המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 03/11/2022 07:17

שלום לכולם, אני מחזיקה בבית פרטי כיום (שלא מיועד למכירה) ומעוניינת בקניית דירה נוספת שתייצר עליית ערך משמעותית אבל כן יש רצון להחזיק לתקופה ארוכה ואולי בהמשך על חשבון הדירה לקבל הלוואה נוספת. מתלבטת בין השקעה בעיר בת ים לבין רמלוד. הבנתי שבת ים עשתה את העליות שלה ואילו רמלוד לא בהכרח. אשמח לשמוע את דעתכם על האזורים או כל מידע שיעזור לקבל החלטה. כמו כן, אני בודקת גם עסקאות פריסייל לבין יד 2.

אשמח לדעתכם

🕒 פורסם בתאריך: 03/11/2022 08:21

לבת ים תמיד יש לאן לעלות כל עוד תל אביב עולה

🕒 פורסם בתאריך: 03/11/2022 09:10

בבת ים יש עוד בשר לדעתי, עדיין זול יחסית למה שהעיר מציעה, גם ביד-2 וגם חדש.

הרכבת הקלה אמורה להתחיל לפעול שם בחודשים הקרובים, לדעתי זה לא מתומחר במלואו.

🕒 פורסם בתאריך: 03/11/2022 10:32

האם בחנת גם את רמלוד או שמכיר רק את בת ים?

🕒 פורסם בתאריך: 03/11/2022 10:39

בתור לודאי לשעבר שהוריו עד לא מזמן גרו בעיר, אני מרגיש שהמחירים עלו מאוד בצורה שלא מוצדקת על ידי המציאות- זו עיר קשה, עם ערבים בעיתיים, חרדים והרבה שנים של הזנחה. נכון שיש שם עכשיו ערייה אקטיבית ושופכים הרבה כסף על טיפוח העיר, אבל לא נראה לי סביר המחירים הנוכחיים בעיר. אולי מקומות ספיצפיים כמו שכונת גני אביב (שיכולה "להתנתק" מהעיר כי היא מבודדת, יש לה תחנת רכבת משלה ויהיה לה מוצא לכביש עוקף ) עשויים עוד לעלות בערך, אבל לא משוכנע בעניין.

שוב, אני מאוד בעד לשכור בלוד ולפני כמה שנים הייתי בעד לקנות בה- אבל קניה להשקעה כעת נראית לי תזמון גרוע.

🕒 פורסם בתאריך: 03/11/2022 11:04

אני חשבתי לקנות למחיה בגני אביב בבניין עם מעלית, חניה ממד למחיה עבורי בגיל 60 שתיהיה עבורי בפנסיה.

הבנתי בעיקר עדיף לא לקנות שם לזוגות צעירים עם ילדים בגלל אזור בעייתי. אבל לחתייר כמוני יש סיבה? המחיר אטרקטיבי יחסית למרכז 1.3-1.4מ לדירה כזאת.

עדיין בלבטים כמובן

🕒 פורסם בתאריך: 03/11/2022 12:13

לא בחנתי כלל.

לערים אלו מוניטין רע ולא בכדי, אין להם את היתרונות של בת ים, מאידך יש שם עידוד שם פינוי בינוי וקידום של הרבה פרוייקטים כאלה, אם קונים נכון אפשר לעשות שם כסף טוב שם לדעתי.

🕒 פורסם בתאריך: 03/11/2022 13:35

יש אזורים יותר טובים וזולים למטרה הזאת, כולל דירות בשלבים מתקדמים לפינוי בינוי.

🕒 פורסם בתאריך: 03/11/2022 15:20

אני רוצה לשמור קירבה מסויימת למרכז.

יש רעיונית?

🕒 פורסם בתאריך: 03/11/2022 15:20

לאחרונה נכנסתי לשוק הזה של רמלוד בליווים, אני חושבת שזה האיזור האחרון במרכז שיש לו עוד שכבת שומן.

(וכחובבת קיטו מעדיפה שומן על פחמימות).

🕒 פורסם בתאריך: 03/11/2022 17:00

לא רואה בעיה לאדם בגילך, רק פוטנציאל להתפרעויות ערביות בכניסה לשכונה פעם בכמה שנים (אבל זה גם בחיפה , יפו ומקומות אחרים, בתקווה יטפלו בעניין בכל המדינה) . יש מרכז מסחרי עם 3 קופות חולים גדולות (כללית, מכבי, מאוחדת), סופר וירקנים, הרבה חנויות רוסיות (כולל פתוחות בשבת), רכבת ישר לתל אביב בטווח הליכה מהשכונה, שדות וטבע לא רחוקים. יש הרבה אוכלוסיה קשה (מחבר העמים לשעבר), אבל רובה עובדת. יש קושי כבעל נכסים לגייס דיירים אחרים בבניין לתיקונים חיוניים והוצאות אחרות ששומרות על ערך הנכס, כולל דברים כמו תיקוני נזילות בגג (מנסיון אישי), כמו ברוב המקומות שהנדל"ן זול יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 03/11/2022 17:56

התכוונתי בלוד. במרכז העיר.

🕒 פורסם בתאריך: 03/11/2022 18:59

מתוכננת הרחבה משמעותית של לוד גני אביב + סלילה של כניסה חדשה עוקפת ערבים.

🕒 פורסם בתאריך: 03/11/2022 19:26

נראה לי שהאפסייד של לוד זה להיות פתח תקווה, והאפסייד של בת ים זה להיות רמת גן +,

עכשיו זה שאלה בכמה הנכסים מתומחרים כבר, ומה הסבירות להתממשות האפסייד בכלל ותוך כמה זמן בפרט.

🕒 פורסם בתאריך: 03/11/2022 21:04

ניסיתי לפנות אליך בפרטי אבל לא ראיתי איך..:/ הייתה לי חויה לא טובה בעבר דרך מלווים. ממש אשמח להמלצה ממך על מלווה באזור. האם תוכלי לרשום בפרטי?

🕒 פורסם בתאריך: 04/11/2022 09:00

היי הערה שלך חשובה ולכן אתייחס אליה משני צידיי המיתרס. לפניי הכל, לא כל אחד מתאים לתהליך ליווי. יש אנשים מאוד עצמאיים שפשוט קשה להם לקבל עזרה מאיש מקצוע וזה לגיטימי,

תאכלס אין חובה לקחת ליווי אם יש את הזמן לערוך חקר שוק, וללמוד את התחום.

בשוק הליווי יש לא מעט היצע, האג'נדות והאיזורים מאוד שונים זה מזה.

אישית לי יש גישה מעט מחוץ למיינסטרים, אפשר ללמוד עליה מיומן המסע שלי כאן.

🕒 פורסם בתאריך: 04/11/2022 09:56

הבעיה של בת ים היא קודם כל התשואה,

אישית עליית הערך מעניינת אותי יותר אבל...

כשהשכירות לא עולה ביחס לתמחור ועוד בתקופה של מחירי שכירות מאמירים,

זו נורת אזהרה שהאיזור לא אטרקטיבי כאיזור למגורים, ובהמשך כיסוי המשכנתה יהיה בעייתי. עניין נוסף שצריך לקחת אותו בחשבון, שרבים מהנכסים הם בניינים המוגדרים כנכסים מסוכנים, עליהם לא ניתן לקבל משכנתה נורמלית. זו סכנה אמיתית למי שלא מבין ויכול להכנס לברוך עם כיסוי המשכנתה בנוסף לבעיית התשואה.

🕒 פורסם בתאריך: 04/11/2022 13:54

לא בהכרח, ישנם גורמים אחרים שיכולים להביא לכך ולזכור שכל עיר אינה מקשה אחת, גם בת-ים.

🕒 פורסם בתאריך: 04/11/2022 18:18

אלו נקודות שדורשות התייחסות, שאנשים לרוב לא מודעים להם.

ברור שכל מקרה לגופו, אבל זה נכון לכל מקום בכל הקשר.

🕒 פורסם בתאריך: 04/11/2022 22:43

האם העובדה שהרכבת הקלה עדיין לא נפתחה אינה מסבירה חלק מרכזי מהקיפאון בתשואה משכירות? הרי מחירי הדירות כבר ממזמן משקפים את פתיחת הקו. אבל עבור השוכרים היתרון של נגישות גבוהה לתל אביב עדיין לא באה לידי ביטוי כל עוד הקו אינו מופעל (ואולי אף להיפך - ירידה באיכות החיים בזמן ביצוע העבודות).

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2022 06:13

הבלאגן חוגג היום לאורך כל צירי הרכבת הקלה ללא הפעלה של הקווים, והתשואות הנמוכות בבת ים אינן מאפיינות איזורים אחרים-

עם כל עליות המחיר המטורפות בדרום תל אביב לדוגמה, שהגיעו גם ל 25 אחוז ו 30 אחוז בשנה,מחירי השכירות עלו איתן וניתן להוציא גם היום, באיזור ה 3 אחוזיי תשואה,

בבת ים התשואות מדשדשות סביב ה 2 אחוז וקצת. וזה משמעותי.

התרשמות שלי שהסיבה לכך, שהדרום מאופיין בכניסה של אוכלוסיות חזקות יותר ואילו בבת ים תהליך התחלפות האוכלוסיה (ג'נטריפיקציה) איטי בהרבה.

כמובן שצריך להיות סלקטיבים אפילו מאוד, וזה לא מאפיין עסקאות ממוצעות.

מבחינתי כשמדובר בסלקציה בין איזורים להשקעה, לא מספיק להתחשב רק באינדיקטור של עליות ערך צריך להבין את מכלול הפרמטרים בראייה השוואתית לאיזורים אחרים- ובשורה התחתונה להעריך איזה איזור יהיה מהיר יותר בהצפת ערך מול מרכיביי הסיכון, בהתאם לתקציב נתון.

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2022 08:08

1. בנוסף למה שכתבת הסיבה היא פשוטה: שוכרים לא מתחשבים בעתיד, זה לא מעניין, אותם מעניין רק ההווה אין להם סיבה כלשהי לשלם פרמייה על השבחה שתקרה עוד 3,4 או 5 שנים בגלל רכבת קלה, תמ"א38 או פינוי בינוי, מי שקונה (במיוחד להשקעה) כמובן שכן מתמחר את הדברים האלה, זה יוצר פערים בתמחור.

2. הג'נטריפיקציה היא איטית, זה נכון אבל הרבה מאד מהבניינים החדשים כמו כל שכונת פארק הים ורוב הבניינים שנבנים במסגרת פינוי בינוי שיש ממנה בבת-ים בשפע עדיין לא אוכלסו, ברגע שהם יאוכלסו זה יגרור ג'נטריפיקציה על סטרואידים.

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2022 11:20

אתה צודק, אבל אלו מאפיינים של כל איזורי ההתחדשות עירונית, אני מתרשמת שהמחירים בבת ים רצו קדימה מידיי ביחס ל התחלפות האוכלוסיה.

בטווח הרחוק יותר הפערים יצתמצמו, אבל זמן שווה כסף וקיימת גם חשיבות לתזרים ורמת כיסוי המשכנתה במיוחד עם עליית הריבית.

להערכתי הכסף בלוד יהיה מהיר יותר מבת ים- כשדרישת הסף הכספית נמוכה יותר. והכסף בדרום תל אביב במועדון ה 3 מליון יעבוד גם הוא מהר יותר.

בסוף ללא ספק הכל יעלה.

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2022 11:40

ההבדל הוא הכמות. בבת-ים מקודמים פרוייקטים רבים של פינוי בינוי אמיתי (הרבה כבר בביצוע), כלומר מכסחים כמה בנייני רכבת ובונים בניינים של 30,40 ואפילו 50 קומות, מדובר על תוספת של מאות משפחות פר פרוייקט, תוסיפי לזה שכונה חדשה לחלוטין שנבנית מ0 (פארק הים), זה כבר לא ג'נטרפיקציה, הופכים דיונות לבניינים גבוהים, אין פה עניין של תחלופה (ואין אפילו שכ"ד, זה עוד לא בנוי), האוכלוסיה שתהיה שם תהיה טובה.

לא מסכים. הבדל של 1% בתשואה זה כמה מאות שקלים בחודש, זה שולי לחלוטין בעסקה של מיליוני שקלים, במיוחד אם הצפי הוא שהשכ"ד יעלה.

🕒 פורסם בתאריך: 06/11/2022 09:59

קודם כל לפחות בהתייחס לשרשור הזה מדובר על רמות מחיר של מתחת ל2 מליון ואולי אף סביבות ה 1.5 מליון,

בוא, לא מדובר על פארק הים. ברמות המחיר האלה לגמריי מדובר בג'נטריפיקציה.

מה סוג האוכלוסיה שתהיה בפארק הים אני לא יודעת לא מכירה שוכרים בבת ים בכלל,

לעומת זאת מכירה לא מעט הייטקיסטים שקונים ושוכרים דירות בשכונות המתחדשות של רובע 9.

אנחנו חיים בעולם של מותגים לא רק באופנה גם בנדלן, המותג תל אביב בצדק או שלא בצדק עושה משהו לאנשים.

לוד אגב, זה מותג מאוד שלילי אבל הוא מתומחר בהתאם ועדיין ממוקם במרכז.

כמו שלפניי כמה שנים אמרתי כאן, שאין מצב שבשכונת התקווה הממוקמת בליבה של תל אביב דירה תעלה 600-800 אש"ח, כמו דירה בדימונה. אני אומרת את זה היום כאן על לוד הממוקמת במרכז הארץ ומתומחרת במחירי בפריפריה. ברור שבתוך כל איזור כזה ישנן העדפות שגם עליהן צריך לתת את הדעת.

נקודה נוספת, התזרים הנוטה לטובת איזורים אחרים הוא חשוב, אבל הוא לא עיקר הטיעון מבחינתי

מהירות הכסף ועליית הערך היא החשובה בעייני. אני חושבת שהשוק הבתיימי הוא יקר יחסית למהירות הכסף שהוא מציע.

אבל כרגיל, לא חייבים להסכים

ברור שכל אחד בא מהחוויה שלו וזה בסדר.

🕒 פורסם בתאריך: 06/11/2022 12:10

הי

אני בעד בת ים, הנגישות לתל אביב, ראשון לציון חולון....

הרכבת הקלה,

בת ים עוברת תהליך של התחדשות ושינוי דמוגרפי, בין היתר של אזור התעשיה לשילוב עם מסחר ומגורים,

בת ים גובלת בצפון בתל אביב ובדרום באזור המסחר של ראשון לציון, ובמתחם המשרדים, מגורים, מלונאות ומסחר ה 1000 החדש של ראשון לציון אליו עוברים מספר

הנהלות בנקים ממרכז תל אביב בנוסף לויזה כאל, וחברת הביטוח הפניקס.

נ.ב אין היצע של אדמות לבניה, והעיר שוכנת על חוף הים.

🕒 פורסם בתאריך: 06/11/2022 13:01

בתור אחד ששוכר בדרום מערב, שבכל בניין או מופיע שלט תמא או מתחילים תמא או הסתיים תמא.

האוכלוסיה נשארת די אותו דבר - חלשה ומנותקת, מי שקונה שם לא גר שם, משכיר לאותה אוכלוסיה חלשה.

הג'נטריפיקציה איטית מאוד אבל באוברול הכללי מי שמשקיע למטרת אקזיט פינוי בינוי - מומלץ ביותר.

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2023 09:07

שלום מתבוננת יקרה,

תפרטי יותר מבחינת תקציב והיכן גרה כיום?

בעיניי אם תמצאי נכס בפריסייל במסגרת התקציב שלך בבת ים שיהיה במרחק כמה דק מהים ומהרכבת הקלה או בבניין חדש עם מאפיינים דומים אז העסקה תניב לך תשואות יפות.

דירות יד 2 פחות מומלצות אם אין ניסיון כי כל בניין שני בבת ים עלול להיות מבנה מסוכן גם אם אינו מוגדר כך כיום.

בת ים חד משמעית. בהצלחה.

רמלוד או בת ים- נדלן

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן