המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 09/01/2022 10:52

נניח שאתם מחפשים לקנות דירה למגורים במרכז ת״א, ומצאתם דירה של 100 מר ברחוב סופר אטרקטיבי ליד הים, עם מצוקת חניה איומה, בבניין עם 6 דירות ו5 חניות. בעלי הדירות הסכימו שהשימוש בחניה יתבצע ברוטציה.

כמה הייתם מוסיפים עבור החניה המשותפת, אם בכלל?

🕒 פורסם בתאריך: 09/01/2022 11:11

ניתוח כלכלי נטו:

נניח שבחניון סמוך (בתשלום) העלות היא X שקל ליום.

1/6 היא ההסתברות שלא תהיה לך חניה במשותף (בהנחה שזה בניין נורמלי שכולם יוצאים ונכנסים מהחניה בכל יום. אם יש שם זקן שמוציא את האוטו פעם בחודשיים, או הייטקיסט שמוציא רק בסופי שבוע, או אם יש דירות עם יותר מרכב אחד - צריך לשנות את ההסתברות בחישוב).

עלות חניה אם לא תיקח את החניה המשותפת תהיה 30X בחודש (לא לקחתי בחשבון הנחות עבור מנוי חודשי, אם יש).

עלות חניה אם תיקח את החניה המשותפת תהיה 30X*1/6=5X.

השאלה אם מדובר פה על שכירות או על קניה.

אם אתה מדבר על שכירות, אז שווה לשלם 25X בחודש כנראה על החניה

(לא כולל את הנוחות, כי כנראה בדרך כלל חניה בבניין תהיה יותר נוחה מהחניה בחניון הקרוב).

🕒 פורסם בתאריך: 09/01/2022 11:28

תודה על התגובה אבל הייתי שמח אם היית משקיע קצת בקריאה :)

כתבתי-

דירה לקנייה

יש הסכם רוטציה מסודר בין בעלי הדירות. כל אחד מחנה רכב אחד בתורו. אף אחד לא תוקע מכוניות סתם ככה

🕒 פורסם בתאריך: 09/01/2022 11:33

לגבי ההערה הראשונה, אפשר לקנות ואז להחליט להשכיר תמורת עלות מסויימת.

לא מובנת הסיטואציה: אפשר לקנות את הדירה עם הזכות במשותף בסכום p1, או בלי הזכות במשותף בסכום p2 (ואז יוצא ששאר בעלי הדירות ירוויחו מזה שלא שילמת עוד כסף? מה קורה פה לעזאזל).

אתה לא ברור.

מה זה מחנה רכב בתורו? תגדיר.

מי שבא חונה?

Round robin?

חניה מסויימת של מישהו אחד למשך חודש?

יכול למצוא לך הרבה דרכים להגדיר 'מחנה בתורו'.

🕒 פורסם בתאריך: 09/01/2022 11:55

לא צריך לשלם על הזכות ואי אפשר לוותר עליה. הדירה נמכרת עם הזכות להשתמש בחניה המשותפת כמו כל השאר. אי אפשר להשכיר הלאה, מיועד רק לדיירי הבניין. רוצה תחנה לא רוצה אל תחנה.

לכל אחד יש חניה מסויימת ל10 חודשים בשנה.

🕒 פורסם בתאריך: 09/01/2022 11:57

בעייתי,יכול להגיע קונה חדש ולהחליט שהוא לא משתף ברוטציה.

יש איזה חוזה מחייב לרוטציה? זה חוקי להחתים קונה חדש על חוזה כזה?

🕒 פורסם בתאריך: 09/01/2022 12:00

חוקי. בעלי דירות רשאים לחלק את השימוש בשטח המשותף בתנאי שלא מקפחים אף דירה.

🕒 פורסם בתאריך: 09/01/2022 12:08

בהנחה שיש חניון קרוב ונוח, אז זה רק עניין של תשלום. עלות חניה חודשית (מנוי בחניון או שכירה פרטית בתוך בניין סמוך) בערך 1000 שקל? (מנחש, אפשר לנרמל). כלומר, משהו כמו 2000 שקל בשנה. אם נחשוב על זה כחלק ממחיר שכירות של דירה, ונניח תשואה 5% רק בשביל לקבל סדר גודל, אז נגיע ל-40,000 שקל במחיר. מה שכן, אם אתה מתכוון למכור לאחר זמן לא ארוך, אז אולי להוריד יותר - חלק מהקונים הפוטנציאליים הם פחות הגיוניים ואולי ירתעו לגמרי.

🕒 פורסם בתאריך: 09/01/2022 12:09

יש דירה עם נתונים זהים וחניה קבועה?

🕒 פורסם בתאריך: 09/01/2022 12:10

יעלה לך הרבה יותר מ2000 בשנה - חניה לפי תעריף יומי עולה הרבה יותר מתעריף חודשי חלקי 30.

עריכה: קראתי שוב את ההתייחסות של פותח השרשור. אם החודשיים בהם אין לך מקום חנייה הם רצופים (או חודש וחודש), אז אתה צודק.

🕒 פורסם בתאריך: 09/01/2022 12:26

אז על מה הדיון בכלל?

אלו התנאים של הדירה, מה המשמעות של "כמה הייתם מוסיפים אם בכלל"?

השאלה הזו לא קשורה לכלום.

יש דירות עם חניה, יש דירה בלי חניה, יש דירות עם ההסדר המשונה שיש בדירה הזו.

תסתכל על המכלול. מתאים לך, סבבה. לא מתאים לך, לא סבבה.

זהו

🕒 פורסם בתאריך: 09/01/2022 12:29

אני הייתי מנסה לברר כמה חנייה בטאבו מוסיפה לנכס באזור שלך ואז השווי התיאורטי סביב 80% ומטה.

🕒 פורסם בתאריך: 09/01/2022 12:33

דירות עם חניה קבועה בשכונה נמכרות סביב 700,000 שח יותר מאשר דירות ללא חניה בכלל.

איכשהו כולם הבינו חוץ ממך. הכל טוב, תודה על ההתייחסות.

🕒 פורסם בתאריך: 09/01/2022 12:44

אחרי 4 ביאורים, התחלת לקבל תשובות.

אז מי הבין בדיוק?

בדרך כלל לא ממליץ, אבל אמליץ לך לעדן את הסגנון ולהתפרץ לפורום עם קצת יותר ענווה, וזאת כדי להימנע מהודעות כאלה:

ולסיום:

מצויין, יש בעד מה

🕒 פורסם בתאריך: 09/01/2022 12:54

סדר גודל גס של בין 100 עד 150 אלף ש"ח.

🕒 פורסם בתאריך: 09/01/2022 13:05

פער די גדול, זה הגיוני?

🕒 פורסם בתאריך: 09/01/2022 13:22

לא, וזה מהסיבה שחניה אינה שווה 700K, יש לו טעות.

🕒 פורסם בתאריך: 09/01/2022 13:26

בתל אביב באזורי ביקוש ומחסור חמור בחניה, מחיר דירה עם חניה רשומה בטבו יכולה לעלות אפילו עד 0.5M יותר מדירה ללא חניה.

עכשיו, מכיוון שהדירים מסכימים על רוטציה, נניח אחת לשבוע ויש מחסור של חניה אחת בלבד ואני חושב שוועד הבית יכול לשכור חניה אחת לטווח ארוך בחניון ציבורי ולהוסיף את העלות למס וועד בית. העלות כנראה כ 1K+ לחודש לחלק ל 6 דיירים.

🕒 פורסם בתאריך: 09/01/2022 13:48

עדיין צריך לבדוק שבאמת יש חוזה כזה וזה לא הסכמה "באוויר",בכול מקרה הבניין קטן מאוד ומספיק ש3 דיירים יחליטו בעתיד שזה לא מתאים להם כדי לשנות את תנאי החוזה(במידה וקיים כזה)ולהפוך את החניה לחניה משותפת רגילה על בסיס מקום פנוי.

לא יודע איך אפשר לתמחר את זה,בטח לא כחניה פרטית שרשומה בטאבו (או שווה ערך ל80% ממנה)

🕒 פורסם בתאריך: 09/01/2022 14:34

גם לי צרמה ההתבטאות שלו,

בעיקר מכייון שרק לאחר השאלות שלך הוא התחיל להסביר בצורה יותר ברורה את המצב.

בכל מקרה, ההצעה של יוסי לגבי סידור עם החניון הקרוב כך שהסכום יוטל על ועד הבית זה רעיון מצויין אם מבצעים אותו נכון.

🕒 פורסם בתאריך: 09/01/2022 22:03

סליחה על הבורות בענייני נדלן, אבל אם מדובר בדירה באזור מבוקש , ואפילו תבקש מחיר של דירה עם חניה בטאבו(טיפה אולי פחות), ותראה עד כמה מנסים להוריד אותך? בסוף כנראה שיש לך כמה מתעניינים ותלך עם ההכי גבוה.

פעם אמרו לי שעל נוחות צריך לשלם גם אם נגיד לך סכום x יכול להיות שיסכימו לשלם רק x פחות 100k ולו בגלל שזה לא נכס שאפשר למכור באמת אלא סוג של הטבה, שכפי שאתה רואה לא כולם מבינים וצריך להסביר, הביקוש לזה בהתאם בגלל הבירוקרטיה ההתעסקות, והאי וודאות של האם הסדר כזה ישתנה עוד כמה שנים היא משמעותית ולכן לא הייתי מכמת את זה ב0.8 מחיר של חניה אבל אין לי הבנה בנדלן, הדיוט בנושא, מצד שני הלקוחות שלך כנראה יהיו הדיוטות.

לא ממליץ לא מייעץ

תמחור חניה משותפת בקניית דירה במרכז ת״א

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן