיין לא מכרתי כלום ולא עשיתי דיווחים חצי שנתיים. נטפל כשניתקל.

🕒 פורסם בתאריך: 10/09/2021 19:16

וואו, תודה על כל המחשבות!



מורכב לי כרגע, פלוס כל החסרונות שA42 ציין. אני מעוניין שהדירה תהיה רשומה על שמי, לא רוצה לגרור פנימה עוד ערבים ומעורבים.

נכון מאוד. ההלוואה היא ל4 שנים, על 75% מהסכום בהלוואת בלון. זאת אומרת שבינתיים יש 1.5מ בפוליסת חיסכון, שעשתה מתחילת השנה כ9% אחרי דמי ניהול.



עם פריים-0.5% על 1.1מ של הלוואה, ההחזר החודשי הוא כ1000ש״ח. אין לי בעיה לעמוד בזה.



לגבי המינוף - לא הייתי לוקח את ההלוואה הזה כדי להשקיע בשוק ההון, כי זה מרגיש לי מסוכן. לנדלן, איפה שלא יהיה margin calls, זה משהו אחר.



מנטלית, מה שיש לי כאן בעצם זה עוד מסלול משכנתא בריבית נמוכה, שאני יכול בכל רגע לפדות אותו מכסף שכבר יש לי ומחכה לכך.



כמו שכתב

נקשרתי לכסף שכבר נמצא שם, אז מנסה לנצל אותו לטובה. אם הייתי מתעורר מחר בבוקר עם מליון שקל בעוש לא הייתי מכניס לפוליסת חיסכון, אלא משתמש בהם ישירות כהון עצמי. אני לא יודע מה עדיף.



ולעניין המשכנתא עצמה



קראתי את ההמלצות, ומעט יותר בבלוג של משכנתאמן, קיצרתי את התקופה לטובת החזרים גבוהים יותר, שיניתי את התמהיל למומלץ של משכנתאמן ל2021: 50% פריים, 40% קלצ, 10% ממשתנה כל 5.



ההחזר המקסימלי האפשרי עבורי הוא 9א׳ בחודש.



ההצעה שקיבלתי מהבנק מורידה את הקלצ, אך מעלה את הפריים. אני מאמין שבהמשך המו״מ אצליח לעשות אחד מהשניים הבאים - 1. לקבל את ריבית הקלצ הזו לתמהיל המקורי (השלישים) בהחזר קצר יותר, 2. להוריד את ריבית הפריים בתמהיל הזה (קודם הייתה -0.6 עכשיו -0.3).



עשיתי בדיקות עם כמה מתווים של העלאות ריבית, והתמהיל מתמודד איתן טוב לדעתי. אצליח להתמודד עם עלייה במדד גם כן, אבל צמצום המשתנה מגן עליי פה במיוחד באורך כזה של משכנתא.



סכוםמסלולשיטת החזרתקופהריביתמדדהחזר חודשיהחזר כולל1900,000פרייםשפיצר240 (20 שנים)1.34,2611,022,5492720,000קבועה לא צמודהשפיצר240 (20 שנים)2.783,914939,4263180,000צמוד 5+5 עוגן אגחשפיצר240 (20 שנים)1.41862241,1529,0372,203,127



נקודות לקחת בחשבון כשמחווים דעה - זו דירה למגורים, לפחות ל5 השנים הקרובות. שיעור החיסכון שלי גבוה ואני מסוגל לסגור חלק מהמסלולים אם אצטרך ב5-10 שנים הקרובות. בת הזוג גם עובדת אך לא נלקחה בחשבון כאן בכלל.

🕒 פורסם בתאריך: 10/09/2021 22:05

תאריך פריים ל30 שנים ותקצר את הקל"צ מה שיוריד לך שם את הריבית.



סה"כ תנאים טובים.

