המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 09/07/2022 22:10

שלום לכולם,

זכינו בדירה במחיר למשתכן וחושבים ללכת על דירה של 3 חדרים (1.2 מיליון) כאשר מחירה בשוק החופשי 2.3 מיליון. אנחנו לא מתכוונים לגור בדירה וכנראה נמכור אותה ברגע שיעברו 18 חודשים מקבלת טופס 4 (בכדי להימנע ממס שבח).

כיום אנחנו מחזיקים בתיק השקעות (שכמובן מעט סובל בימים אלה) ומנסים לקבל החלטות עתידיות לגבי:

1. גובה ההון העצמי שימשך מתיק ההשקעות

2. אסטרטגיית המכירה.

כרגע הפתרון המועדף עלינו הוא לקחת מקסימום משכנתא (90%) עם הלוואת גרייס של שנתיים במהלכה נשלם רק את ריבית המשכנתא, מכירת הנכס העברת הסכום המלא לתיק דיבדנדים ותשלום המשכנתא מהדיבידינדים מתוך מחשבה שהריבית של המשכנתא ככל הנראה תהיה באזור 3% והתשואה מתיק כזה תהיה באזור ה7%.

האם אני מפספס משהו? האם עדף לסגור את הרכיבים שניתנים לסגירה ללא קנס מהמשכנתא קודם או במידה ואורח חיינו מאפשר זאת להמשיך לשלם את ההחזר החודשי כסוג של הלוואה ממונפת.

תודה מראש על כל התייחסות!

🕒 פורסם בתאריך: 09/07/2022 22:25

אתה לא יכול, ניתן למכור דירת מחיר למשתכן רק אחרי 5 שנים מקבלת היתר או 7 שנים מהזכיה (אם אני זוכר נכון).

אם אתה מוכר את הנכס אתה צריך לפרוע את המשכנתא או לגרור אותה לנכס אחר שקנית, אתה לא יכול להמשיך לפרוע אותה בתשלומים סתם כך.

🕒 פורסם בתאריך: 09/07/2022 22:34

אתה כמובן צודק פשוט אין באמת סיכויי לקבל לפני 7 שנים מהזכייה אז מה שנשאר מבחינת רלוונטיות הוא מס השבח.

זוהי בעצם השאלה שלי. להבנתי לא כל הרכיבים במשכנתא מחוייבים כיסוי חוב בעת מכירת הנכס אבל אני מבין שאני טועה?

🕒 פורסם בתאריך: 09/07/2022 22:44

משכנתא היא הלוואה עם שיעבוד של נכס ספציפי לטובת המלווה, כלומר הבנק (יש גם גורמים חוץ בנקאיים אבל לשם הפשטות נדבר על בנק).

כשאתה מוכר נכס, הקונה דורש שהנכס יהיה נקי משיעבודים. כדי לנקות את השיעבוד אתה צריך לפרוע את המשכנתא (בדרך כלל זה יבוא מכספי המשכנתא שהקונה לוקח - הבנק של הקונה משלם לחשבון המכשנתא של המוכר את סכום הפירעון), ורק לאחר שהבנק של המוכר מסיר את השיעבוד על הנכס הבנק של הקונה יאפשר להעביר תשלומים נוספים לחשבון העו"ש של הקונה.

אתה לא יכול לקבל את שווי המכירה לעו"ש שלך ולהשאיר את המשכנתא על כנה - למעט במקרה של גרירה, כלומר שאתה משעבד נכס חדש שקנית.

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2022 06:30

היי

אם הנתונים שרשמת נכונים, זה אומר שיש כאן פוטנציאל הכנסה משכירות של למעלה מ 6,000 ש"ח בחודש,

על השקעה של 1.2M, שהשווי הנוכחי של הדירה הוא 2.3M אין כל הגיון בעולם למכור את הדירה.

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2022 07:33

היי רוני,

מנקודת מבטו של השוכר

האם זה לא סוג של כשל שוק?

או עיוות?

ובכלל כל המחיר למשתכן הנוכחי לא יוצר הטייה חד צדדית לטובת בעלי הנכסים?

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2022 08:55

למה את השוכר אמור לעניין כמה עלתה הדירה למשכיר?

אם המשכיר ירש את הדירה או קיבל אותה מתנה מהוריו או אולי שילם עליה חצי מיליון ש"ח מעל מחיר השוק, זה אמור לעניין את השוכר? השוכר משלם לפי התמורה שהוא מקבל (דירת 4 חדרים עם מרפסת וחניה ברחוב בן גוריון ברמת גן ב6800 ש"ח, לצורך הדוגמה) על סמך עלות השכירות של נכסים דומים באותו מקום.

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2022 09:09

זה מה שאני רוצה לדעת, האם לשווי הנכס אין משקל בתמחור דמי השכירות?

במקרה בו הנכס נקנה במחיר מופחת ממחיר השוק - אחלה עסקה למשכיר.משקיע.

במקרה בו הנכס נקנה במחיר גבוה ממחיר השוק - סביר להניח שהמשכיר יגלגל את העלות לשוכר.

אני רק מנסה להבין, לא לחתור לאיזה פואנטה פופליסיטית..

המחיר ביחס לתמורה לא חף מהטיות, לא?

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2022 09:13

הרבה פעמים מדובר בשכונות חדשות לחלוטין אז אין כל כך למה להשוות, אבל המחיר מתייצב אחרי תקופה מסוימת.

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2022 09:13

שווי הנכס הוא המחיר בו ניתן למכור אותו באותה עת, לא המחיר בו הוא נרכש. זו בדיוק המטרה של מחיר למשתכן - תרכוש נכס בשווי X במחיר של Y, כאשר Y

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2022 09:14

זאת לא המטרה. המטרה היא לצנן את הביקוש בטווח הקצר.

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2022 09:17

איך מחיר למשתכן מצנן את הביקוש, אם הוא מכניס לשוק אנשים שבכלל לא תכננו לרכוש דירה?

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2022 09:29

הוא גם מוציא מהשוק הרבה אנשים שהיו קונים דירה ומקווים לזכות בהגרלה. אין לי את הנתונים לדעת מה יש יותר, אבל אני מאמין שעם ההיסטריה סביב מחירי הדירות, הכף נוטה לטובת האחרונים.

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2022 10:45

הוא מצנן את הביקוש לדירות בשוק החופשי אך מצד שני גם מצמצם את ההיצע של השוק החופשי ולדעתי תורם לעליית המחירים.

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2022 13:00

המחיר שהוא שילם על הדירה רלוונטי אך ורק לשיקולי מס שבח, במקרה הזה לא תהיה חבות מס שבח אז מחיר הרכישה לא רלוונטי להחלטה אם למכור אותה או לא.

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2022 13:25

כאחת שגדלה וחיה את רוב חייה ברמת גן אני בשוק שאלה המחירים עכשיו ברחוב כל כך עמוס, רועש ומסריח באופן כללי o_o

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2022 13:43

אה, סתם בחרתי מיקום אקראי וזרקתי מחיר רנדומלי. בדקתי עכשיו ביד 2, מודעות לדירות שם זה ב 7500 ש"ח וצפונה...

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2022 14:13

נהפוך הוא!

מחיר למשתכן מכניס לראש להרבה זוגות/משפחות שכדאי לעלות על הרכבת במחיר מופחת.

מה שקורה זה שזה מפתח אצלם תקווה וכמו זרע הרעיון מתחיל לנבוט ולאחר הגרלה אחת או שתיים, לאחר שישבו על הגדר במטרה לזכות, הם פוזלים לכיוון השוק החופשי .

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2022 14:15

השאלה אם יש יותר כאלה שלא היו קונים דירה אלמלא התכנית, מכאלה שהיו קונים ועכשיו ממתינים לזכות.

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2022 14:23

התכנית רצה כבר כמה שנים טובות, ועד ההגרלות של מאי השנה הייתה תקופה ארוכה עם מעט הגרלות.

אני מניח שרוב הזוגות שהתכוונו ממילא לרכוש דירה ניסו את מזלם פעמיים-שלוש, ולאחר שלא זכו כבר התחילו לחפש בשוק הכללי.

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2022 14:55

אני חושב על זה כך |(ייתכן לחלוטין שאני טועה):

דירה עולה בערך ב3.5% בשנה (מבחינת ערך לאחר תיקוני אינפלציה)

שכירות היא בערך 3% מערך הנכס (בערך 6000 כפי שרשמת)

אז הרווח נטו מעליית מחיר הנכס והשכירות אותו הנכס מכניס היא 7.5%. זוהי לחלוטין תשואה ברת השוואה לתיק סולידי או דיבידנדים אך ללא ההתעסקות עם דיירים, חוזים, תיקוני נכס (שלא יהיו רלוונטים בהתחלה אך כנראה שיהוו הוצאה בהמשך הדרך) ואני כמובן גם חשוף להצעות חוק פופוליסטיות כמו פיקוח שכר דירה, הגנת שוכרים וכיו"ב.

מה אני מפספס? למה זאת השקעה כדאית?

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2022 15:14

מה שאומר שהם יצאו מהשוק לטווח קצר.

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2022 15:16

אם טווח קצר זה שנה, אז אולי.

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2022 15:19

החישוב שלך מתעלם מהמינוף.

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2022 15:51

במונחים אבסולוטיים אתה צודק. ויכול להיות שזה כל מה שמשנה.

בוא נדמיין שני תרחישים המתרחשים לאחר שקניתי את הדירה, חלפו 18 חודשים וכעת יש לי נכס משועבד ששויו 2.3 מיליון ש"ח:

1. אני ממשיך להחזיק בנכס. השכירות מכסה את תשלומי המשכנתא אז הנכס ממשיך לעלות ב3.5% שנתי עד לתשלום מלא של המשכנתא (נגיד סדר גודל של 15 שנה) ולאחר מכן אני מקבל את תשלומי השכירות מה שהופך את העניין לתשואה של 7.5% שנתי.

2. אני מוכר את הנכס, מכסה את המשכנתא ונשאר עם מיליון שקל שעושים 7.5% שנתי (פאסיבי).

הרצתי סימולציה ומה שיוצא לי בהנחות שציינתי מעלה:

החזקת הדירה - אחרי 15 שנה הנכס שווה 3,722,997 שזה מכפיל רווח של 1.61

מכירת הדירה והעברת העודף לאחר כיסוי המשכנתא לתיק השקעות - אחרי 15 שנה התיק שווה 2,752,444 שזה מכפיל רווח של 2.75

אז אני מבין מה שאתה אומר. עכשיו אני צריך איכשהו לתמחר לעצמי את הסיכון מבעלות והשכרת נכס.

תודה רבה!

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2022 16:46

1. אם הסכמנו שנדל"ן הוא מסוכן (רעידת אדמה, שוכרים בעיתיים) אז ההשוואה ההוגנת היא לתיק ממונף.

2. החישוב הזה כבר נעשה פעמים רבות.

גוגל: המשקיעה נדלן מול שוק ההון

במקום לחשב בעצמך תוכל להתרשם מהדיונים שם.

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2022 16:58

למה זו השוואה הוגנת? עם כל הכבוד לסיכון של רעידת אדמה (שתוכסה על ידי הביטוח) או של שוכרים בעייתיים (שזה גם סיכון נמוך יחסית אם אתה נוקט באמצעי ההתגוננות הנכונים), הסיכון של תיק ממונף גדול משמעותית. כמה פעמים השווי של של דירה נמחק לחלוטין לעומת תיק ממונף?

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2022 17:06

לא צריך ללכת לקיצוניות, תבדוק נניח מינוף של 20%.

ואגב, גם אם הביטוח ישלם לך על רעידת אדמה (מוטל בספק, לדעתי) עדיין תצטרך את הסכמת שאר השכנים לבנייה מחודשת, לא בטוח שלכולם יהיו את האמצעים.

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2022 17:12

לא רוצה להתנבא, אבל בניינים שנבנים כיום לא צפויים כל כך מהר לקרוס מרעידות אדמה. לא הייתי אומר שנדל"ן הוא מסוכן בגלל הסיכוי האפסי שהבניין ייפול.

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2022 21:34

וקח בונוס - על הרווח בבורסה תידרש לשלם מס רווחי הון של עד 25% ריאלי. אם תמכור דירה יחידה אין מס שבח עד לכ 4.5 מיליון ש"ח.

🕒 פורסם בתאריך: 11/07/2022 10:48

הי

ההטבה שבעל הדירה מקבל מהמדינה בהמשך לעליית המחירים יצרה בדיעבד השקעה משתלמת עבור בעל הנכס,

אין לזה קשר לשוכר, יתכן שבעל הנכס משכיר דירה אחרת בעצמו.

🕒 פורסם בתאריך: 11/07/2022 10:56

הי

מדובר בהשקעה מוצלחת בטווח זמן קצר יחסית, השיקול אם למכור צריך להביא בחשבון:

אלטרנטיבה אחרת להשקעה,

הפסד עליית ערך עתידית,

הפסד עליית שכירות עתידית,

הפסד הכנסה פסיבית שיקלית פטורה ממס (במסלול המס השולי) או במיסוי נמוך יחסית בעתיד,

במידה והוא גר בשכירות במכירת הדירה הוא מפסיד גידור מלא או חלקי של סעיף הדיור בתקציב ההוצאות החודשי,

ובעתיד אחרי קיזוז המשכנתא והמשך עליית ערך, הוא יכול למחזר את המשגנתא ולמשוך הון נוסף להשקעה מקירות הדירה, במקרה מכירה הוא מפסיד גם את זה.

🕒 פורסם בתאריך: 11/07/2022 11:20

הי

אסביר לך מה אתה מפספס, מחירי הדירות בישראל עולים בממוצע 5% נומינלי ומעלה מדי שנה על פי העליות בעבר,

בעתיד ניתן לצפות לעליות גבוהות יותר בגלל החוסר באדמה והעלייה החדה יותר ברמת החיים מאז הקמת תעשיית ההיטק.

השכירות עולה מינימום 3% בשנה בממוצע, תוסיף לזה משכנתא ותחשב את התשואה על ההון העצמי, עכשיו תגיע לתשואה דו ספרתית שנתית.

חכה זה לא נגמר, אם תעשה תכנוני מס על פי חוק יתכן ולא תשלם מס על הכנסה משכירות, ואם לא תעשה תכנוני מס תשלם מס נמוך יחסית בשיעור 10%

מההכנסה ברוטו.

כל הסיבות שרשמת בנושא מיסוי ושוכרים זה בא ממקום של לתרץ לעצמך מדוע לא להשקיע בנדל"ן מניב, אענה לך על זה בתירוץ הפוך, אני עצמאי כלכלית,

יש בבעלותי עשרות יחידות דיור להשכרה במספר מדינות, וחברות ניהול המנהלות את הדירות ומתנהלות אל מול השוכר, אני כמובן עוקב אחר חברות הניהול.

אני משלם בממוצע 8% מס הכנסה על השכירויות,

לי נראה לא הגיוני לעבוד כשכיר עבור מישהו, שמרוויח על הגב שלי רווחים גדולים, לשלם מס הכנסה גבוה, להתעסק בפוליטיקה משרדית,

להיות בלופ הישרדותי תלוי בשכר העבודה שכח הקניה שלו נשחק עם השנים (אני לא נשחק אני מעלה שכירויות),

לא נרא לי הגיוני להיות תלוי בהחלטות הממשלה, לא נראה לי הגיוני בגיל מבוגר אחרי עשרות שנות עבודה לחשבן הוצאות שונות.....

אני מקווה שהבנת את הרעיון :)

🕒 פורסם בתאריך: 11/07/2022 21:19

המון תודה רוני אחלה הסבר!

🕒 פורסם בתאריך: 11/07/2022 22:52

אתה מעריך מה יהיה מחיר הדירה כתרצה למכור וגם את מחיר השכירות,

אפשרי ירידת מחירים כללית כמו בין 95-08 או בעייה ספציפית בדירה\שכונה איזור בו תקנה שתוריד את מחירי הדיור ו\או השכירות.

🕒 פורסם בתאריך: 26/07/2022 16:20

@bobp היי,

אני זכיתי בדירה בדירה דומה במחיר למשתכן ואני מתלבט אם לקחת אותה כהשקעה. [נמחק]

🕒 פורסם בתאריך: 26/07/2022 20:37

@רועירועי אין לי מושג איך לכתוב לך בפרטי תכתוב לי ואענה ;)

🕒 פורסם בתאריך: 26/07/2022 21:02

לשניכם אין ותק בפורום ולכן אין לכם אפשרות לכתוב בפרטי אחד לשני.

חוצמזה, למה בפרטי? אני מניח שחברי הפורום ירצו להחכים ולשמוע גם כן מהידע שלכם....

🕒 פורסם בתאריך: 26/07/2022 23:29

אני גיליתי שזכיתי לפני פחות משבוע והזמן ממש לוחץ להחליט מה עושים עם הזכייה. אני לא הולך לגור בדירה שזכיתי מאחר והיא בחיפה ואני גר במרכז, ובנוסף יש סיכוי שאבלה את השנים הקרובות בחו״ל. אני שוקל את ברצינות את הרכישה כהשקעה.

אני מנסה להבין עד כמה העסקה כדאית ואני מתקשה עם זה מאוד.

אני לא מבין בנדלן, ובטח לא בנדלן בחיפה, ואני מתקשה להעריך את ערך השוק של הדירה, ובטח את השכירות. אחת הבעיות היא שהדירה היא קטנה (80 מטר), ובאיזור רוב הדירות שנמכרות הן 100 מטר ומעלה וזה מגיע אפילו לגדלים של 150 מטר. כלומר, זה איזור של משפחות. בנוסף, העסקאות שאני רואה שבוצעו מאוד משתנות בין בניין לבניין. בשכונה הזו (רמת אלמוגי) יש כמה פרויקטים חדשים שנבנים כעת, ונראה שהם נמכרים במחיר מאוד גבוה (מעל 25 אלף למטר). לעומת זאת, דירות בבנינים יותר ישנים נמכרות במחירים משמעותית זולים יותר (בערך 15 אלף למטר). ולכן מאוד קשה לי להעריך.

האם יש דרך טובה יותר להבין את הנתונים?

בנוסף, אני עדיין לא יודע איך הכי טוב לחשב את הפוטנציאל של העסקה. לחשב תשואה שנתית? לחשב את ההנחה על הדירה?

אני מניח שיש תשובות טובות לדברים האלה, אני פשוט מאוד חדש בעניינים הללו.

🕒 פורסם בתאריך: 09/08/2022 22:33

לא הבנתי איך אתם יכולים למכור את הדירה כל כך מוקדם. זה צריך להיות מינימום 7 שנים מיום זכיית הקבלן במכרז.

מחיר למשתכן כמינוף לתיק השקעות דיבדנדים\פסיבי

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן