המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 19/12/2021 19:18

בחודשים האחרונים אני עוקב אחרי מחירי השכירות בבת ים. לפי מה שאני רואה המחירים בעיר נמוכים משמעותית בהשוואה לשאר ערי הלווין של תל אביב. לשם השוואה דירה 3 חד' משופצת בגודל כ-70-80 מ"ר מושכרת ב-3,500 ולעיתים אף פחות. כמו כן אני רואה שהמון מודעות להשכרה מודגשות בזהב (כלומר משלמים ליד 2) בשביל לבלוט.

אז מה הקטע? העיר עד כדי כך גרועה? אוכלוסיה קשה? עודף משקיעים? סתם סטיגמה מהעבר?

אשמח לשמוע קצת מאנשים שמכירים את האזור.

🕒 פורסם בתאריך: 19/12/2021 19:23

שילוב של כל אלו.

🕒 פורסם בתאריך: 19/12/2021 19:32

כן

היית בבת ים ?

🕒 פורסם בתאריך: 19/12/2021 19:38

כן פה ושם. לא שמתי לב למשהו חריג בהשוואה לערים אחרות במרכז. כלומר אותם בתים ישנים שרואים בכל מקום. הדירוג הסוציו-אקונומי לא חריג לטובה או לרעה בהשוואה לערים אחרות בישראל.

🕒 פורסם בתאריך: 19/12/2021 20:00

לא הבנתי למה הם נלחמו כדי להישאר עיריה עצמאית ולא להתאחד עם תל אביב יפו. חוץ מג'ובים לכמה עובדי עירייה מה הם הרוויחו?

🕒 פורסם בתאריך: 19/12/2021 20:07

הרוויחו ג'ובים לכמה עובדי עירייה.

🕒 פורסם בתאריך: 19/12/2021 20:24

את טוענת שכל בת ים גרועה כ"כ?

אין אזורים יותר טובים ופחות טובים?

🕒 פורסם בתאריך: 19/12/2021 20:27

תראה, גם במזבלה יש אזורים פחות מסריחים אבל סך הכל המקום מסריח

🕒 פורסם בתאריך: 19/12/2021 21:17

תלוי איפה בבת ים. בצפון מערב לדוגמא דירה כזאת מושכרת ב4,500 ומעלה

🕒 פורסם בתאריך: 19/12/2021 21:29

נראה מה יהיה בעתיד, מאמין שתוך עשור בת ים תשנה את פניה בצורה קיצונית ואזור צפון מערב יהפוך לפנינה.

🕒 פורסם בתאריך: 19/12/2021 22:24

גם הבניה המאסיבית בדרום-מערב העיר (שכונת פארק הים + הפרויקט של אזורים "מומנט") משנה את פני האזור

ג.נ: מושקע באזור, המאמין מהול במקווה. הן לגבי רמת השכירויות והן לגבי שווי הנכסים

🕒 פורסם בתאריך: 19/12/2021 23:09

אין צורך להאמין, המחירים שם קופצים ברמות מטורפות כבר עכשיו.

לא ראיתי עליות כאלה בשום מקום, זה כאילו כל המשקיעים גילו פתאום את בית ים.

🕒 פורסם בתאריך: 20/12/2021 08:08

ברחו מיפו אחרי שומר החומות. או לפחות החדשים פחות זורמים לדרום יפו ומעדיפים את בת ים.

קרה כבר בעבר.

בשילוב עם כמה פרויקטים מעניינים שמושכים משקיעים (כן, "חבר"), זה שהקו האדום עוד פחות משנה נוסע, תקבל את העליות של השנה האחרונה.

לא ממליץ או מייעץ. מושקע באיזור.

🕒 פורסם בתאריך: 20/12/2021 08:37

מחירים יחסית נמוכים + פתיחה של הקו האדום אי שם ב-2022/2023 + קרבה לים מושכים את המשקיעים ששאר האזורים בגוש דן הפכו ליקרים מידי עבורם.

🕒 פורסם בתאריך: 20/12/2021 08:39

אני לא חושב שהמחירים בבת ים כל כך נמוכים. הדירות שראית ב3.5 ל4 חדרים הן באיזורים הפחות טובים של העיר והם מקבילים למחירים בשכונות הפחות טובות של חולון הסמוכה. אל תתבלבל ותשווה בטעות לרמת גן או גבעתיים. למרות שכולן ערי לוין של תל אביב הפערים עצומים.

אני מכיר אנשים ששוכרים ביפו ואנשים ששוכרים בבת ים. זאת בכלל לא אוכלוסיה. מיפו לא בורחים לבת ים, בורחים לתל אביב או לרמת גן.

לפחות בפורום הזה זה נראה ככה. פתאום כולם מדברים על בת ים.

יש מקומות יותר גרועים. לפחות היא לא פתח תקווה.

ג"נ: מושקע בבת ים.

🕒 פורסם בתאריך: 20/12/2021 08:51

השוכרים בורחים לתל אביב.

המשקיעים שהיו קונים בדרום יפו, קונים יותר בבת ים לאחר שומר החומות. לא רק, אבל יש מגמה כזאת ממה שאני רואה.

זה גל שקורה אחרי כל פעם שיש מאורעות, אמנם הפעם זה יחסית חריג, אבל זה שם.

🕒 פורסם בתאריך: 20/12/2021 10:03

חח תודה שאתם מסבירים לי, אני יודע, כל הסיבות שהשקעתי שם בעצמי.

וואו לא, ממש לא, אני מדבר מהשטח, נמכרים שם דירות כמו לחמניות טריות ובעליות מחירים נאות.

גם העיר כולה בתנופת בנייה, המון פרוייקטים יפים ומרשימים.

🕒 פורסם בתאריך: 20/12/2021 10:15

חבל שאין יותר דיבור על התנאים של האנשים האלה. עולים על ההייטק ב0 סיכון

🕒 פורסם בתאריך: 20/12/2021 12:10

מסכים. העיר בטירוף. בייחוד כל מה שמרחק 5 דק הליכה מתחנת רכבת קלה.

אם היה לי כסף הייתי קונה עוד דירה שם.

🕒 פורסם בתאריך: 20/12/2021 12:14

יותר לכיוון 15-20 שנה לדעתי. אבל כבר תוך עשור יהיה שינוי משמעותי.

🕒 פורסם בתאריך: 20/12/2021 16:43

עבדתי תקופה עם האכולוסיה שם. האוכלוסיה שם מחרידה ומפחידה.

אולי פני העיר לשינוי אין לי מושג אבל עם האוכלוסיה שיש כרגע, פחד .

🕒 פורסם בתאריך: 20/12/2021 16:55

תוכלי לפרט?

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2021 11:17

אני יודע שיש בעיר הרבה מאוד יוצאי ברית המועצות יחסית מיעוטי יכולת, אבל לא ראיתי שם משהו מפחיד בצורה קיצונית. מצד שני אני גבר אז הפרספקטיבה שלי שונה מאשר של אישה.

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2021 11:20

באופן כללי אוכלוסיה יוצאי ברית המועצות נחשבת לאוכלוסיה טובה דווקא.

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2021 11:30

מספיק סיבוב קצר בקניון בת ים כדי להתחבר לוויבים של המקום. אתה כבר תבין לבד.

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2021 12:06

האוכלוסיות הבעייתיות בעיר הן לא אלו של יוצאי ברית המועצות. ואסתפק בזה. אולי efrat תסכים לשתף.

🕒 פורסם בתאריך: 22/12/2021 15:23

יוצאי ברית המועצות הם אוכלוסיה מצויינת.

האוכלוסיה שם היא של ערסים מפחידים. לדוגמא אחד החברה שעבדתי איתו וגר במקום היה צריך לבקש מהשכן שלו להפסיק לעשות קקי בחניה. אני רצינית. עכשיו ברור שלא כל השכנים עושים קקי בחניה המשותפת של הבניין, אבל האנשים שם בהיעדר מילה טוב יותר הם ערסים ישראלים במובן הכי גרוע של המילה.

יש סיבה שבת ים היא על הים אבל המחירים בחולון הרבה יותר גבוהים (והאולוכסיה שם הרבה יותר טובה).

🕒 פורסם בתאריך: 22/12/2021 15:47

מסכים, אבל זו לא סיבה לא לקנות שם דירה להשקעה.

גם בפלורנטין המצב היה דומה לפני כמה שנים, ולפני עשור או שניים גם בחולון ובראשון.

העיר עוברת התפתחות מהירה (רכבת קלה, שכונות חדשות, מרכזי תעסוקה) ואני מאמין שהאוכלוסיה שם תשתנה אפילו בטווח של 5 שנים הקרובות.

עם מרחק של 10 דקות לתל אביב ברכבת הקלה אני לא רואה סיבה שאנשים ימשיכו לשלם פי 3 על אותה הדירה בת״א

🕒 פורסם בתאריך: 22/12/2021 17:20

פחחח. בשכונת ח300 בחולון לבדה יש יותר ערסים מבכל בת-ים. וזו שכונה יקרה ומבוקשת כי ערסים אוהבים אותה ולא חסרים ערסים עם כסף.

🕒 פורסם בתאריך: 22/12/2021 20:07

נשמע כמו מקרה נקודתי ולא מייצג.

העיר היא לא סביון, זה ברור. אבל ניתן לראות פרמטרים מאוד בולטים שדוחפים ואמורים להמשיך לדחוף את הנדל"ן קדימה בשנים הבאות. כמובן שיש לעשות הבדלה בין שכונות בעיר - אי אפשר להשוות לדוגמה את שיכון עמידר, לשכונת פארק הים.

🕒 פורסם בתאריך: 22/12/2021 20:26

רכישת נכסים בבת ים בשביל לעשות פליפ זה בסדר גמור. אם היה לי כסף הייתי קונה 2 דירות להשקעה בעיר הזאת. אבל לא הייתי מהמר על נדידה המונית של אוכלוסיה איכותית לאזור.

אל תבנה על זה. גם אחרי שבניין עובר תמ"א 38 או פינוי-בינוי אתה מקבל בדיוק את אותם אנשים שגרו שם קודם. אנשים שבקושי הצליחו לשלם 100 ש"ח בחודש ועד בית עכשיו נאלצים לשלם 1,000 ש"ח דמי ניהול + ארנונה יקרה פי 3.

בנוגע לאיכות התושבים סיפורי זוועה על קריוקי, מכות וגז-גריל במרפסת אני שומע בעיקר מאנשים שגרים במגדלים החדשים בין היתר גם בתל אביב. המגדלים האלה מושכים אוכלוסיה מסוימת ולא חסר ערסים נובורישים רבי ממון.

היום זה 25 דקות ברכבת כבדה ממרכז תל אביב עד תחנות בת ים/חולון. בכל זאת אנשים משלמים פי 3 על אותה דירה בתל אביב.

🕒 פורסם בתאריך: 22/12/2021 20:42

נתתי את דעתי האישית אחרי שעברתי כמה שנים עם האוכלוסיה המקומית. אני לא מכירה שכונות ספציפיות או את ההבדל בניהן. מבחינת אוכלוסיות שהיה לי הכי לא נעים לעבוד איתן מקום ראשון זה ללא ספק בת ים ובמקום שני יפו. לא הייתי גרה שם בחיים.

מבחינת דירה להשקעה אתה בסוף משכירים את הדירה לאנשים שגרים שם. מניחה שאפשר למצוא שוכרים מעולים שיתנו תמורה טובה להשקעה בכל מקום ובכל איזור רק עניין של לחפש / ניהול סיכונים.

בקשר לתל אביב, האוכלוסיה האיכותית של תל אביב נוטה לברוח יותר לכיון גבעתיים רמת גן ופחות לכיון בת ים אפילו שיש בה ים והיא קרובה מאוד.

🕒 פורסם בתאריך: 22/12/2021 22:23

מסכים, בטווח הזה יהיה שינוי ניכר.

מה הקשר בין ערסים לגריל גז ?

🕒 פורסם בתאריך: 22/12/2021 22:30

1000 שקל דמי ניהול זה מבין המוגזמים ששמעתי, אני גר ברמת גן בבניין בן 3 שנים אחרי תמ"א עם חניה ומרפסת ומשלם 250 שח.

רכבת כבדה לא נגישה כמו רכבת קלה, הקו האדום יסיע 70 מיליון אנשים בשנה, רכבת תגיע כל 2-3 דקות בממוצע, ובבת ים יש יחס של תחנות/שטח לא פרופורציונלי בעליל (הרבה יותר מכל עיר אחרת)

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 01:49

זה זול עד כדי גרעוני.

במגדלים גבוהים יש פעמים רבות שומר, בריכה, חדר כושר, לובי מפואר, מנקים במשרה מלאה, מערכות טכניות מפה ועד הודעה חדשה ועוד, הדברים האלה עולים כסף, הרבה כסף.

אה ותוסיף חברת ניהול אז גם מע"מ.

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 07:25

1,000 ש"ח דמי ניהול זה לא כזה יקר בשביל מגדל.

שקלתי לחפש דירה להשכרה בבת ים מהסיבה הזאת. אבל אם האוכלוסיה שם כל כך זוועתית אין לי שום בעיה לשבת עוד כמה דקות באוטובוס/רכבת בשביל להגיע לאזור יותר נורמלי.

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 08:16

המונית אולי לא, אך כשיפתח מתחם ה1000 אני כן צופה הגירה פנימה באחוזים גבוהים יותר של אוכלוסיה איכותית.

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 08:37

ג'נטרפיקציה חברים, זה דבר שקורה, לוקח לו זמן וזה הדרגתי אבל זוהי תופעה ממשית.

ג'נטרפיקציה בדרך כלל צריכה שיהיה לה סיבה טובה, כלומר כנראה שהיא לא תתרחש באיזה עיירת פיתוח בדרום, בבת ים יש את כל הסיבות למה היא כן תתרחש:

1. עידוד התחדשות עירונית וכלכליות לכך. העיר בתנופת בנייה, מי שקונה את הדירות החדשות הם ברובם אנשים נורמטיביים.

2. קרוב לתל-אביב.

3. קרוב לים.

4. רכבת קלה שתפעל עוד פחות משנתיים.

5. יש שם מעט עירוניות? (שואל, לא באמת יודע)

האוכלוסיה ביפו יותר טובה? הצחקם אותי. מוזמנים לראות מה קורה למחירים ביפו.

תכלס המחירים שם עדיין מצחיקים, דירה במגדל עולה שם בערך שליש מהמחיר בת"א, עד לא מזמן זה היה רבע.

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 08:45

ברור, למה שתבדילי בין איזורים, או בין מקרים נקודתיים שנתקלת בהם לכלל, כשאת יכולה להכפיש עיר שלמה.

גרתי בבת ים בשכונה טובה ושקטה, מרוחקת יחסית מהים. מעולם לא סבלנו מתופעות כמו קריוקי, מנגל במרפסת, ערסים במרצדס שנוסעים על המדרכות, או נוער שיושב מתחת לחלון וצועק באמצע הלילה. בכל אלו אני דווקא כן נתקל היום כשאני גר בעיר שנחשבת משומה לטובה יותר.

בבת ים בהחלט יש שכונות שלא היתי רוצה לגור בהם, אבל גם בהרבה ערים אחרות. בבאר שבע לצורך העניין יש איזורים הרבה יותר קשים עם זנות וסמים קשים ברחוב לאור יום, אבל אף פעם לא שמעתי כל כך הרבה דברים רעים כמו שאני שומע כל הזמן על בת ים.

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 08:50

אבל לא כל בניין שעובר תמא הופך למגדל עם 40 קומות עם בריכה, שומר וחדר כושר.

כשחיפשתי דירה כל הבניינים אחרי תמ"א היו מספר חד ספרתי של קומות, בלי כל הדברים שציינת

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 09:03

אתה צודק, זה יותר רלוונטי בפינוי בינוי של מגדלים.

גם מתקני חניה רובוטיים ייקרו את הדמי ניהול, אגב אני מנחש שבבניין שלך אין חברת ניהול, זה גם משהו שמאד מייקר, גם בניין חדש הכל זול יותר כיוון שהרבה מהמערכות עדיין תחת אחריות יצרן, שהוא נגמר הכל מתייקר.

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 09:11

כל מילה. אין סיבה ממשית שלא יעבור על בת ים מה שעבר על פלורנטין, נווה שאנן ויפו (שמרכז-דרומה של יפו גם בעיצומו של התהליך).

ההבדל הוא שבגלל שזה לא תל אביב, ואנחנו כנראה רק בהתחלה של זה, אז זה ייקח איזה 15-20 שנה לדעתי, אבל כבר תוך עשור ייראו הבדלים משמעותיים.

וכן, באיזור צפון מערב, רוטשילד העצמאות כזה, יש אחלה עירוניות. הרבה ברגל ובנייה צפופה. אין מה לעשות בנייה צפופה קרובה לים מנצחת (בניגוד לכל הנתניה/אשדוד/אשקלון שלא השכילו לעשות זאת)

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 09:13

גם בשכונה החדשה בבת ים (פארק הים) לא עשו זאת, בכייה לדורות. עוד שכונת שינה.

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 11:20

ג'נטרפיקה היא תופעה ממשית עם צדדים טובים וצדדים אפלים, אבל לדעתי היא תתרחש בשכונות הדרומיות של תל אביב כגון יד אליהו/שפירא הרבה לפני שהיא תתרחש בבת ים.

בת ים חסומה מצפון על ידי יפו ג' ויפו ד' שתי שכונות עוני איומות. במזרח על ידי נתיבי איילון. בדרום על ידי התעשייה של ראשון לציון.

מה שמציל את בת ים זה הקרבה לים + הקו האדום שרוב הסיכויים יזרים דם חדש לעיר + קרבה למתחם ה-1000.

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 11:26

אכן. לא לומדים מטעויות במדינה הזאת.

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 12:19

גם ביד אליהו, שפירא וחלקים נרחבים ביפו היא בעיצומה, זה בנוסף לא במקום, המחירים במקומות שציינת הרבה יותר יקרים ממה שאפשר למצוא בבת ים, כבר אין שם מציאות. ג'נטרפיקציה זה עניין ארוך מאד והוא מתרחש בשלבים, ברור שבת-ים בשלב התחלתי יותר ובגלל זה המחירים שם גם בהתאם בנוסף לזה שעם כל הכבוד, זה עדיין בת ים, לא ת"א ולמותג יש ערך חזק, גם כספי.

אתה יכול לומר בדיוק את אותו הדבר על תל אביב, אז מה? המקומות היקרים בעיר ניו יורק גובלים בהארלם...

אם אני רוכש במערב העיר או בדרומה כל הדברים שציינת לא ממש מעניינים, במיוחד כשיש את הרכבת הקלה.

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 15:13

היי

ההכנסה הממוצעת מהנמוכות בהשוואה לערים הסמוכות, אך גם הדירות זולות יותר,

אני לא רואה עם זה בעיה, העיר עוברת שינוי דמוגרפי המחירים והשכירויות יעלו

בהסתכלות לטווח בינוני ארוך.

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 17:54

מה? בהנחה שהדירות לא בבעלותם אז המשכיר מעלה את שכר הדירה מה שמחייב אותם לעבור למקום זול יותר ובמקומם נכנסים אנשים במעמד כלכלי טוב יותר שהם כנראה אוכלוסיה טובה יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 26/12/2021 00:09

שוב, אני לא מדברת על איזור מסויים כי אני לא מכירה, אלא על וייב כללי שקיבלתי מהאוכלוסיה אחרי תקופה חשיפה ממושכת. לא גוזרת את ההתנגות שלהם למנגלים וקריוקי, לא זו הכוונה שלי.

למה השכירות בבת ים כל כך נמוכה? איפה הקאץ'?

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן