🏛️ פורום השקעות - המשקיעה
כניסת צוות
⬅ חזרה לאינדקס

אחוזי תשואה משתלמים?

הכריש
🗓 הצטרפות: 9/8/21
📝 הודעות: 30
⭐ דירוג: 1
🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2022 00:42
רכישת קרקע, הגשת היתרי בניה, בניה, המתנה שנתיים, ומכירה. פריפריה.



ס"ה 7 שנים (תרחיש פסימי)



בתרחיש הפסימי זה יוצא לי תשואה של 73% רווח על ההון העצמי הבסיסי (לפני המשכנתא), ו 14% רווח לעסקה עצמה, כלומר 10.4% תשואה שנתית על ההון העצמי (7 שנים, כאמור).



שווה להכנס לעסקה?
ישראלית
🗓 הצטרפות: 9/1/22
📝 הודעות: 243
⭐ דירוג: 80
🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2022 00:52
1) החישוב לוקח עליית ערך תיאורטי ?



2) יש כיוצא בזה ברווח הרבה יותר גדול (אאל"ט)
הכריש
🗓 הצטרפות: 9/8/21
📝 הודעות: 30
⭐ דירוג: 1
🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2022 01:04
כמובן, אך בצורה פסימית.

הווי אומר - לא משתלם?



אגב, בחישוב אופטימי הרווח הוא 121% על ההון העצמי, ו 23.5 על ההשקעה, אבל שוב, זה לשבע שנים!
ישראלית
🗓 הצטרפות: 9/1/22
📝 הודעות: 243
⭐ דירוג: 80
🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2022 01:05
הבנת נכון
half-solid
🗓 הצטרפות: 8/12/20
📝 הודעות: 1,662
⭐ דירוג: 1,787
🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2022 05:33
לא מבין



@הכריש טוען שיש עסקה עם תשואה פסימית של 10.4% לשנה (ואופטימית - יותר)



ו @ישראלית טוען שזה לא משתלם?



א. @ישראלית , אני ממליץ לך שלא להמליץ



ב. @הכריש , אם יש לך עסקה כזו, נשמע די חלומי (בחישוב פסיבי, יותר טוב מהתוחלת של שוק ההון).



ג יש לי נטייה לחשוב שאתה טועה בהערכת הסיכוי/סיכון



לא ממליץ לא מייעץ, בהצלחה
חתול לילה
🗓 הצטרפות: 8/3/15
📝 הודעות: 14,337
⭐ דירוג: 23,027
🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2022 07:48
אני מנחש שפות"ש מסתמך על מספרים שהוא קיבל מהמוכר/משווק.
המשקיע המתחיל הדביל
🗓 הצטרפות: 5/12/19
📝 הודעות: 701
⭐ דירוג: 672
🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2022 09:09
לפי כמה עלות בנייה למ"ר חישבת את התרחיש הזה?
ישראלית
🗓 הצטרפות: 9/1/22
📝 הודעות: 243
⭐ דירוג: 80
🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2022 09:20
לא הבנתי אם אתה נגד המלצה (גם שלילת) בעיקרון למה אתה עושה את זה תוך כדי.



אם ספציפית אתה יכול לפרט.
half-solid
🗓 הצטרפות: 8/12/20
📝 הודעות: 1,662
⭐ דירוג: 1,787
🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2022 09:32
כתבתי למטה שאני לא ממליץ בענייני השקעה



כן ממליץ בענייני ייעוץ: לא לייעץ
הורדוס
🗓 הצטרפות: 14/1/21
📝 הודעות: 2,022
⭐ דירוג: 1,637
🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2022 09:32
תלוי לפי אילו הנחות החישוב בוצע, אם הן לא סופר שמרניות אז לא שווה, כי משהו קטן שלא מסתדר והנה השגת פחות משוק ההון עם הרבה יותר סיכון והרבה יותר עבודה.



אם זה נכון אז סביר שלא שווה.
half-solid
🗓 הצטרפות: 8/12/20
📝 הודעות: 1,662
⭐ דירוג: 1,787
🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2022 09:36
אהה, אמין



ודי הגיוני סך הכל
half-solid
🗓 הצטרפות: 8/12/20
📝 הודעות: 1,662
⭐ דירוג: 1,787
🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2022 09:38
אגב,



אם אני טועה ב- ג' - והערכתך נכונה -



אשמח מאוד להצטרף לעסקה אם אפשר. קח אפילו ממני עמלה של 1 אחוז תיווך (בדיעבד).
הכריש
🗓 הצטרפות: 9/8/21
📝 הודעות: 30
⭐ דירוג: 1
🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2022 11:18
בשום אופן. בדקתי לעומק. לעומק לעומק.



מדובר בהגרלה של רמ"י, וכל הרשויות מקדמות את זה בצורה רצינית.

700K ל 120 מ"ר



אך יתכן שיהיה לי יותר שווה כלל לא לבנות, אלא רק להמתין, ואז למכור את המגרש.



סופר שמרניות.

מעולה, צור קשר. 300K יש לך? סגרנו
ישראלית
🗓 הצטרפות: 9/1/22
📝 הודעות: 243
⭐ דירוג: 80
🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2022 11:29
הגרלה ל'בנה ביתך' ?



זכית כבר בהגרלה ?
הכריש
🗓 הצטרפות: 9/8/21
📝 הודעות: 30
⭐ דירוג: 1
🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2022 11:34
כן

לא
הורדוס
🗓 הצטרפות: 14/1/21
📝 הודעות: 2,022
⭐ דירוג: 1,637
🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2022 11:45
לא כל כך ברור מה מטרת הפוסט.



אם אתה רוצה להפיק ממנו באמת תועלת כדאי שתכתוב את הנחות העבודה שלך, יש פה אנשים שמבינים בדברים האלו וידעו להגיד כמה הן ריאליות/שמרניות/אופטימיות.
ישראלית
🗓 הצטרפות: 9/1/22
📝 הודעות: 243
⭐ דירוג: 80
🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2022 11:48
בד"כ זה מאד משתלם (תלוי באיזה יישוב מדובר). הפערים במחיר הקרקע בין הזכיה למחירי שוק במקרים רבים הם עצומים (מקסימום תמכור בלי רווח ותנסה שוב...)



לא הבנתי איך אתה מתכוון למכור את מה שטרם זכית....



יש ליוצאי צבא במקרים מסוימים הטבות למחיר נמוך יותר
הכריש
🗓 הצטרפות: 9/8/21
📝 הודעות: 30
⭐ דירוג: 1
🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2022 11:53
אוקי, תיכף אפרט. תודה
DudeOFortune
🗓 הצטרפות: 12/9/20
📝 הודעות: 355
⭐ דירוג: 207
🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2022 15:46
יש לי נזיל ואף יותר.



תוכל לפרט בפרטי ?
המשקיע המתחיל הדביל
🗓 הצטרפות: 5/12/19
📝 הודעות: 701
⭐ דירוג: 672
🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2022 16:23
5.8k לא מסתדר עם:

תעלה לכיוון 8k למ"ר. אל תשכח מע''מ.



אלא אם אתה כבר מיומן ויש לך אנשי מקצוע וזאת לא פעם ראשונה..
A42
🗓 הצטרפות: 31/12/19
📝 הודעות: 2,613
⭐ דירוג: 3,072
🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2022 17:01
יש לך טעות בחישוב



זה יעלה משמעותית יותר, כנראה לא חישבת מע"מ על עלויות הבניה



וגם אז זה נמוך מאוד



ותוסיף עוד 200K לעלויות האלה לכל המסביב מעבר לעלות בניה נטו



אתה יכול ללכת לקבלן מפתח ולקבל הצעת מחיר אמיתית לבניה של 120 מטר וגם על זה תוסיף 10 אחוז בלטמים
Redroze
🗓 הצטרפות: 10/3/18
📝 הודעות: 685
⭐ דירוג: 707
🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2022 19:24
מניסיוני הדל ההערכה שלך לא קרובה למציאות. במיוחג אם היא כוללת מע"מ, שכר יועצים ומתכננים ואגרות למניהם.



יש מקומות מקצועיים שעושים הערכת עלויות בנייה, ממליץ לך לבצע אצלם סימולציה לפני שאתה מכניס ראש בריא למיטה חולה.
הכריש
🗓 הצטרפות: 9/8/21
📝 הודעות: 30
⭐ דירוג: 1
🕒 פורסם בתאריך: 08/04/2022 17:13
כשאתם אומרים שוק ההון כוונתכם לממוצע סנופי נניח? או למשהו אחר? וכמה ממוצע שוק ההון באמת?
half-solid
🗓 הצטרפות: 8/12/20
📝 הודעות: 1,662
⭐ דירוג: 1,787
🕒 פורסם בתאריך: 08/04/2022 17:44
כן, למשל



7-8-9% ככה
רוני
🗓 הצטרפות: 25/1/15
📝 הודעות: 3,123
⭐ דירוג: 5,818
🕒 פורסם בתאריך: 08/04/2022 17:53
היי



מאחר ומדובר בעסקה יזמית שתתממש בעתיד בעוד 7 שנים, קשה להסתמך על המספרים שציינת באופן ודאי.



יש כאן שונות יחסית גבוה, לא רשמת צפי לעלויות מכירה, מיסוי, מה מידת השליטה שלך על העסקה, מה הניסיון



שלך ביזמות נדלנית, ומהי רמת הסיכון של ההשקעה ?



לדעתי ההחלטה שלך לגבי כדאיות העסקה צריכה להתמקד בשאלה אם עסקה זו מקדמת אותך ליעד שלך,



אם אתה רואה את עצמך כיזם נדל"ן, לך על זה גם אם יש כאן פוטנציאל לשכר לימוד.