המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2022 11:37

אשמח לשמוע את דעת הקהל בעניין לקיחת שירות ממלווה / יועץ עבור משקיע שעבר דבר או שניים בעולם הנדל"ני.

לא טרי מהקופסא עם חלב על השפתיים, אלא בעל דירה שכבר עשה את התהליך פעם אחת, ועכשיו רוצה להתקדם הלאה: להפוך את הדירה להשקעה ל- 10 דירות.

עד כמה מלווים / יועצים כאלה (עם רקורד מוכח) יכולים לתת Added value אמיתי ששווה לשלם עבורו?

מלמדים טריקים / שטיקים למינוף, לבחינת השקעה, שאדם מן המניין עם קצת ניסיון וקצת שכל לא יכול להגיע אליהם לבד?

שלא חשופים באינטרנט ונטחנו עד דק?

(למשל - במימון: הלוואה מקרן השתלמות / פנסיה, הפקדה לפוליסת חיסכון / קופ"ג / IB והלוואה משם כדי לקנות נדל"ן)

המשקיעה, כמו גם כמה אושיות אחרות, נוטים לומר שלא כדאי לשלם לאנשים כסף כדי שילמדו אותנו על כסף.

עד כמה זה נכון במקרה הזה?

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2022 12:19

לא לקחתי מלווה בארץ אבל לפי פרסומים שונים ופודקסטים לרוב הם פונים לחסרי ניסיון לגמרי.

הם מציעים ידע באזורים/שכונות מסוימות כדי לקנות במחיר זול, מבינים דבר או 2 בשיפוצים ובעיקר משדרים ביטחון עצמי שחסר ללקוחות שלהם.

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2022 12:28

לדעתי למלווה מקצועי שמתמקד בערים ושכונות מסויימות ומכיר אותם מקרוב ואת כל תכניות התכנון ואיפה הן עומדות, יכול לתת ערך מוסף.

זה כמובן לא אומר שכל מלווה/יועץ יביא בהכרח ערך, ולא אומר שכל דירה שתרכוש ללא ליווי תהיה פחות מוצלחת.

אבל כן יש יתרון מקצועי למישהו שמתעסק רק בזה כל היום על פני מישהו שסגר עסקה או שתיים בחייו.

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2022 12:32

למען חידוד השאלה, אני מדבר לאו דווקא על ליווי ממושך של מלווה "שיחזיק את היד" כדי למנוע מהמשקיע לפחד, וגם לא על ליווי שמטרתו שיתוף בידע של התמקצעות בשכונה / עיר ספציפית.

מדבר על פגישות ייעוץ חד פעמיות כדי "לפתוח" רעיונות מימון, תכנון נכון של גידול ההון.

עד כמה זה יכול להועיל, לתרום? לחשוף כיווני חשיבה חדשים בהקשר הסקלבילי?

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2022 12:37

אתן דוגמא לבעיה

למשל, דירה ראשונה אפשר לקנות עם 75% מימון.

דירה שניה אפשר עם 70% מימון (אם מצהירים שמוכרים את הראשונה תוך שנה וחצי).

דירה שלישית - מוגבלים ב- 50%. מה עושים? רוב האנשים לא יכולים כל שנה/שנתיים לחסוך סכום שיאפשר רכישת עוד דירה.. פתרון אפשרי הוא למשל כמה הלוואות סולו קטנות מבנקים שיצטברו לסכום המתאים. אבל מה אחר כך? מה עם דירה רביעית?

יכול להיות ליועץ כזה רעיון איך אפשר להשיג מימון?

מבין שיועץ הוא לא קוסם. אבל אולי יהיו לו אולי עוד כיווני חשיבה.

האם יש עוד פתרונות יצירתיים שליועצים מנוסים יהיו, וכאמור יהיו סקלביליים?

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2022 12:45

אני משער שהידע שלך ספציפית לגבי מקורות מימון גדול יותר מרוב היועצים שתמצא.

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2022 12:50

ברמת המחירים והשכירויות, בארץ, גם אם היית יכול בדרך קסם להשיג 75% מינוף לכל דירה אז כל עסקה הייתה משאירה אותך בתזרים שלילי.

לדעתי עדיף לחסוך מספיק ואז להתמנף 75% על דירה איכותית יקרה וכך להנות מהטבות המיסוי על דירה יחידה.

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2022 12:52

הסמקתי, אני שוקל לפתוח בקריירה נוספת של יועץ...

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2022 12:52

Been there, done that

רוצה לשעוט...

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2022 12:54

*במרכז.

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2022 12:55

יועץ משכנתאות תותח יידע לסייע לך בעניין.

לדוג', אתה מציג נתונים, יש לך x הון עצמי, דירה y בבעלותך, חשבת לקנות z נכסים במחירים z1 , z2 … יש הלוואות כאלה ואחרות, יש קופות שניתן למנף ועוד.

אם היועץ ברמה גבוהה, הוא גם יכול להשיג לך מימון שיועצי משכנתאות אחרים חושבים שלא אפשרי ולתת לך רעיונות אילו אחוזי מימון כדאי לעשות כדי שהתוכנית תצא לפועל בהתאם ליכולות שלך.

אני חושב שפחות כדאי ללכת לפגישת ייעוץ שיגידו לך במה להשקיע.

תתגבש עם עצמך על השקעה שאתה רוצה לעשות, אם מדובר בנדל"ן כמו שכתבת -

תתחיל תהליך עם יועץ ברמה, וייתכן ותקבל רעיונות שלא חשבת עליהם.

יועץ משכנתאות הוא לא רק מרכיב תמהיל, זאת טעות נפוצה שהרבה טועים בה.

לדעתי יועץ טוב זה יועץ שגם יכול להשיג לך מימון גדול מאחרים וגם יודע להסתכל על סך ההשקעות שלך ולתת לך נקודת מבט נוספת, לא היכן להשקיע אלא איך לחלק את ההון העצמי.

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2022 12:56

קנה דירה ששווה יותר מ135 אלף פאונד באנגליה ואחרי שנה תוכל לקחת משכנתה ריבית בלבד על 100 אלף פאונד.

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2022 12:58

ובמשכורת שתעשה שם תוכל לרכוש עוד דירות. בעיה נפתרה.

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2022 12:58

לא רק.. גם בחדרה.

צריך להתרחק יותר כדי ש75% מינוף לא יוביל לתזרים שלילי

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2022 12:59

איפה אפשר למצוא אחד ? יש אתר שמדרג או משהו כזה?

מאמין שאסור להמליץ פה.

והפתעת אותי. אני דווקא חשבתי שבעלי המקצוע הרלוונטיים הם יותר על יועצי נדל"ן / השקעות למיניהם, לא יועצי משכנתא

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2022 13:03

לאזרח ישראלי ?

למרות שיש לו הלוואות ומשבנתאות נוספות בישראל ?

המשכנתא ניתנת כהחזר הון ? לכל מטרה ?

בהחזר ריבית לבד למשך כמה שנים ?

ואז את כל הקרן או שאז פריסה (שפיצר) ?

תודה רבה

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2022 13:06

כן להכל ואם אני זוכן נכון ל5 שנים ואז את כל הקרן.

כתבו פה בפורום בעבר, חפש שרשורים על אנגליה.

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2022 14:38

אני חושב שחדרה זה מרכז בהגדרה (חדרה עד גדרה).

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2022 14:56

יצא לי ביטוי רגולרי שמתאר את המרכז לשיטתך:

[חג]דרה

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2022 18:21

הוא לא יגיד לך איפה להשקיע, אבל אתה יכול להעלות בפניו רעיונות של מה שרצית והוא , אם הוא איכותי, יידע להגיד לך איך נכון לדעתו להוציא את זה לפועל.

באופן אישי, שאלתי כמה וכמה יועצי משכנתאות לגבי מינוף מסויים ורק יועץ אחד אמר שזה אפשרי ואף השיג לי את זה. תשכח מ% הכנסה פנויה, כל בנק עובד אחרת ולכן יתרון נוסף של יועץ טוב שהוא יודע איזה בנק יותר מקל ואיזה יותר מקשה.

דרך אגב, יש יועצי משכנתא שמכירים ניואנסים בעסקאות נדל"ן שאפילו עורכי דין לא מודעים אליהם.

מה מורכבות העסקאות שחשבת עליהן?

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2022 18:50

סה"כ דברים די פשוטים

או קניית דירת מגורים והשכרתה (פה אצטרך עזרה מימונית - איך עושים את זה עם מגבלות המשכנתא, אם אין לי הון עצמי)

או קניית דירה על הנייר ומכירה לפני סיום בנייה (פה יש גם בעייה מימונית אבל גם בעיה מקצועית - אין לי מושג איך ניגשים לדבר כזה)

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2022 19:10

אמליץ לך בפרטי על מישהו אם תרצה,

תדע שהוא הכי יקר, אבל מקצוען, תוכל להתייעץ איתו בכל ההתלבטויות והשאלות.

🕒 פורסם בתאריך: 12/05/2022 20:57

זה משכנתא של 4.5 אחוז לפחות

ל3-5 שנים. והתנאים משתנים בהתאם לשוק... ואז מחליטים אם להישאר באותה חברה או להחליף.

🕒 פורסם בתאריך: 12/05/2022 21:00

אשמח מאוד גם להמלצה

מלווה / יועץ - כמה חשוב לבעל ניסיון שמחפש סקליבליות?

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן