המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2022 15:11

היום הייתי בבנק לקחת משכנתא חדשה

היועצת משכנתא אמרה לי שהיום בנק ישראל דורש שאם עושים פדיון מוקדם חלקי, הוא רוצה שהכסף שיוחזר יסגור את המסלולים לפי היחס בינהם ואי אפשר לסגור את המסלול שאתה רוצה

אמרתי לה שזה חדש ולא היה עד היוםף, אמרה לי שהם לא ממש מקפידים על זה בבנק ויותר גמישים

אבל אם יש לי 2 מסלולי פריים (אחד במינוס ואחד בפלוס) אז לא אוכל לסגור רק את הפלוס וירצו שאסור את שניהם ביחס מסוים

את המסלול קלצ אין בעיה לסגור לפני לפי מה שהבנתי

מישהו מכיר? נתקל? יודע להפנות לקישור רלווטני שתומך או שולל?

תודה!

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2022 15:30

ממה שאני מכיר לכל מסלול יש הלוואה נפרדת ואתה בוחר לאיזה הלוואה להפקיד כשברירת המחדל היא ההלוואה היקרה ביותר.

מציע שתפנה לשירות הטלפוני ותשאל.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2022 15:57

זה גם מה שאני מכיר, וגם עשיתי את זה כמה פעמים בבנק שלי

אבל זה בנק אחר, שאני עדין לא נמצא פה, היא הסבירה לי שזה משהו חדש בגלל שיש 2/3 פריים ב2 מסלולים וכל פריים בריבית אחרת

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2022 16:09

לא נשמע לי סביר מה שהיא אמרה - אם הייתה הנחיה כזו, היא הייתה עושה הרבה רעש בפורומים הרלוונטיים.

יותר מזה, לנציגי המשכנתאות בסניף אין לרוב כל ניסיון עם תהליך הפירעון המוקדם - בסניפים הם רק מנהלים את התהליך עבור הלוואות חדשות, וכל הטיפול בהלוואות קיימות נעשה בדרך כלל בבק אופיס של הבנק.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2022 17:02

מציע שתתנהל מול המוקד/התכתבות עם בנקאי בנושא פירעון.

לא מכיר הנחיה כזאת בוודאי לא גורפת או רגולטורית לכל הבנקים.

אם אומרים לך שחייב לפרוע באופן יחסי וזה מבוסס על נהלי הבנק אז זה אמור להיות בחתימה על מסמכי משכנתא. תבקש הפנייה היכן זה.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2022 17:18

אחרי 2/3 פרעתי משכנתא, נתנו לי לבחור, תבדוק אם אפשר לעשות פרעון דרך אתר בפועלים אפשר,

דרך אגב אפשר לקחת מסלול פיתוי ולקחת את המשכנתא בפעימות ולא לקחת בסוף את המסלול פיתוי,(לא אקטולי במחזור)

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2022 18:02

אני פרעתי היום...

והייתה לי בחירה לבחור איזה מסלול אני רוצה לפרוע.

הבחירה שהייתה לפני על כל מסלול כמה אני רוצה לפרוע ממנו והאם אחרי הפרעון להקטין את התשלום החודשי או לקצר את ההלוואה.

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 10:39

הנה אני מתחיל את הרעש (-:

אני שואל, היא אמרה לי גם שכנראה הבנק יסכים לזה, אבל לא יכולים להתחייב וזה לא מה שבנק ישראל מנחה

בשביל זה שואל אם עוד מישהו נתקל בזה

כן אבל אז זה מוציא את העוקץ מהפיתוי, בפעימות אתה חייב לקחת את הקבוע קודם, והפריים בסוף (אסור בכל מקרה שיהיה תקופה שהפריים יעבור את המגבלה)

ואז אתה כביכול לא לוקח את הפעימה האחרונה והכי משתלמת

איזה בנק?

מישהו יצא לו לעשות את זה במזרחי?

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 10:54

עשיתי לפני כחודש ללא בעיה.

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 11:55

זאת המצאה של הפקידה

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 12:20

לקחתי את הקבוע בתחילה ע"מ לנעל את הריבית, אח"כ את הפריים, ואת המסלול משתנה צמוד מדד (שהיה אג"ח +6) לא לקחתי,

לא יודע מאיפה לקחת את זה שחייבים את הפריים בסוף, ושחייבים להשאיר את המסלול הכי משתלם לבסוף

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 12:24

בזמנתי שלא היה עוד 2/3 פריים

לא יכולת לקחת את הפריים לפני שאר המסלולים

אולי היום בגלל שלקחת את הקבוע ואחר את הפריים אז עברה את השליש קבועה שמחייב היום בנק ישראל ואין בעיה

בכל מקרה לרוב הריבית הקבועה היא הכי גרוע וממנה תרצה להיפתר ראשון במסלול פיתוי

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 12:35

בזמן המשיכה הבנק מחויב לכך שלפחות שליש יהיה קבועה.

אחרי שסיימת לקחת אתה יכול לפרוע מה שאתה רוצה.

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 12:36

אצלי הקבוע היה הכי טוב, עכ"פ נכון לחצי שנה אתה בוחר איזה מסלול למשוך,

הפקידה באמת אמרה לי שבעבר זה לא היה

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 13:12

אם יש הנחיות - אז שתשלח לך את ההנחיות של בנק ישראל.

כאשר משתמשים במסלולי פיתוי אפשר לייצר מסלול קל״צ זול יחסית. בסביבה אינפלציונית הוא הופך לעוד יותר אטרקטיבי מעבר ליציבות שהוא מוסיף.

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 13:14

רק שזה כבר מתומחר, הריבית במסלול זה עלתה בצורה משמעותית מאד.

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 13:55

באמת? בצורה אבסוליטית??

קיבלתי על קלצ 4.25 אחוז ל19 שנה

ופריים מינוס 0.5

ופריים פלוס 0.8

(25 אחוז מימון)

אשמח לדוגמא מספרית, לא רואה דרך לקבל משהו יותר אטרקטיבי מפריים מינוס ועל כל השאר לעשות פיתוי

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 14:24

יועץ משכנתאות סיפר לי היום שבבנק מרכנתיל "נעלו" עכשיו את ריבית הקל"צ, כך שלפחות אצלם אי אפשר להשתמש בפיתוי בכדי להוזיל קל"צ.

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 15:26

לא הבנתי את הכוונה

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 15:28

הבנק קובע מרווח מינימלי למסלול, ולא יורד ממנו גם אם הרווחיות של התמהיל גבוהה בגלל מסלולים אחרים.

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 15:42

זה לא מסלול פיתוי

אתה לוקח מסלול יקר כמו קבועה

וגם מסלול מסתלם כמו פריים מינוס

ואז סוגר את המסלול היקר

כל מסלול בפני עצמו הוא המרווח מינימלי לבנק כמובן - אבל עדין משכנתא שתורכב רק מפריים מינוס 0.5 יותר טוב מ3 מסלולים שהם בריבית הכללית (כמובן יותר מסוכן אם הפריים יעלה)

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 16:29

בגלל שהיה מסלול פיתוי אז בהתחלה המשכנתא היה 75% מערך הדירה,

קל"ץ 50% כ3% 3.3% ל30 שנה ול20 שנה.(32.5% ל30, 17.5% ל20)

פריים 42% ל30 שנה

מסלול פיתוי 8% אחוז Hּ+6,

בתכלס:

קל"ץ 54%, פריים 36%,

אבל זה היה בתחילת חודש אפריל,

מסתמא מאז הריבית יתקרה.

המון מאנשים שלקחו מסלול פיתוי זה היה לנעול את הקבוע, וזה הבנק חסם

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 16:42

אמנם ריביות של לפני שנה וחצי אז ברור שלא רלוונטיות להיום, אבל גם הפיתוי שאני בניתי התבסס על להישאר עם קל"צ מאוד אטרקטיבי ולא לעשות עליו את הפיתוי.

מדובר היה על:

29% פריים פיתוי.

37% P-0.8 ל22 שנים.

34% קל"צ 1.7% ל12 שנים.

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 16:53

תקן אותי אם אני טועה, אבל הפריים הוא בריבית יותר נמוכה אצלך משמעותית מהקלצ

משמע נניח והיית יכול לעשות פיתוי על 60 אחוז, היית משאיר רק את הפריים - או שאני טועה?

ברור והגיוני תודה!

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 16:58

כמעט תמיד מסלול פיתוי מתבסס על משתנה צמודה (או קבועה צמודה) - אתה לוקח משכנתא על סכום גבוה ממה שאתה צריך בפועל, כאשר 15-20% במשתנה צמודה, שזה מסלול מאוד משתלם מאוד לבנק, מה שגורם לו להוזיל לך את הקל"צ והפריים, כי הרווחיות של התמהיל היא גדולה עבור הבנק. לאחר שהכסף נמשך אתה פורע את המשתנה צמודה ונשאר עם המסלולים הזולים.

מה שבנקים עושים לפעמים זה מחליטים שהוספת משתנה צמודה לא תוריד את המרווח של הקל"צ, ואז מסלול הפיתוי מתייתר כי אתה לא מרוויח כלום ממנו.

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 17:39

זה מאוד תלוי בכמה משכנתא אתה רוצה לקחת.

בזמנו, כאשר הגבילו את מסלול הפריים ל- 1/3 משכנתא הוא אכן היה המסלול הכי זול ולכן אם תכננת/רצית לקחת רק 1/3 משכנתא אז אכן מסלול הפריים היה הכי זול. כיום אמנם אין את מגבלת ה- 1/3 פריים אבל מצד שני הוא כבר לא כל כך זול (או לפחות חלק זול וחלק פחות זול כמו בדוגמא שלך).

לכן אם אתה מעוניין לקחת יותר מ- 1/3 משכנתא אתה כבר צריך לתעדף בין הקל״צ לבין מסלול נוסף. בעבר המסלולים האחרים היו יחסית יקרים וכמובן הרבה יותר מסוכנים. גם כיום מסלול הפריים הנוסף (היקר יותר) לא תמיד יהיה יותר זול או לחילופין לא יצדיק את תוספת הסיכון שבשינויי ריבית עתידיים.

לפחות בעבר מסלול הפיתוי איפשר להוריד את ריבית הקל״צ על ידי כך שהמרווח של הבנק נשמר באמצעות מסלול הפיתוי. כך היה אפשר לקבל ריביות קל״צ טובות (סביב ה- 2.5% ופחות) לתקופה של כעשר שנים (ויותר).

אז נגמרה החגיגה?

חבל.

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 20:30

לגבי הפריים עדפתי שלא יהיה מינוס ויהיה לי יותר כסף בקל"ץ וזול בקל"ץ,

אני מתנהל חודשי וקשה לי תזוזה של ריבית של 1.5% בראש, (התקציב מתחלק מתחילת השנה לכל השנה),

כמו"כ שאני פורע את הפריים אין קנס כספי מה שיש בקל"ץ, לכן אני מעדיף קבוע זול מפריים,

דרך אגב הסכימו לתת לי P-0.6 וקל"ץ בסביבות 3.9,

הבחירה זה שלך שהפריים הוא מינוס אז הקבוע הוא יותר יקר, מה עדיף מסלול שגם יכול להגיע ל9% או קל"ץ?,

הרי משכנתא ל30 שנה חופשי הפריים יכול לטפס ל9%,

היום הריבית שיש לי בקל"ץ זה לא 2.6/2.9 שלפני שנתיים אבל עדין לטווח של 30 שנה זה שווה,

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 20:34

ממש לא חופשי, ואם זה יקרה רוב הסיכויים שהמצב הכלכלי במדינה יהיה עצוב מאוד

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 21:03

לא חופשי, אבל מה שהיה ב30 שנה אחורה יכול לקרות 30 שנה קדימה,

נכון שתשאות עבר לא מעיד על עתיד, אבל שיש סיכוי ב30 שנה כן

🕒 פורסם בתאריך: 02/06/2022 10:24

בהחלט לא תמיד, זה משכנתא עם מסלול פיתוי מס 4 שלי....

אף פעם לא עשיתי את, בעיקר מהפחד שהמדד יקפוץ לפני שאפרע ואצטרך לשלם על העליה

כן, זה מה שאני תמיד מכוון, להישאר רק עם 30 אחוז מהמשכנתא בריבית פריים מינוס

בסוף לפחות אצלי זה כסף למינו. והשקעות

לפי כלל ה300, אני מקבל 3 אחוז נטו אחרי מס

כלומר כל מה שבריבית מעל 3 לא משתלם לי כלכלית

אבל בהחלט אנסה לבדוק, אם שילוב של מסלול צמוד יכול להוריד לי את הפריים מינוס ליותר

מה הכי נמוך שאפשר להגיע היום?

אצלי לפחות במידה וארצה אוכל לסגור תמיד את המשכנתא, על חשבון התיק הממוסה פשוט

ברגע שהריבית עולה על 3 אחוז, לא משתלם לי למשוך לפי כלל ה300 בגלל שיקולי מיסוי ויותר כלכלי לסגור את המשכנתא

וכן אני חושב שאם הפריים יעלה ל9 אחוז

אז משפחה ממוצעת לוקחת משכנתא של 1 מיליון עם החזר של 4.5K ב2/3 פריים

תאלץ לשלם כל חודש עכשיו 7.5K

כלומר המשכנתא שלך תתייקר ב3K בחודש כלומר ב67 אחוז

אני חושב שזה יגרום להרבה משקי בית לקרוס וכתוצאה מזה לא יוכלו להחזיר משכנתאות וזה יסכן את יציבות הבנקים

אז לפיכך לא יגיעו לרמות ריבית כאלה

🕒 פורסם בתאריך: 02/06/2022 10:37

נגיד לקחת 200,000 במשתנה צמודה, גם אם המדד יעלה באחוז או שניים בפרק הזמן שבין המשיכה לפירעון, זה אמור להיות כסף קטן ביחס לחיסכון שתקבל לכל חיי המשכנתא מהוזלת הריבית על הקל"צ והפריים.

🕒 פורסם בתאריך: 02/06/2022 11:07

אבל אז המשמעות היא שאתה לכאורה ״מוותר״ על עוד מינוף שיכול להיות אטרקטיבי.

החלטה שלך.

כאמור בזמנו הייתה אפשרות לקבל קל״צ של פחות מ- 3% (בסביבות 2.5% ואפילו פחות) לתקופה של עשר שנים ויותר.

כיום אני כבר לא יודעת אם זה אפשרי.

ג.נ. אני שונאת הלוואות ולכן לקחתי משכנתא קטנה מאוד (פחות מ- 40% מימון). לקחתי את השליש פריים (מינוס 0.7%) ואת השאר לקחתי בקל״צ. את הקל״צ לקחתי לתקופה קצרה מאוד (חמש שנים). אבל בפועל יכולתי לקבל את אותה ריבית קל״צ (2.3%) גם לתקופה של עד עשר שנים אם הייתי רוצה.

🕒 פורסם בתאריך: 02/06/2022 13:52

לא בדיוק, 1 אחוז על 200K זה 2K

על 1M זה כבר 10K שהופך להיות משמעותי

בשביל לחסוך את זה אתה צריך לקבל הוזלה של אותו סדר גודל - כלומר 1 אחוז בשאר המסלולים לשנה

אבך כן אם תמשוך את המשכנתא 10 שנים אז אפילו הוזלה של 0.1 היא משתלמת

בהחלט אבדוק

לא יודע כמה אטרקטיבי זה

אם אצלי 3 אחוז זה הגבול - כי אני מסתכל על פרישה מוקדמת בקרוב

אז גם קלצ ב2.5 לא ממש אטרקטיבי

תוספי לזה את עלות הביטוחים ושאר הכאב ראש

ובסוף יוצא מאמץ די גדול בשביל עשיריות אחוז של תשואה

מה גם זה לא לנצח, מידי פעם מחליפים בית ואז תהליך הגרירה הוא ארוך ויקר (עכשיו לדוגמא יש לי כבר שנה לימבו של משכנתא מול ערבות עצמית שסתם משלם ריבית לחינם)

אני חושב שהכל זה ניהול סיכונים, בסוף לדעתי אם זה נשאר אחוז קטן יחסית מהתיק המנוהל אז זה סביר

🕒 פורסם בתאריך: 02/06/2022 14:27

אם המ"צ במסלול פיתוי הוא 20% מהמשכנתא, כדי שהוא יהיה בגובה 1M ש"ח זה אומר ששאר המסלולים הם 4 מיליון. במצב כזה כל עשירית אחוז בריבית שווה הרבה מאוד כסף עתידי.

בנוסף, לקחתי תרחיש מחמיר של שני אחוז מדד. אם אתה מתכנן את מסלול הפיתוי כהלכה הסיכוי שתגיע ל2% מדד הוא מאוד נמוך.

🕒 פורסם בתאריך: 02/06/2022 14:34

לא מתווכח על הפרשנות מה יקרה, ועם המדינה תעזור, ועוד..., כי אני לא נביא, אין לי מושג מה יהיה המצב הפולטי/החברתי בישראל, מה יהיה המצב המדיני של ישראל, ומה יהיה המצב הכלכלי של ישראל. מסכים שבמצב של היום אין סיכוי שזה יקרה.

אין לי תרחיש סביר לריבית של 9% ב15 שנה הקרובה, אבל לטווח של יותר משנה הכל יכול לקרות ממלחמה רצינית, ועד מלחמת אזרחים וכו' {אני מקצין בכוונה בשביל להסביר לך שאי אפשר באמת לדעת}.

המצב של המשקי בית יהיה בבכי רע אנשים ימרוו בקול ואולי אפילו ירידה ענקית במחיר הדירות אבל אתה נשאר בעל חוב לבנק,

בישראל החוב רשום על שמך לא על הבית, האחרונים שיקרסו כאן זה הבנקאים המדינה תחזיק אותם המון לפני אנשים,

ואנשים יעשו מחזור מפריים לקבוע (כך ידוע לי שבעבר שהפריים היה 9 הקל"ץ היה יותר זול), אנשים יתקמצנו ולא יחזיקו 2 רכבים, לא יטסו לחו"ל כל שנה מספר פעמים, וכו' וכו'

נכון העולם לא יחזור כנראה אף פעם לאחור, אבל המדינה יכול לעצור מול העולם ואז להגיע לנסיגה,

🕒 פורסם בתאריך: 02/06/2022 15:00

התכוונתי הפוך, הפיתוי הוא 70 אחוז מהמשכנתא והוא 1M, כלומר כל המשכנתא 1.4M, בסוף נשארת עם 400K בריבית פריים מינוס

בדוגמא לי לקחתי 1 אחוז ולא שנתיים, זה זה בהחלט סביר בתקופה של חודש חודשיים במצב היום

חודש שעבר המדד עלה ב0.6 לדעתי

תרחישים גרועים לא חסר

גם הבית יכול לקרוס (כמו שהיה בחולון לפי 9 חודשים)

והביטוח לא יכסה את זה

ואתה תמשיך לשלם משכנתא על דירה שלא קיימת...

בסוף כנראה תמיד תוכל לסגור את המשכנתא גם במחיר של מכירת הבית

לא אידאלי אבל לי זה בהחלט היה בראש שלקחתי את המשכנתא הראשונה שלי

🕒 פורסם בתאריך: 02/06/2022 15:23

אם התכנון הוא לפרוש בקרוב אז *לי אישית* לא היה מתאים להיות עם משכנתא בטח לא משכנתא גדולה. במקרה כזה גם אני הייתי נשארת, במקסימום, רק עם מסלול הפריים (מינוס) וגם אז רק בתנאי שזה חלק זעיר מהתיק שלי (ושלא תהיה לי בעיה לחסל אותו במצב של התייקרות הפריים מעבר ל- 3-3.5% בלי שזה יפגע בתוכנית הפרישה שלי).

כך שבמקרה שאתה מתאר זה אכן נראה המהלך הנכון. אני עניתי (קודם) לאמירה הכוללנית שלך שבהגדרה, בגלל שריבית הקל״צ היא הגבוהה ביותר, זה יהיה המסלול הראשון שתרצה להיפטר ממנו במסלול פיתוי.

+1

אתה מתכנן, בשלב הפרישה, להחליף בית (לבית יותר יקר) שיצריך גרירה של המשכנתא?

כן… מתארת לעצמי.

ועדיין כתלות במשכנתא שרוצים לקחת (וביכולות ההחזר) המסלול הזה הוא לאו דווקא המסלול שתייצר כמסלול פיתוי.

הוא נותן יציבות ומוריד סיכון ויש לזה יתרונות. לכן אם צריך לשלב מסלול נוסף מעבר ל- ״פריים מינוס״ הזול, הייתי מנסה לייצר מסלול קל״צ כמה שיותר זול באמצעות מסלול פיתוי (בהנחה שעדיין אפשר לעשות את זה והבנקים כן מתייחסים למרווח הכולל של המשכנתא ולא לכל מסלול בנפרד).

🕒 פורסם בתאריך: 02/06/2022 15:45

קרוב זה מושג יחסי (-; - אצלנו זה בערך עוד 5 שנים (מתמטית לפחות)

בכללי הפרישה שלנו עוד לא ממש סגורה, יכולים היום למכור את הבית או להשכיר אותו ולעבור לדירה יותר צנועה וכבר לפרוש

יכולים להמתין עוד 5 שנים ולפרוש בתקציב יותר גבוה

כך או כך שנינו נהנים מהעבודה והילדים קטנים מאוד אז מעדיפים להמשיך

מניח שעוד 5 שנים נעשה טיול שנה סביב העולם ואחרי זה החלטות

לא יודע לפני 7 שנים בנינו בית שישרת אותנו ל70 שנה קדימה

ויצא המקרה שהעדפות השתנו, מכרנו ובנינו בית חדש במיקום אחר וקצת יותר גדול ויותר מתאים לפרישה מוקדם (עם יחידה להשכרה)

למדתי לא לסגור אופציות, מניח שאחרי שנפרוש, אולי נרצה לנסות לגור בצפון הארץ וגם בדרומה

אז אולי נתאהב במקום ונחליף שוב בית

ואולי בכלל חול...

המשכנתא זה לטובת השקעת חלק מההון של הבית בשוק ההון, זה לא עוזר שיש לך שווי עצמי גבוהה אבל שהוא לא מייצר תשואה (-:

+1

🕒 פורסם בתאריך: 02/06/2022 15:56

רציתי להוסיף לדיון שכבר לפני כמעט שנה 2 בנקים הערימו עלי קשיים וסרבו לבצע ייקור של מסלול פיתוי על חשבון מסלולים אחרים. הם לא אמרו זאת מפורשות, אבל היה מורגש שהסתכלו על מרווח פר מסלול ולא על המרווח כולל והתייחסו ל17% מסלול הפיתוי (ובצדק) כאילו הולך להיסגר ביום למחרת.

🕒 פורסם בתאריך: 02/06/2022 16:17

אולי בגלל שמסלול הפיתוי לא היה גדול מספיק?

תראה, קשה לדעת עד כמה הבנק היה מוכן לרדת במסלולים שאתה רוצה להישאר איתם, אם נניח מלכתחילה היית לוקח רק את המסלולים הללו (במימון נמוך יותר).

בזמנו מסלול הפיתוי היה שווה ולו רק בשביל האפשרות לקחת את כל (או רוב) המשכנתא (איתה אתה רוצה להישאר) במסלול הפרים (מינוס). עובדתית גם היום לא תקבל פריים *מינוס* על כל ה- 2/3 מסלול פריים שמותר לך לקחת. וזאת גם אם אתה רוצה אחוז מימון נמוך מאוד. כך שבהגדרה יש לך יתרון במסלול פיתוי. (שוב, בהנחה שאין קשיים חדשים שלא היו בעבר).

🕒 פורסם בתאריך: 02/06/2022 16:56

לפני ארבעה חודשים קיבלתי פריים מינוס על שני שליש פריים ב70% מימון.

🕒 פורסם בתאריך: 02/06/2022 17:41

יפה.

כמה ״מינוס״?

🕒 פורסם בתאריך: 02/06/2022 17:43

0.1%. בגלל שזה 70% מימון לא היה מקום למסלול פיתוי שהיה מאפשר להוריד יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 02/06/2022 17:51

אז זה מינוס בקטנה :> …

ברור שאם מישהו רוצה לקחת 70% משכנתא הוא לא יכול לעשות מסלול פיתוי.

מאמינה שעם מסלול פיתוי אפשר היה להגדיל את ה-״מינוס״ של הפריים ועל זה כתבתי בהודעה אליה הגבת.

🕒 פורסם בתאריך: 02/06/2022 18:29

בזמנו בדקתי באמת ואם הייתי לוקח את התמהיל הסופי שלי (60% פריים מינוס, 40% קל"צ) ישירות ללא פיתוי במדרגת מימון נמוכה יותר אז זה היה פחות משתלם.

🕒 פורסם בתאריך: 02/06/2022 18:42

זה לא פחות ממדהים ולא מייצג.

🕒 פורסם בתאריך: 02/06/2022 19:14

אני מרוצה מאוד מהתנאים שקיבלתי אבל לשמוע את זה ממך נותן לי המון ודאות בעניין.

🕒 פורסם בתאריך: 06/06/2022 09:09

הסוף של מסלול פיתוי הוא כי לא כדאי לקחת אותו ואין שום היגיון לקחת אותו. גם בעבר זה לא היה ממש הגיוני ואנשים שיכלו להיות עם קבועה של 2.5% עכשיו עלולים להיות עם ריבית שתעלה ותהיה גבוהה בהרבה.

לגבי דברי הבנקאית - בנקאים מבלבלים בין הוראות בנק ישראל לבין ההוראות הפנימיות של הבנק. בנקאים בדרך כלל (אלא אם יש להם סקרנות אישית) אינם חשופים כלל להוראות בנק ישראל ולכן יש לקחת בעירבון מאד מוגבל את דבריהם על הוראות בנק ישראל.

במקרה הנ"ל אני לא מכיר אף בנק שההנחיות הפנימיות שלו תואמות את מה שאמרה הבנקאית ולכן ככל הנראה יש כאן אי הבנה כלשהי.

🕒 פורסם בתאריך: 06/06/2022 14:37

היה הגיון ועדיין יש הגיון לקחת אותו אם מצליחים לא לייקר את הקבועה או לייקר אותה רק מעט.

פיתוי מוצלח היה מבוצע באמצעות ייקור המשתנה צמודה ופירעון רק שלה.

ודרך אגב גם אם מסלולי הפריים יעברו בסופו של דבר את ה2.5% (מה שעדיין דורש העלאה נוספת של עוד כאחוז בריבית), אז זה שסיכון כלשהוא התמשש זה לא אומר שההחלטה לא היתה הגיונית. במשך לא מעט שנים אנשים לקחו את אותו סיכון ונהנו מכך שהוא לא התממש, ודוקא מי ששילם את הפרמיה על אקסטרא קל"צ היה בצד השני.

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2022 11:59

אפרופו מסלול פיתוי האם כאשר אני מייקר אותו בכוונה (מבקש מהבנקאי) ובדוגמא שלי הבנקאי מציע לי 4.3 רביית האם יהיה קנס כלשהו בפריעה שלו בהנחה שאני פורע אותו כמה ימים אחרי הלקיחה? הבנתי שאם אני פורע אותו לפני ה11 בחודש אין קנס אבל כל אחד אומר לי משהו אחר וגם הבנקאי אומר לי שהןא לא יודע כי הוא לא מתעסק בפריעת משכנתא... יש מישוה שיודע ויכוול לומר?

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2022 12:25

עקרונית, לא אמור להיות

אתה לא צריך לחכות כמה ימים, תעשה אפילו באותו יום (ההורים שלי החליטו לתת לי מתנה את הכסף...)

יש את היום פרסום הריבית שאחריו, אם הריבית תרד אתה תשלם את ההפרש ריביות בהיוון

לא זוכר באיזה יום שזה, אולי ב15 לחודש לא בטוח

שים לב שגם אם יתנו לך בריבית 5 אחוז ותבחר אחרי חצי שנה לפרוע

יבדקו בטבלאות אקסל את הריבית הממוצעת של המסלול הזה ביום שלקחת ויקחו לחישוב העמלת פרעון את הנמוך ממה שהיה או מה שקיבלת (כלומר אם הממוצע הוא 4 ואתה קיבלת 5, והריבית בעוד חצי שנה תיהיה 4 אתה לא תשלם עמלת פירעון)

משהו כן מאוד חשוב זה התקופות

שים לב לא לקחת תקופות שנים עגולות (15,20,25 וכו)

כי האקסל בנוי כעמודות

אם תיקח קלצ ל20 שנה ולמחרת תבוא לפרוע, אתה בעצם פורע כבר הלוואה של 19 שנה ו364 יום ואז הריביות יורדות ויהיה לך כמעט בטוח עמלת פרעון מוקדם

אם תיקח 19 שנה, אז ל4 שנים אתה די מכוסה

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2022 13:02

לגבי התקופות אתה מדבר רק על הקל"צ??

זה התמהיל שלקחתי

486000 פריים מינוס 0.8 30 שנה

232000 קל"צ 3.6 15 שנה

162000 קבועה צמודה 1.06 10 שנים

200000 משתמה צמודה כל 5 מסלול פיתוי.

מה היית משנה?

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2022 13:08

*לא יועץ ולא איש מקצוע, כך הכל בערבון מוגבל ותתייעץ עם מישהו מוסמך*

תיזהר עם לקחת מסלול פיתוי כצמוד, אם מחר המדד עולה, אתה משלם את כולו (וזה עוד תאריך נוסף להתחשב בו)

תבדוק אולי לשנות ל14 שנה, יעזור מאוד אם תרצה מתי שהו להחזיר את המסלול הזה

הוא גם המסלול הכי יקר שלך אז שווה לך בכל כסף פנוי קודם לסגור אותו

באמת?? באיזה בנק קיבלת את זה? ומתי?

זה מדהים!!!!

אני רוצה גם...

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2022 15:15

קיבלתי בפועלים שבוע שעבר...

לא הבנתי את האזהרה שלך לגבי מסלול פיתוי? אני קונה מקבלן ומשלם בשוברים את הפיתוי מושך אחרון ומיד מחזיר.

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2022 15:17

את הפיתוי אתה לא חייב למשוך,

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2022 15:44

תנאים מעולים, היום התקשרתי לקבל גם מהם הצעה, תודה

עקרונית החישוב עמלת פרעון מוקדם מעט מסובך אבל זה מסתמך על נתונים שבנק ישראל מעביר

ושם יש קטרגוריה לכל 5 שנים של הלוואה לא צמודה

אז שאצה מושך ב20 שנה למחר הוא כבר קופץ עמודה ל19.9 שנה ואז התשלום עמלה קופץ

לגבי המסלול פיתוי הצמוד, אם אתה תיקח את המסלול ב20.6 ובאותו יום או למחרת פרסמו את המדד והוא קפץ נגיד ב1 אחוז

אתה תדרש לשלם את כל העליה שלו

ולפעמים גם שאתה מתכנן להחזיר באותו היום, פתאום לא תופסים את המוקד או תקלה או יצא על סוף שבוע וזה מתארך קצת...

לא בטוח שאתה יכול לקחת את הפיתוי בסוף, אולי כן

פשוט לא בטוח שיאפשרו לך לקחת את הפריים לפני שתיקח את הפיתוי

כי אז במקום נגיד 45 אחוז בפריים זמנית אתה תיהיה ב60 אחוז נניח שזה לא מה שהבנק רוצה

אם באמת הוא מאפשר לך את זה, אז אל תיקח את הפיתוי בסוף

ואז נשאלת השאלה אם בכלל הפיתוי עזר בכלל במשהו לחישובים

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2022 15:59

אפשר גם להוריד חודש אחד מהתקופה, לא חייבים שנים שלמות.

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2022 16:03

אם תבקש תמהיל ששליש ממנו צמוד למדד גם אתה יכול לקבל פריים כזה.

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2022 17:35

יש פה אולי משהו שקנה מ

קבלן בשוברים והשתמש במסלול פיתוי ויכול לומר לנו מניסיונו מה הבנק נותן ומה לא? אם הבנק יחייב אותי למשוך מכל מסלול בשווה יוצא ששנתיים עד סיום הבנייה אני אשלם את הריבית הגבוהה של הפיתוי...

הסוף למסלול פיתוי במשכנתאות ??

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן