המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 18/09/2020 13:07

לאחרונה, שמעתי כל מיני פודקאסטים על נדל"ן בארה"ב ובחנתי קורסים כמו של [אל תפרסם אצלי] שמציעים מידע והדרכה ותרגול על רכישת נדל"ן בחו"ל. ממה שהבנתי כולל בפורום השקעת נדל"ן בארה"ב בתפוז השיפוץ עצמו ממש בעייתי מרחוק ויכול להכשל וגם עם עלויות גדולות. גם חברות הניהול די בעייתיות... לגבי מציאת נכסים מתחת למחיר השוק כמו אנשים שמתגרשים, מעוקלים, ירושות, מפוטרים זה מאגרים שכולם חופרים בהם וקשה להוציא מהם... הבנתי שיש מלא ספרים שנותנים אותו דבר בחינם וגם אתרים כמו ביגרפוקטס ועוד.... יש למישהו המלצה וגם מעניין אנשים שהיו בקורסים והשקיעו בעצמם כמה זה באמת מועיל כולל הליווי....

🕒 פורסם בתאריך: 18/09/2020 16:46

לדעתי האישית אי אפשר לחסוך ליווי, כי אין תחליף לנסיון מעשי בשטח.

כמובן שלקחת ליווי אחרי שקראת ולמדת בעצמך יכול רק להועיל

🕒 פורסם בתאריך: 18/09/2020 17:42

ספרים ופורומים יש מפסיק.. לא רואה סיבה לשלם על קורס בכלל.

יש יזמים מגדירים את התהליך שבו הם מוצאים לך נכס לרכישה כ"ליווי"..

אני רואה בזה ניגוד אינטרסים בעייתי בו היזם שאמור למכור לך נכס גם "מלווה" אותך בדרך אליו, ובדרך הם שולטים בהתליך במקומך.

יש המון המון מקורות מידע בחוץ.. ממליץ לך מאוד להשקיע כמה מאות על ייעוץ חיצוני שאין לו כל אינטרס בהשקעה שלך ומייצג אותך.

מזעור הנזקים שזה יביא לך שווה את זה

🕒 פורסם בתאריך: 18/09/2020 19:12

כל תעשיית המידע הזה היא נחמדה וטובה, אבל במקום לשים 3000 דולר פה, 4000 דולר שם, תוסיף לזה עוד קצת כסף ותתמנף ותעשה טעויות, שום דבר לא יחליף ניסיון. משום מה משקיעי נדלן היו גם לפני 40 שנה לפני כל הפורומים והקורסים והליווי.

יש ערוץ יוטיוב אחד שווה לך לראות בנושא וזה של Ben Mallah, הבן אדם לא מנסה למכור לך קורס או ליווי, הוא לעומת האחרים עושה את הכסף שלו מנדלן ואחד המנטרות שהוא חוזר עליהם זה לכו תעשו בעצמכם, תתקשרו למתווך, תתקשרו לבנק ותתחילו להזיז עיניינים. שום דבר לא מחליף עבודה ועשייה בשטח.

🕒 פורסם בתאריך: 18/09/2020 19:43

כמה שלמת ליווי ואיך בחרת את הליווי? איך למדת ובדקת שהליווי עושה טוב?

🕒 פורסם בתאריך: 18/09/2020 19:50

מדבר על ליווי לרכישת סינגל פמילי למשל ולא פרויקט שהמלווה יוזם בעצמו

בשביל זה הלימוד העצמי ורכישת הידע שנעשה בקורס ו/או ע"י ליווי שהוא אמור להיות אובייקטיבי כדי לדעת לחפש ולמצוא בעצמי ולנתח עסקה...

🕒 פורסם בתאריך: 18/09/2020 20:31

לא צריך קורס בשביל זה.. אבל אם זה יקל עליך..

כן, גם אני

🕒 פורסם בתאריך: 18/09/2020 23:55

אז מה ניגוד העניינים בליווי בדיוק שיקח חלק מכל בעלי המקצוע וינפח לי את ההשקעה?

🕒 פורסם בתאריך: 19/09/2020 05:29

היי

לא משנה אם תבחר כמשקיע מתחיל לפעול לבד או בעזרת איש מקצוע, בשני המקרים אתה תשלם

שכר לימוד או שכר טרחה.

במידה ויש לך תשוקה לזה ואתה מוכן ללמוד ולעשות את זה לבד לך על זה, אתה תתמקצע ועל הדרך תשלם על

טעויות או חוסר בניסיון וידע, אני בחרתי בדרך זו בשנת 99, זה התאים לאופי ולמאפיינים שלי.

במידה ובשלב זה אתה חושש לפעול לבד, תיעזר באנשי מקצוע, תתמקד בכאלו שהם בעלי ניסיון ותיק נכסים בשוק בו הם פועלים.

בהצלחה !

🕒 פורסם בתאריך: 19/09/2020 07:09

איך בדיוק למדת על התחום מאפס וכמה זמן זה לקח לך? מלווה הגון אני משלם לו דמי ליווי קבועים וכל היתר אמור להיות במחירים הכי טובים שהוא יכול להשיג גם בגלל היקף הפעילות שלו ?

🕒 פורסם בתאריך: 19/09/2020 09:58

למה אתה מתכוון בכל היתר?

אין הרבה יועצים שמלווים ולא בפועל מוכרים עסקאות לאלו שהם מלווים אותם, לכן הניגוד אינטרסים.