🕒 פורסם בתאריך: 11/09/2021 10:26

ההגיון שלי הוא קצת שונה מרוב האנשים פה, לגבי תמהיל משכנתא ל30 שנה. להערכתי הריבית לא תישאר כל כך נמוכה לאורך 30 שנה, מה שאומר שחישוב של פריים לפי 1% (או 1.3%) לכל אורך התקופה הוא כנראה שגוי. אני גם חושב שלאורך 30 שנה האינפלציה תהיה משמעותית יותר ממה שאתה מעריך, מה שמעלה את היתרונות של קל"צ - הוא פשוט נשחק. 2.78% קל"צ ל30 שנה זה חינם אין כסף. האינפלציה תשחק את זה, בסבירות גבוהה לדעתי (כל ההערכות האלה הן סובייקטיביות לחלוטין).



אני לא מבין מה נותן לך המסלול של משתנה כל 5 ולמה זה טוב. אתה יודע להסביר (לעצמך, בעיקר) למה אתה צריך אותו?



אישית הייתי מוכן לשלם קצת יותר על ודאות, ושם יותר בקל"צ ופחות במסלולים משתנים (כולל פריים, שהוא מאוד זול כרגע). אני לא אומר חלילה לא להיחשף כלל לפריים, צריך וחשוב לנצל את העובדה שהריביות עכשיו נמוכות - אבל אם צריך לקצר מסלולים, דווקא הייתי מחזיר קודם את המסלולים המשתנים, ונשאר ב10 שנים האחרונות של ההלוואה עם הקל"צ, שכמו שאמרתי לדעתי עוד 20 שנה לא יהיה הרבה כסף בכלל.

🕒 פורסם בתאריך: 11/09/2021 11:06

אבל זה ל20 שנים, לא 30.



100% קל"צ ל30 שנים יהיה לדעתי סביב 4.5%.

🕒 פורסם בתאריך: 11/09/2021 11:35

אותו דבר. 4.5 ל-30 שנה יישחק כמעט בוודאות בסחרור האינפלציוני הצפוי בעשורים הקרובים.

🕒 פורסם בתאריך: 11/09/2021 11:46

אני חושבת שאפתח שרשור וארכז את כל ההתנבאויות שלך לאורך השנים :)

🕒 פורסם בתאריך: 11/09/2021 11:48

שכחת להוסיף: לדעתך.

🕒 פורסם בתאריך: 11/09/2021 12:16

ברור שאין לך בעיה לעמוד בהחזר כזה כי אתה מחזיר רק את הריבית!



אבל בתום 4 שנים תצטרך להחזיר את מלוא החוב בסך של 1.1 מליון שקל, וזה כמובן *בנוסף* למשכנתא הגדולה שיש לך...



האם התכנון שלך יהיה להחזיר את החוב בתום ארבע השנים הללו? כי להחזיר סכום מאוד גדול בזמן מוגדר מאוד (וכאשר טווח ההשקעה מאוד קצר) זה סיכון מאוד גדול. אם בזמן הזה יהיו ירידות משמעותיות בשוק ייתכן שתצטרך ״לקבע״ הפסד משמעותי.



בנוסף, זה גם יגביל את הגמישות שלך לבצע פירעון מוקדם למסלולים מסויימים במשכנתא (למשל אם הפריים או המדד עולים משמעותית או במקרה שתרצה להוריד את ההחזר החודשי).



לאנשים שאין להם בעיה עם הלוואות וחובות ומינופים זה אולי סבבה (למרות שנראה לי שאנשים כאלו לא היו שמים את הכסף במסלול כללי עם דמי ניהול גבוהים). אבל אתה כתבת על עצמך:

אתה בטוח ש - *לך* זה מתאים?

🕒 פורסם בתאריך: 12/09/2021 10:52

אם אתה חושב שב5-10 שנים הקרובות אתה תסגור חלק מהמסלולים



תתכנן את זה כבר עכשיו!!



תחשוב מה הסכום שאתה תסגור, ותראה שיהיה לך מסלול מיועד לזה



תחשוב איזה מסלול זה גם יהיה



ובמסלול שאתה רוצה לסגור תעלה את הריבית על חשבון הורדה במסלול אחר



לפי מה שרשמת כל עוד המדד לא יעבור את ה1.4 אחוז בשנה ישתלם לך לסגור את הקלצ



נניח שהמדד ישאר נמוך מזה (אני לא נביא, אישית מתרחק ממסלולים צמודים אבל כל אחד והעדפה שלו)



יש לך 940K בקלצ 2.78 אחוז



התכנון שלך יהיה לסגור חצי מזה נניח תוך 7 שנים כלומר 470K (שבעוד 7 שנים יהיה סביב ה300K, כי אתה הרי במשך 7 שנים מקטין את הקרן)



יותר כלכלי לך לבקש לפרק את הקלצ ל2 מסלולים



470K בריבית 2.48 אחוז



470K בריבית 3.08 אחוז



עד לרגע הסגירה לא לך ולא לבנק יהיה איזה שהוא הבדל



בעוד 7 שנים תסגור את המסלול כמובן עם הריבית הגבוהה ותרוויח 0.3 אחוז על המסלול שנשאר למשך 13 שנים קדימה



שלב הבא למתקדמים



תקרא קצת על עמלת פרעון מוקדם וכל התהליך הזה



ותתכן מראש איך לקחת את המסלול שאתה מתכנן לסגור ככה שלא יהיה לך עמלת פרעון מוקדם או לפחות הכי נמוך שאפשר



זה קשור לריביות הממוצעות היום ולתקופה שאתה לוקח את ההלוואה



לפעמים להוסיף או לקצר שנה מהקלצ יעזור לך מאוד בעמלת פרעון מוקדם כי זה מקפיץ עמודה בחישוב ריביות (בחודש שלקחת או בחודש שתחזיר)

🕒 פורסם בתאריך: 12/09/2021 23:00

@קפיצת הדרך אלה טיפים ברמת פרו

🕒 פורסם בתאריך: 13/09/2021 06:47

@הייטקיסט בגמילה זה לא אני כתבתי את הטיפים הללו.



זה @A42 …

🕒 פורסם בתאריך: 13/09/2021 09:15

טעות שלי, סליחה ותודה @A42

🕒 פורסם בתאריך: 13/09/2021 09:37

דחיית מס רווח הון נותנת בערך אחוז רווח לשנה.



כשמדברים על טווח זמן ארוכים, זה מאד משמעותי.

🕒 פורסם בתאריך: 13/09/2021 11:22

נכון, אם מישהו היה משלם מס כל שנה לעומת מישהו שדוחה לנצח ההפרש שואף למעשה ל1.75% בשנה (בהנחה של 7% תשואה ריאלית):



חישוב עבור שלושה משקיעים:



אופטימלי - משלם מס בסוף.



אחד שמשלם מס פעם אחת באמצע התקופה.



כמו כן הנחתי 7% תשואה ריאלית לשנה ומס רווח הון 25%.



המספר הוא לכמה הפך כל שקל ובסוגריים CAGR של שווי אחרי מס.



אופטימלי - משלם מס בסוף

פסימי - משלם מס כל שנה.

אמצע תקופה

10 שנים

(5.6%) 1.725

(5.25%)1.668

(5.4%)1.695

20 שנים

(5.9%)3.152

(5.25%)2.783

(5.6%)2.977

30 שנים

(6.13%)5.959

(5.25%)4.462

(5.76%)5.379



לעניין הפוסט המקורי וההערה שלי:



כמה זמן אתה מצפה שאדם יישאר בהקצאה שאינו שלם איתה?



מצד שני כמה כסף מבוזבז ע"י אנשים שלא מצליחים להחליט על מסלול אחד ולדבוק בו?



לכן המסקנה היא: סוף מעשה במחשבה תחילה.



לטעמי צריך להכיר את השיקולים השונים ולעשות את החישוב עבור כל מקרה באופן פרטני ולפי השיקולים האישיים.