אם נגדיר תפקידים, התפקיד שלך זה ללמוד והתפקיד של היועץ זה להכווין אותך, להסיט אותך מנקודות בעיתיות.

לדוגמא, ייעוץ מס.. אתה משלם על ידע של אנשים ומקבל הכוונה

🕒 פורסם בתאריך: 19/09/2020 11:02

למדתי מטעויות, למדתי לפני שנים קורסים שונים בחו"ל, צברתי ניסיון במהלך השנים תוך התמקדות באסטרטגיה מסוימת,

לקח לי 16 שנים להגיע ליעד לעצמאות כלכלית בשנת 2014.

מאז 2015 ביחד עם השותפה שלי אנחנו מדריכים משקיעים בעלי יכולת בבניית תיק נכסים כדי להגיע לעצמאות כלכלית,

נכון להיום ליווינו מעל ל 700 השקעות (בעבר בארה"ב ובהווה באנגליה), הפכנו תוך כדי לחברה בע"מ, ומדי 3 חודשים אנו רוכשים נכס מניב עבור החברה,

אני מעריך שכבר בשנה הבאה קצב ההשקעות השנתי שלנו יגבר.

הטיפ שאני יכול לתת לך הוא קודם כל תקבע יעד, לאחר מכן תבחר אסטרטגיה וסוגי השקעות היכולות להוביל אותך ליעד,

לקנות נכס מניב אחד זה כלום, זה לא מספיק, יש צורך להתחייב לדרך פעולה מסוימת ולהתמיד בה, לשכפל השקעות מוצלחות.

🕒 פורסם בתאריך: 19/09/2020 11:23

לדעתי הפוך, עדיף פחות נכסים ויותר כסף, תן לי עזריאלי אחד ולא 1000 דירות.

🕒 פורסם בתאריך: 19/09/2020 11:36

מעט אוף טופיק אבל בעקיפין קשור.

אם היה מדובר בנדל"ן ישראל הייתי ממליץ בחום להתחיל בקורס סוכן/מתווך נדל"ן.

לא קשה, מאוד מקיף, דורש זמן אבל פותח עיניים בכול האספקטים של שמאות, חוקי נדלן ועוד.

לא שונה כל כך מהקורסים על נדל"ן בניכר.

לאחר מכן, מעט פרקטיקה בארץ והתחומים מאוד מגוונים.

לאחר צבירת ידע בסיסית אז אפשר להרחיב לחו"ל ואז כאשר יש ידע בסיסי אבל מוצק אולי לא צריך ליווי וקורסים בנדל"ן חו"ל כי בדרך כלל זה location, location, location. כמובן שניתן להיעזר באינטרנט כדי לברר באופן פרטני על שכונות, אזורים, אוכלוסיה, מעמד סוציואקונומי ועוד.

וגם אם עדיין צריך ליווי לפרויקטים בחו"ל, הידע הנרכש בקורס מתווכים פותח צוהר לשאלות נוקבות למלווה להשקעות בחו"ל.

בהצלחה.

🕒 פורסם בתאריך: 19/09/2020 11:44

ספרים וקורסים יכולים לתת את הבסיס מאיפה להתחיל ולאן רוצים להגיע, אבל אין תחליף לתכלס, שזה לבצע את הדברים בפועל ולא בתיאוריה.

לדעתי, ליווי נותן ערך אחר מאשר קורסים, ספרים וכו' , לשלב לא יכול להזיק , ולכן אני חושב שאם הבחירה היא לשלב בין הדברים או לבחור רק אחד מהם, אני נוטה לכיוון של לשלב, גם ידע תיאורטי וגם ליווי ברמה הפרקטית.

🕒 פורסם בתאריך: 19/09/2020 11:47

אני לא חושב שזו הייתה הכוונה שלו,

אם היה מדובר על פיזור הנכסים, אז התגובה הנ"ל הייתה די מעניינת.

אני חושב שהכוונה הייתה שבנדל"ן לא עושים דרך עבור משהו חד פעמי, אלא בונים אלגוריתם בשביל שימוש רב .

🕒 פורסם בתאריך: 19/09/2020 11:49

לכל משקיע יש חשיבה ואסטרטגיית פעולה שונים, זה בסדר כל עוד זה עובד :)

🕒 פורסם בתאריך: 19/09/2020 14:02

@רוני אשמח אם תוכל לכתוב קצת על האסטרטגיה שלכם.

מהאזנה לערוץ שלכם ביוטיוב, אני לא בטוח שהבנתי עד הסוף את התכנית.

האם האסטרטגיה היא לרכוש ולרכוש נכסים, תוך שימוש במינוף מקסימלי (90%) ואם כן, וכדוגמא, האם רכישת 17 נכסים ע"י השותפה שלך הצליחה להביאה לעצמאות כלכלית?

מה נקודת הזמן בה אתם מתכננים את החזר החוב, והפיכת התזרים להכנסה נקייה מחוב?

🕒 פורסם בתאריך: 19/09/2020 14:31

מי אמר? בנדל"ן אין "אלגוריתם", זה לא שוק ההון.

🕒 פורסם בתאריך: 19/09/2020 14:48

מלווה זה אחד שלוקח עמלה נגיד 3000$ ומלווה אותך בחיפוש העסקה ולא משווק לך נכסים ,עושים יחד ניתוח העסקה ושליחת הצעות וזה תהליך שיכול לבדוק מאות נכסים ולשלוח הצעות לעשרות נכסים ומתוכם אחד מתקבל..

🕒 פורסם בתאריך: 19/09/2020 14:54

זה השילוב הרצוי אכן

🕒 פורסם בתאריך: 19/09/2020 15:00

חושב שלא בדיוק הבנת למה התכוונתי..

אסכם את זה בכך שעדיף והייזום יגיע ממך ואת והחיזוק ניתן לקבל מייעוץ לא תלוי

בהצלחה

🕒 פורסם בתאריך: 19/09/2020 15:11

מסכים איתך שהמלווה והיועץ לא ישווק נדל"ן בעצמו כי אז זה ניגוד עניינים..

🕒 פורסם בתאריך: 19/09/2020 16:06

ספר טוב שיעזור לך לקבל דרך ומושג

long distance real estate investing by david greene

🕒 פורסם בתאריך: 19/09/2020 18:40

היי

אנסה לתמצת, מדובר בתהליך מתמשך של בניית תיק נכסים מפוזר על פני מספר שווקים, כלכלות גדולות וחזקות,

תוך מינוף של 40% עד 60% מתיק הנכסים,

סילוק המימון נעשה בשני אופנים, סילוק חלק מהחוב מדי חודש באמצעות שכירויות חודשיות,

ובמידת הצורך מכירת נכס שערכו עלה משמעותית כדי לסלק את יתרת החוב.

לגבי השותפה שלי היא רכשה (איתי) את הנכס מספר 18 שלה בשבוע שעבר (התהליך החל בשנת 2014),

היעד הראשוני שלה היה 20K נטו בחודש, כיום היא הגיע ל 25K נטו בחודש והיעד החדש שלה הוא 60K נטו.

במידה ובונים תיק נכסים מוגבל יש צורך בסילוק החוב בעת ההגעה ליעד,

במקרה של תיק נכסים גדול יותר ניתן להשאיר את המשכנתאות הם משמשות לצורך המשך הגדלת תיק הנכסים ולהפחתת חבות המס.

🕒 פורסם בתאריך: 19/09/2020 18:45

@רוני תודה על ההתייחסות.

אני מניח שהתזרים של ה 25k משמש להחזר חובות, מתי אתם צופים שבשיטה זו, ה 25k (או ה 60k) יהפכו לתזרים נקי לכיס?

🕒 פורסם בתאריך: 19/09/2020 18:53

אפשר לשאול איך אתם מקבלים מינוף בנכסים בחו"ל? אני יודע שבנקים ישראליים לא ימשכנו נכס בחו"ל ובנקים בחו"ל לא ימשכנו נכס של ישראלים/לא מקומיים/לא אזרחים.

🕒 פורסם בתאריך: 19/09/2020 19:13

החזר החוב החודשי שלה עומד על 6,700 ש"ח בלבד.

לגבי תזרים נקי מחוב רשמתי בתגובה הקודמת,

זה תלוי בזמן ההגעה ליעד לאחר סילוק החוב, הקצב שונה ממשקיע למשקיע,

תלוי במאפיינים שלו.

🕒 פורסם בתאריך: 19/09/2020 19:35

לצורך השקעה בחו"ל אנחנו מקבלים בארץ משכנתאות לכל מטרה, הלוואות לכל מטרה, הלוואות מאז תחילת הקורונה, משכנתאות באנגליה.....

במקרה שלנו רוב הנכסים של החברה נרכשים במזומן, נמנף אותם בהמשך.

🕒 פורסם בתאריך: 19/09/2020 19:37

מביקורות באמזון הספר ארוך מידי ופשטני מידי ולא מעשי כל כך..... יש לו ספר עלbrrrr הבנתי גם... קראת אותו?

🕒 פורסם בתאריך: 19/09/2020 20:15

הבנתי אותך. להלוואות לכל מטרה (סולו) יש תקרה מסויימת עבור כל אדם בהתאם להכנסות שלו. משכנתאות לכל מטרה הכוונה בלמשכן נכס קיים בארץ אני מניח.

🕒 פורסם בתאריך: 20/09/2020 04:08

אמת, בנוסף ניתן למנף קרנות השתלמות, תיק נירות ערך.....

המימון הוא חלק חשוב בהשקעות נדל"ן, אך בסופו של יום חשובה יכולת החסכון החודשית,

שניהם יחדיו קובעים את קצב יכולת ההשקעות.

🕒 פורסם בתאריך: 20/09/2020 07:30

כן קראתי גם את הספר על ה ״brrrr״ אך מדובר בלמידת אסטרטגיה ולא ברכישת ידע כללי על נדלן בארהב וניהולו מרחוק.

לפי דעתי, אם אני ההיתי נכנס לתחום כלשהו הייתי מעוניין לקרוא ספרים ארוכים ופשטניים ככל האפשר באותו התחום.

סהכ 250 עמודים בערך. אתה ממהר לאנשהו?

🕒 פורסם בתאריך: 20/09/2020 11:08

@רוני, כשאתה כותב את הדברים, הכל נראה מאוד פשוט. אני חושב שאנשים כאן צריכים להבין שהחוזקה האמיתית שלך (לעניות דעתי) בתור משקיע גלובלי היא היכולת לזהות מגמות בשווקים.

ברגע שמשקיע יודע לקרוא שוק, לזהות פוטנציאל עליית מחירי שכירות ועליית ערך הנכס, להבין שטוב לפעול בשוק הזה כי הוא חזק, יציב, יודע להתמודד עם משברים, יש בו צמיחה, קצב ילודה גבוה, והמטבע לא מתרסק אחת לשנה בממוצע..וכו' וכו'..אז, שום דבר יותר לא משנה - כסף תמיד יש מאיפה להביא, ריביות לא מעניינות כל-כך..

🕒 פורסם בתאריך: 20/09/2020 15:04

הניסיון שצברתי כמשקיע גלובלי, הביא אותי לפעול לפי דפוס מסוים,

אני מראש מגדיר שווקים ראויים, ואז משקיע בהתאם למגמת השוק,

אך חשוב לזכור שבתחילת הדרך כמשקיע מצבי היה שונה.

🕒 פורסם בתאריך: 20/09/2020 15:42

אפשר לשאול, איך אתה מבצע מעקב על שווקים בחו"ל? האם יש לך ערוצים קבועים מקובלים למעקבים?

🕒 פורסם בתאריך: 20/09/2020 16:30

לדעתי זה פשוט לא נכון(אולי לרוני כן אבל לא לאדם הסביר)מי שבתאוריה יכול לתזמן את השוק בצורה ממש טובה(ואפילו רחוקה ממושלמת) יהפוך למיליארדר מהר מאוד בשיטה שלך("שום דבר יותר לא משנה כסף וריבית לא מעניין.......).

שוק הנדל"ן לרוב עולה ועלה הרבה מעל הממוצע בעשור האחרון ולכן רוב מי שמשקיע נהנה בצורה מסוימת מהעניין וקל מאוד לחשוב שהפכת לחוזה עתידות אחרי 10 שנים של עליות יחסית חדות ברוב השווקים.

אני הייתי שומר על קצת צניעות בהערכות חיזוי שלי ומתייחס לתשואות ממוצעות ארוכות טווח בשילוב עם הסיכון\סיכוי של נכס בודד.

🕒 פורסם בתאריך: 20/09/2020 16:40

כתבתי את זה כדי להדגיש שבעיניי לרוני יש יתרון יחסי משמעותי המשקיע הרגיל / בינוני / סביר ולכן צורת ההסתכלות שלו היא שונה, כמו זו שתיארתי..אולי זה לא היה מובן מהכתוב.

🕒 פורסם בתאריך: 20/09/2020 17:13

זה היה מובן,כוונתי(שאולי לא הייתה מובנת לך....)שזה לא סביר ולא הגיוני שיכולת החיזוי תהיה כ"כ דרמטית שזה

יהיה אפקטיבי.

אני לא רוצה לדבר בשם אף אחד אבל בזהירות אני יגיד שלפי מה שקראתי מ @רוני (השמח לתיקון במידה ואני טועה) אני לא חושב שהוא פועל\או טען שהוא פועל ככה.

להפך ממה שזכור לי הבנתי שהוא פעל בעיקר במזומן.

זה נכון שהוא מיחס משקל ליכולת חיזוי ברמה מסוימת(שאני סקפטי לגביה)אבל אני לא חושב שזה העיקר בשיטה שלו וזה מגיע אחרי ובנוסף לגורמים אחרים חשובים לא פחות.

🕒 פורסם בתאריך: 20/09/2020 17:31

כשאתה בטוח ברמת ודאות גבוהה שהשוק לטווח הארוך יעלה (שכירות ועליית ערך), פחות משנה לך אם באותו רגע המימון הוא ב3% או 6%, כי עם הזמן הריבית נשחקת, ובעזרת מיחזור הלוואה כשמגיע הזמן הנכון, אתה יכול להביא עוד כסף.

להגיע לדפוס פעולה כזה דורש ניסיון והתמדה. זאת הייתה כוונתי.

🕒 פורסם בתאריך: 20/09/2020 17:45

לא רק שזה משנה לך, זה אחד הפרמטרים שהכי משנים למשקיע נדל"ן.

🕒 פורסם בתאריך: 20/09/2020 17:52

העיקר לקנות מתחת למחירי השוק ואז כמעט תמיד מרויחים וזה הקושי העיקרי לנתח עסקה ולבדוק כדאיות ולמצוא מציאה וגם להכנס לשווקים של קונים ולא שווקים חמים של מוכרים שקשה למצוא מציאות.

🕒 פורסם בתאריך: 20/09/2020 18:22

בהשקעה בארהב אי אפשר למשכן נכסים בארץ ואפשר רק לקבל הלוואה כנגד קרן פנסיה וקרן השתלמות ובעתיד שיהיו נכסים בארהב יהיה אפשר למשכן אותם אז מה בדיוק היתרון של נדל"ן על קרן מחקה בבורסה שגם שם אפשר אפשר לקחת הלוואה...

🕒 פורסם בתאריך: 20/09/2020 18:58

אם יש לך עסקה שלדעתך המושכלת תכפיל את הכסף ב5 שנים, ביודעין שאתה יכול לצמצם את חבות המס במהלך השנים האלה ע"י קיזוז ריבית, אתה לא תלך עליה כי יש לך ריבית 5% מהבנק ולא 3%?

🕒 פורסם בתאריך: 20/09/2020 19:03

אתה נותן דוגמא אנקדוטלית שאין לה רלוונטיות ואין לה קשר למה שאמרתי.

לאחוז מימון, ללוח הסילוקין שלו ולריבית כמובן ויש השפעה מכרעת על כדאיות השקעה שונות.

מימון טוב יכול להביא עסקה לא כדאית למאד כדאית וגם ההפך.

🕒 פורסם בתאריך: 20/09/2020 19:09

בוודאי שיש לה קשר. הדוגמה אנקדוטלית הזאת היא בדיוק היכולת לזהות עסקאות כאלו בשוק במשבר, ואז הריבית רחוקה מלהכריע.

נ.ב, זה נשמע כאילו אני אומר של ריבית אין השפעה. אני רק אומר שלמי שיש יכולת לזהות עסקה טובה, הריבית היא לא זו שתשפיע על ההשקעה.

🕒 פורסם בתאריך: 20/09/2020 19:18

אתה טועה ובענק וניכר שאינך מדבר מנסיון אבל נסכים שלא להסכים.

🕒 פורסם בתאריך: 20/09/2020 19:24

ניסיון דווקא יש

וגם לא להסכים לפעמים זה בסדר :-)

🕒 פורסם בתאריך: 20/09/2020 20:09

סה"כ אף אחד לא יודע מה יהיה בעתיד אז עדיף. להתחיל עסקה עם מחיר טוב והלוואה בריבית נמוכה כי מינוף גבוה זה חרב פיפיות ומגביר סיכון

🕒 פורסם בתאריך: 20/09/2020 23:55

בריביות טובות?

🕒 פורסם בתאריך: 21/09/2020 00:03

הכל תלוי בפרופיל שלך כלקוח כמול הבנק. אני קיבלתי הלוואות לכל מטרה בריביות של פחות מ-3% ללא משכון או שעבוד בסכומים של 6 ספרות.

למרות זאת, כשנכס ממוצע בארה"ב עולה נגיד 200-300K, לקבל 50K מבנק בישראל, לא ממש מזיז את המחט, בטח כשלוח הסילוקין הוא ל-7 שנים במקרה הטוב, ואז בכלל אפשר לשכוח מתזרים מזומנים חיובי בגלל החזר הקרן+ריבית החודשי הגבוה.

מה שמעניין זה בכמה ריבית משקיע זר יכול למשכן נכס בארה"ב.

🕒 פורסם בתאריך: 21/09/2020 07:56

הבעיה שזה לא סקלבילי, אלו הלוואות בסכומים קטנים יחסית (הכי גבוה שאני שמעתי עליו הוא 200K ש"ח ובדרך כלל זה הרבה פחות) שמיועדים לפתות אותך מבחינת הבנק, לא תוכל לקבל מעבר לסכומים אלה בריביות האלה.

🕒 פורסם בתאריך: 21/09/2020 08:44

המעכב הוא באמצעות מידע הנגיש אונליין, בנוסף למתווכים, מנהלי נכסים ומשקיעים מקומיים.

🕒 פורסם בתאריך: 21/09/2020 09:00

היי

אני לא מנסה לתזמן את מגמת השוק, אלא מנסה למצוא הגיון כלכלי בהשקעה, וזה כשלעצמו מכוון אותי לקנות בעיתוי טוב.

אני משקיע כאשר רמת המחירים אטרקטיבית ויש הגיון בין השכר למחיר נכס ממוצע (בדרך כלל זה לאחר משבר או בשוק עם עודף היצע נכסים),

בדרך כלל כאשר רמת המחירים אטרקטיבית, ניתן להשיג תשואה גבוהה יותר משכירות בהשוואה לתשואות המקובלות באותו שוק,

ישנם עוד פרמטרים שונים שאני מביא בחשבון, כאשר בשורה התחתונה אני צריך לענות על השאלה האם אני יכול לצפות לרצף של

שנים לעליית ערך הנכסים והשכירויות בנקודת ההחלטה להשקיע.

בנדל"ן גם משקיע מתחיל יכול על פי נוסחה מסוימת להכנס להשקעה במגמה נכונה, זה מאוד פשוט,

מתמקדים בכלכלות חזקות, מיקומים מרכזיים, נכנסים להשקעה לאחר מחזור ירידת מחירים, וכאשר ניתן לקבוע

באופן מובהק שהשוק שינה מגמה לשוק עולה, לאחר רצף של מספר רבעונים בהם רואים עלייה עקבית, זה זמן מעולה להשקיע.

שוק הנדל"ן בשונה משוק ההון מגיב לאט ומאפשר גם למשקיעים פחות מתוחכמים ליהנות ממגמת השוק.

🕒 פורסם בתאריך: 21/09/2020 09:17

וכמה זמן מחזיק את הנכס? איך המימון והמינוף עובד למשקיע המתחיל?

🕒 פורסם בתאריך: 21/09/2020 10:06

אני קונה נכסים במטרה ליהנות מהם ולהעביר לדור הבא,

כאשר מוכרים נכס שעולה במחיר ובשכירות לאורך זמן, משלמים מס רווחי הון ועלויות מכירה,

כמו כן מפסידים עליית ערך ושכירות עתידית.

במידה ורוצים לממש רווח, במקום מכירת הנכס עדיף למשכן את הנכס,

אין כאן הוצאות ותשלום מיסים, ואת הכסף מהמשכון ניתן להשקיע בנכס נוסף

כאשר יש כאן תכנון מס בזכות ריבית המימון.

🕒 פורסם בתאריך: 21/09/2020 10:11

הריביות מעט יותר גבוהות מריביות של משכנתא למגורים, וזה שונה מאדם לאדם.

מבחינתנו גם אם הריבית מעט יותר גבוהה זה עדיין כדאי משום שזה יקזז או יבטל לחלוטין

את המס משכירות על הנכס שנרכוש בחו"ל.

🕒 פורסם בתאריך: 21/09/2020 11:39

כן זו הבעיה, זה נחמד בתור תוספת אבל לא בתור משהו להתבסס עליו. בגלל זה כל כך מעניין אותי מי בארה"ב מלווה לזרים וממשכן נכסים.

🕒 פורסם בתאריך: 21/09/2020 13:51

יש הרבה כאלה השאלה אם בריביות סבירות, שלוחות אמריקאיות של בנקים ישראלים כן יממנו כאלה דברים אבל לא נכסים ב100K$ שישראלים אוהבים לרכוש שם, שמעתי שיש ברוקרים שכן נותנים מימון לזרים שם, סביב ה5% + נקודות אבל אין לי נסיון עם זה.

🕒 פורסם בתאריך: 21/09/2020 14:26

מעניין מאד. אולי שווה לבדוק באמת עם השלוחות..

למרות שעם הריבית הנמוכה עכשיו, אולי גם הברוקרים יוכלו לרדת לכיוון ה 4 מי יודע.

🕒 פורסם בתאריך: 21/09/2020 16:07

בספק רב מאד, הכי נמוך שאני שמעתי עליו הוא 5% אבל אם יש לך נכסים שם אז תבדוק.

🕒 פורסם בתאריך: 22/09/2020 19:16

זה נקרא buy and hold או Brrr?

🕒 פורסם בתאריך: 23/09/2020 04:28

Buy and hold

🕒 פורסם בתאריך: 23/09/2020 14:50

מי שאין לו דירה בבעלותו בארץ יכול למכור כל 18 חודש בלי מס שבח אז זה משתלם?

🕒 פורסם בתאריך: 23/09/2020 16:26

מה זה נותן ?

כאשר שוק הנדל"ן נמצא במחזור של עליית מחירים, מכירת נכס כל שנה וחצי

זה אומר שבכל שנה וחצי אני משלם עלויות עו"ד ומתווך במכירת דירה, ועלויות דומות בנוסף לשיפוצים קוסמטיים בקניית דירה.

הרווח הנותר מעליית מחיר הדירה ילך לרכישת דירה אחרת במחיר גבוה יותר ( תזכור מדובר בשוק עולה).

🕒 פורסם בתאריך: 28/09/2020 08:45

אתה עדיין עם הדירה בשכירות אז אין לך ריווחי הון ממכירת הדירה ורק שכירויות פחות הוצאות(דירה ריקה, תיקונים) ומשכנתא ביד...

🕒 פורסם בתאריך: 28/09/2020 09:17

brrrr = buy, reheb, rent, refinance, repeat

אתה צריך להבין מה הדברים שאתה מפזר פה באוויר לפני שאתה מחליט להשקיע בנדלן בארה״ב.

שוב כמו שאמרתי קודם, מציע לך מאוד לקרוא את הספר הוא ימקד אותך קודם בעולם הנדלן האמריקאי,

אחרי שתבין תקרא ותתחיל לעשות חישובים רק אז תתחיל להתעסק בעולם המימון ובאחוזי ריביות וכדאיות.

אם תגיע לבנק ולא ידע לך שום ידע או תוכנית מסודרת לכסף שאתה מתכוון לקחת מהם תיהיה בטוח שגם ככה תראה הריבית שלך

אם בכלל יתנו לך הלוואה.

🕒 פורסם בתאריך: 06/10/2020 08:24

תודה רוני על החומרים המשובחים שאתם מעלים הן בפודקאסטים והן בסרטוני היוטיוב, אני לא מפספס שום סרטון או פודקאסט ולפעמים מקשיב פעמיים בכדי לחדד, תמשיכו לעשות חומרים איכותיים.

אני כל פעם שובר את הראש להבין את המספרים מאחורי מה שאתם מתארים, אני מבין קצת אבל נתקע בהבנה המלאה, אני יודע שאתה לא יכול לפרט ממש לפרטי פרטים עם שמות של מדינות וכדו' אבל עדיין רציתי להבין:

1. האם התהליך מצריך הון עצמי ראשוני ומשם זה 'מתגלגל' הלאה בלי צורך להביא הון נוסף מהבית, אשאל יותר ברור השותפה שלך עדי המדהימה הגיע עם הון מסוים ב2014 ומשם התהליך הביאה אותה אחרי שש שנים להכנסה של 25K? אפשר גם לשמוע מה ההיה ההון ההתחלתי במקרה הזה?

2. אתה יכול ממש לפרט דוגמה תיאורטית עם מספרים איך זה עובד, נגיד קניתי נכס ב200K$ מאה אלף מהבית ומאה אלף מימון בריבית של 4.5 אחוז או לגמרי במזומן ומה קורה אז? אני מחכה לעלית ערך ומכסה את עלות מימון בשכירות, מה גובה עלית הערך שאתה מצפים לה למשך השנים? אצל עדי מדובר ב6 שנים כמה כבר יכול לעלות הערך בשש שנים? איך מגיעים לכמות נכסים כל כך גדולה בשנים בודדות או אפילו ב20 שנה?

🕒 פורסם בתאריך: 06/10/2020 08:50

רצוי אולי לקרוא ספרים קודם וספרים שמפשטים כמה שיותר.... זה מבלבל השימוש במשכנתאות לעיתים להגדיל את מספר הנכסים, גם שמשקיעים לבד זה קצת בעייתי שאין עם מי להתייעץ ובקרה הדדית ויש שיתוק מרוב מידע...

🕒 פורסם בתאריך: 06/10/2020 09:30

תודה, אני שמח שאתה מוצא ערך בחומרים שלנו.

1. התהליך מצריך הון עצמי ויכולת חיסכון חודשי, עדי החלה את המסע עם הון עצמי של 680,000 ש"ח, לצורך בניית תיק הנכסים

עדי פעלה במספר מישורים, הגדלת ההכנסה החודשית, הגדלת החיסכון החודשי, והשקעה כאשר מתאפשר רכישת נכס נוסף עם מימון.

אסטרטגיה נוספת היא רכישת דירות על הנייר בתהליך בניה, ועד קבלת הדירה חסכון של הון עצמי ומימון (לעיתים רכשה במזומן),

אחת לתקופה עדי מבצעת מחזור של ההלוואות, לתקופה ארוכה יותר כדי להקטין את עלות המימון החודשית ולהגדיל את יכולת החיסכון.

שוחחתי עם עדי, היא תעלה סרטון בנושא ותספר על המסע שלה עד היום.

2. באופן כללי כמשקיעים אנחנו נכנסים להשקעה בשוק ברמת מחירים אטרקטיבית, שוק של קונים שניתן להשיג נכסים מתחת למחיר השוק באסטרטגיות שונות,

מתוך הנחה שניתן לצפות לרצף של שנים של עליית ערך ושכירויות.

כאשר רוכשים נכס עם מימון, במהלך השנים החוב מסולק מתשלום השכירות החודשים,

בינתיים מחירי הנכסים והשכירויות עולים, במידה ורוצים ניתן לסלק מאוחר יותר את כל החובות ממכירת נכס שערכו עלה משמעותית.

לגבי עדי, היא לא דוגמא שכיחה למשקיע ממוצע, בגלל היכולות שלה, למשקיע ממוצע זה ייקח פרק זמן ארוך יותר להגיע להכנסה פסיבית דומה,

להערכתי בסביבות 12 עד 15 שנים, תלוי במאפיינים האישיים ובאגרסיביות בה יפעל.

🕒 פורסם בתאריך: 06/10/2020 10:29

איך היא מגדילה הכנסה חודשית שלה? עובדת. בעוד עבודה כשכירה או לוקחת שעות נוספות? הגדל חיסכון זה לחיות בצניעות וזה אפשר ללמוד מ המשקיעה. השקעה שמתאפשר עם מימון כמה הון עצמי וכמה מימון ובאיזה תנאים לכל עסקה

פה זה פריסייל שאתה משלם חלק קטן בהתחלה ואחרי 2-3 שנים אתה משלים את כל הסכום, כמה אחוזי משכנתא ובאיזה ריבית שרוכש בפריסייל.שאתה מקבל את הבית אפשר לקבל משכנתא יותר זולה? איך בדיוק אתה משיג מתחת למחיר השוק דרך קשרים עם מתווכים, הולסיילרים שזה דורש זמן וקשרים אבל עדיף מלשלוח מלא מכתבים וטלפונים לאנשים מרשימות שונות או גם דרך רשימות נכסים באינטרנט שמוצעים ?

🕒 פורסם בתאריך: 06/10/2020 15:25

מאז פתיחת העסק אנחנו מכפילים הכנסות מדי שנה, לפני שנתיים הפכנו לחברה בע"מ, כיום אנחנו מעסיקים יועצת אירגונית מהשורה הראשונה,

יש לנו מוצרים שונים. עבור שנת 2021 קבענו ביחד עם היועצת יעד הכנסות ראלי של פי 3 בהשוואה ל 2020.

לכן בין היתר ציינתי שעדי היא לא דוגמה למשקיע ממוצע מבחינת זמן ההגעה ליעד.

לגבי הנכסים בפרי סייל, אנחנו משיגים פרויקטים בטווח בניה של שנתיים עד מספר שבועות לפני השלמת הבניה, במועד החתימה על החוזה משלמים

10% ואת היתרה בהשלמת הבניה, ללא הצמדה למדד או לתשומות הבניה, מימון משיגים מהארץ או מאנגליה בהתאם למאפיינים של המשקיע.

מאחר והשוק באנגליה נמצא במגמת עלייה, כדי לרכוש נכסים מתחת למחיר השוק,

אנחנו פועלים מול יזמים או חברות השקעה המוציאים לשוק עשרות דירות בו זמנית למכירה,

אנחנו מקבלים הנחה משום שהלקוחות שלנו הם רוכשי מזומן, והדירות נמכרות מהר, היזם חוסך עלויות שיווק ונהנה מעליות מימון נמוכות יותר מהבנק המלווה.

לאחרונה אנחנו מקבלים בלעדיות על בניינים שלמים, כאשר יש פרויקט על הנייר מחיר הנכס זול ב 10% מנכס בנוי כדי לגלם את הסיכון בבניה יזמית,

ואנחנו מקבלים הנחה נוספת של 10% תוך ניהול משא ומתן עם המוכר מהסיבות שציינתי, יש כאן הנחה של 20% בסך הכול ממחיר דירה בנויה,

בנוסף למספיק זמן כדי לחסוך כסף לקראת השלמת העסקה, לעיתים נשאר הפרש קטן להשלים באמצעות הלווה לכל מטרה מישראל, בינתיים מחירי הנכסים

והשכירויות ממשיכים לעלות.

כאשר מדובר במקבץ דירות בנויות ההנחה שאנו משיגים היא 10% לפחות.

🕒 פורסם בתאריך: 06/10/2020 18:16

אתם גם מנהלים את הנכסים בשכירות או מפנים לחברות ניהול באיזור?

🕒 פורסם בתאריך: 07/10/2020 04:26

לחלוטין לא מנהלים את הדירות, למשקיע אין כל תלות בנו, הנכס על שמו בטאבו, וחברות ניהול מקומיות מנהלות את הנכסים.

אנחנו נודדים בין השווקים בהתאם לכדאיות ההשקעה והצורך בפיזור פיזי של תיק הנכסים,

בעבר פעלנו בארה"ב, בהווה באנגליה ובהמשך נפעל בקנדה, אוסטרליה ואני מקווה לחזור להשקיע בישראל.

🕒 פורסם בתאריך: 07/10/2020 10:01

@רוני צפיתי בכמה פרקים בערוץ היוטיוב שלכם , נחמד מאד. שאפו.

השקעות בארה"ב - שם לדעתי מצדיק לקחת ליווי של מי שבאמת מכירים ויודעים מה הם עושים. לא מזמן ראיתי מתחמי מולטי פמילי שבתמונות וגם במציאות נראים טוב , בפועל חצי מהאוכלוסייה משתמשים בקראק ומת' ובעיות באיזור. אדם ששלח את הגיס שלו לנכס לאחר שרכש כי היה די קרוב לא האמין מה קורה בסביבה. אלו דברים שרק מי שמכיר את השטח היטב יכול להתריע ולא מה שרואים ממצגת ומספרים יבשים.

🕒 פורסם בתאריך: 07/10/2020 21:26

איך ניראה לך איזור קליבלנד בארהב?

🕒 פורסם בתאריך: 08/10/2020 06:26

בשנת 2017 כשעדיין פעלנו בארה"ב בחנו אזור זה, במטרה להרחיב את אזורי ההשקעה שלנו ושל הלקוחות,

התשואה משכירות הייתה 3% גבוה מהתשואה שהשגנו בתקופה זו באזור אטלנטה.

אך כמו שידוע תשואה משקפת את רמת הסיכון, את איכות הנכסים והשוכרים, יש כאן אומנם הכללה,

אני מניח שמשקיעים רבים עשו חייל באזור זה, אך עבורנו זה לא התאים.

בתפיסה שלנו אנחנו מתמקדים בנכסים מאוזנים מבחינת התשואה משכירות ופוטנציאל לעליית ערך, עליית שכירויות וסוג איכותי של שוכרים פוטנציאליים,

אנחנו רוכשים נכסים (מנועי צמיחה נצחיים) המזכירים את גוש דן בשנת 2008 בכל מדינה בה אנחנו פועלים.

בהשקעות נדל"ן ישן אסטרטגיות רבות לבחירה, כל משקיע צריך לבחור למה הוא מתחבר ומה מתאים למאפיינים שלו.

🕒 פורסם בתאריך: 08/10/2020 06:56

גם בגוש דן הפסיק לעלות המחיר אחרי עשר שנים. הם לא נותנים הלוואות לרכישת נכס להשכרה בריבית טובה ורק ב8 % , למחזור הלוואות ולהוציא את הקרן ע"י הלוואה לטווח ארוך בגלל הקורונה עכשיו.

🕒 פורסם בתאריך: 08/10/2020 10:52

אמת, לכן בעיתוי הנוכחי אנחנו פועלים בשוק אחר.

בשוק הנדל"ן יש מחזוריות, מאחר ואנחנו משקיעים לטווח ארוך, לא מוכרים את הנכסים, לאורך זמן אנחנו

צפויים ליהנות מעליית ערך ושכירויות, וגם אם השוק במומנטום שלילי הנכס עדיין מיצר הכנסה חודשית, ועדיין מסלק הלוואות.....

🕒 פורסם בתאריך: 10/10/2020 18:26

מצטרף למחמאות, גם אני עוקב, הזדמנות להביע הערכתי הרבה ולומר תודה רבה.

"...שוחחתי עם עדי, היא תעלה סרטון בנושא ותספר על המסע שלה עד היום..." (משום מה לא עבד לי הציטוט הרגיל..)

רעיון מצוין, גם לי יש פער בין הבנת התהליך כרעיון, והכנסת מספרים לתכנית העסקית. תודה רבה !

🕒 פורסם בתאריך: 10/10/2020 23:38

מה דעתך על מנטור ומלווה? איך מוצאים איד כזה לליווי בעסקה הראשונה והאם כדאי לשלם על זה?

🕒 פורסם בתאריך: 11/10/2020 11:35

אני מודה לך, אני מבין את הקושי להבין, אני מאמין שעדי תצליח להסביר בגדול את המסע שלה כולל דוגמאות :) , הסרטון יעלה בחודש הבא, וביום ראשון יעלה סרטון על המסע שלי.

ספרים ופורומים בנדל"ן שחוסכים קורסים וליווי

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן