המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2020 23:38

היי,

עשיתי חיפוש ולא מצאתי תוצאות רלוונטיות.

אנחנו שוקלים כל מני כיוונים של השקעות נדל"ן, כרגע הכי נכון ומתאים לנו כלכלית דירה ברומניה. את המתווכת אנחנו מכירים, אבל מבחינת כל השאר.. יש לנו חשש לא מבוסס מעוקץ כי מדובר בכספי חיסכון של כמה שנים טובות. מדובר בדירה קיימת עם שוכר קיים שיש לו חוזה לטווח ארוך.

איך עושים דברים כאלה? פשוט לוקחים את הסיכון ומקווים שעורכי הדין שמטפלים לנו בקנייה לא ירמו אותנו?

תודה

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2020 23:57

גוגל - נדלן בחול המשקיעה

(@חתול לילה אני עושה את זה נכון?)

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 01:03

בו תן פרטים, מה התשואה שסיפרו לך עליה?

מה הן העלויות של העסקה?

מה מחיר הנכס לעומת נכסים דומים באזור?

אם אתה מכיר את המתווכת זה נחמד... השאלה אם אתה סומך על המתווכת?

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 01:40

השאלה שלי היא כזאת, כמה אפשר להרוויח מדירה כזו ברומניה יותר משאפשר להרוויח מדירה בישראל ששווה את כל כאב הראש של התעסקות בנדל״ן בחו״ל ועוד במזרח אירופה? אני מדבר על תשואה כוללת הגיונית, לא תזרים מזומנים.

נניח שדירה בישראל מניבה 4% שכר דירה + 2% עליית מחירים בשנה, סה״כ 6% ללא מינוף

נניח שדירה ברומניה מניבה 8% שכר דירה + 1% עליית מחירים בשנה, סה״כ 9% ללא מינוף

אוקיי אז נניח שיש פה 3% יותר, על דירה של 1 מיליון ש״ח, כל הרווח הזה מתבטל מכיוון שבדירה בחו״ל יש לך:

מיסוי - בישראל יש פטור עד 5000 ש״ח בחודש

רו״ח ותיאום מס - בישראל אתה לא צריך רו״ח בשביל להחזיק דירה

טיסות ומלונות - בשביל לבקר את הדירה וחברת הניהול מידי פעם ולוודא שהכל תקין

כאב ראש ודאגה - איך אפשר בכלל לשים על זה תג מחיר?

גם אם כל ההנחות שלי שגויות והתשואה ברומניה היא כפול 3 בישראל, לא חושב שזה משתלם עדיין.

להחזיק דירות/נכסים בחו״ל לדעתי משתלם רק בסקייל גדול של מס׳ נכסים / שווי שוק / הכנסות ששווה את ההתעסקות וכאב הראש.

אם זה נעשה בתור תחביב / להשוויץ לחברים אז זה כבר סיפור אחר וכל מה שכתבתי למעלה לא רלוונטי.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 07:58

מוצאים מתווך בעל מוניטין.

שוכרים עו"ד בעל מוניטין ולא זול וגם לא כזה שהומלץ לנו על ידי המתווך או החברה המשווקת.

שוכרים שמאי מטעמך ועל חשבונך וגם לא כזה שהומלץ לנו על ידי המתווך או החברה המשווקת.

שוכרים בדק בית מטעמך ועל חשבונך וגם לא כזה שהומלץ לנו על ידי המתווך או החברה המשווקת.

לא פחות חשוב זה ללמוד קצת לבד על המדינה והשכונה הספציפית, אם אתה בא חסר ידע לחלוטין זה מתכון ברור לצרות.

בשקלים.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 08:52

כל התוצאות מובילות לקבוצה הזו.

כן, סומכים על המתווכת במיליון אחוזים.

את החישוב הכלכלי כבר עשינו ולכן לא ביקשתי להתייעץ בנוגע לזה ולמרות זאת אענה.

אנחנו לא צריכים חברת ניהול ואין יותר מדי התעסקות סביב הדירה.

התזרים מזומן לנו מאוד רלוונטי ולא הבנתי אם זה גם פי 3, איך זה בדיוק לא משתלם?

בישראל נקנה דירה, נצטרך לקחת עבורה משכנתא, נשלם מס דירה שנייה, ונקבל בסופו של דבר הרבה פחות כסף ביד. אם בכלל.. והדירות שראינו לא ממש מתקרבות לאזור ה 4% תשואה ואם אתה לוקח בחשבון ביטוחים, שיפוצים ותיקונים אז זה יורד עוד.

אנחנו משפחה עם ילדים, אנחנו צריכים תזרים. אנחנו יכולים לסגור את המשכנתא, או למנף לעוד דירה.. אם אנחנו ממנפים אז אנחנו חייבים תזרים כי יש לנו משכנתא שאנחנו לא יכולים להרגיש אותה יותר.

ברומניה מדובר בדירה שעולה 130 אלף יורו ומכניסה 950 יורו בחודש. לא מצאנו שום דבר שמתקרב לזה בארץ.. אשמח לשמוע אחרת, אנחנו עדיין מסתכלים על דירות גם בארץ.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 09:03

יש גם אפיקי השקעה שנותנים מאות אחוזים בשנה. השאלה היא מה רמת הסיכון והאם הסיכון הזה מתאים לכם. אין כסף על הריצפה... בעצם יש אבל סיכוי סביר שהוא לא יגיע אלייך בכזו קלות/מכריות :)

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 09:16

נו באמת.. יש גם ויש גם.

אנחנו מדברים על נדל"ן מניב, דירות או בתים קיימים. זהו.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 09:40

נשמע לא רע, אשמח לעקוב.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 09:42

כידוע לך אנחנו חיים בתקופה של ריבית אפסית.

כאן מציעים לך ריבית של 8%.

שאלה פשוטה: מה מונע משאר הרומנים/אירופאים לזנק על הדירה ולרכוש אותה? למה הם צריכים למכור לישראלי רחוק?

ועוד אבחנה פשוטה: תשואה תמיד באה עם סיכון לאובדן הכסף.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 09:56

למה לא לסגור את המשכנתא?

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 10:14

אם את לוקחת עוד משכנתא/הלוואה בשביל לקנות את הדירה ברומניה, איך זה יקל עלייך עם המשכנתא הקודמת?

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 10:14

לא הבנתי את התשובה שלך ולמה הגבת.

כל מה שאני טוען זה שהתשואה ברומניה היא לא סתם כל כך גבוהה והתשואה הזו כרוכה בסיכון רבים מאוד מאוד. חשוב שתהי מודעת לסיכונים הללו ותחשבי האם התשואה הצפויה שווה את הסיכונים הללו.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 10:14

אני לא מבין כלום ושום דבר בנדל"ן.

לפני אי-אלו שנים כשקניתי רכב ישן במיטב כספי באותה תקופה ולא הבנתי כלום ושום דבר בקניית רכבים (גם היום אני לא מומחה) לקחתי רכב שנראה לי טוב לבדיקה לפני קניה במכון בדיקת רכבים, שילמתי 500 ש"ח (כ- 3% מהתקציב שלי לקניית הרכב באותה תקופה) וקיבלתי דו"ח מפורט שכלל תיאורים איומים ונוראיים של נזילות מכל סוג של נוזל שקיים ברכב ועוד אינספור תקלות פוטנציאליות. לא קניתי את הרכב ונפרדתי מהמוכר לשלום ברוח טובה, אלו היו מה- 500 ש"ח הכי טובים ששילמתי. את הרכב השני שלקחתי לבדיקה (שוב, על חשבוני) כבר רכשתי כשאני "מכיר" את התקלות הצפויות פחות או יותר ויודע לתמחר אותן במחיר ששילמתי על הרכב.

לכן, ההמלצות של @אורי ג. נראות לי טובות ומתאימות:

- לכאורה זו נראית כמו עסקה חלומית, תשקיע כמה אלפי יורו בבדיקות ע"י אנשי מקצוע מקומיים ונייטרליים ותקבלו תמונה טובה יותר לגבי ההשקעה. אם הכל טוב, התשואה לא משתנה מהותית מהוצאה נוספת של כמה אלפי יורו. אם יתגלה שזה "לא משהו" - אלו יהיו אלפי היורו הטובים ביותר שהשקעת.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 10:18

ומוסיף שהתשואה "על הנייר" ברוטו תהיה מהותית שונה מהתשואה נטו.

רק עלויות עסקה שם זה סביב ה12%.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 10:18

אני לא לוקחת. יש לי חסכונות.. במקום לסגור משכנתא אני קונה דירה שהתזרים שלה יכסה לי את המשכנתא כמעט לחלוטין ואני גם יכולה לפרוס מחדש אם ארצה להישאר עם יותר כסף ביד.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 10:36

שוק ההון, נדל"ן בישראל או בחו"ל.. בערך כל השקעה שאבחר תעשה תשואה גבוהה יותר מהריבית שיש לי על המשכנתא שנלקחה בשלב הקרקעית של הקרקעית של הריביות.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 10:39

גם פה יש עלויות עיסקה והכי כואב זה המס דירה שנייה.

תודה על התשובות העינייניות

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 10:48

אל תהיה בטוח.

גם בחו"ל יש מיסים על רכישת דירה, לי אף פעם לא שינה אם הכסף שלי הולך לרשות המיסים, לIRS או מתווך, אכפת לי שיצא כמה שפחות כסף מהכיס שלי.

בהחזרה מוקדמת של המשכנתא אפשר להתחמק לפעמים מעלויות עסקה או להקטין אותם מאד, ביחד עם מחזור חלקי או מלא בכלל אפשר להרוויח הרבה כסף.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 11:01

היי

אתה מציג את הנושא כאילו בישראל כולם צדיקים ובחו"ל הסיכוי לעוקץ גבוה.

אני מציע לך לקנות נכס בחו"ל בדיוק כמו שאתה קונה נכס בארץ, עם בעלות בטאבו בליווי עו"ד.

נקודה נוספת, תשקיע בחו"ל במדינה מפותחת ובמצב כלכלי לפחות כמו ישראל, והכי חשוב תבדוק לאיזה קהל יעד להשכרה דירה זו פונה.

בהצלחה !

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 11:21

כואב התכוונתי מבחינת הנפח של המס בעסקה.

אני יכולה לסגור את המשכנתא, לחסוך מחדש ואז לקנות בעתיד נכס.. בסופו של דבר יהיו עלויות של עסקה, אנחנו חושבים שעדיף למנף ולקנות כבר עכשיו במקום לסגור את המשכנתא ומבחינת המספרים באמת שחפרנו את זה מכל הכיוונים ואנחנו כבר שנים אוכלים את הראש אחד לשנייה.

עדיף להיות עם נכס אחד (שאנחנו גרים בו) בלי משכנתא או להיות עם שני נכסים ובלי משכנתא? (כי השני משלם את הראשון), נראה לנו שהאופציה השנייה עדיפה..

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 11:25

הפחד הוא מזה שאנחנו לא דוברים את השפה ואני לא יכולה להבין בעצמי שהטאבו על שמי. זה פשוט פחד מלסמוך על בן אדם זר, מי שלא יהיה..

אני לא מצליחה להבין אם אני מפספסת משהו.. תנודות מטבע? ירידת מחירים? או שאתה מדבר על סיכונים אחרים?

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 11:40

אמרת שאת סומכת מליון אחוז על המתווכת, אז איפה הבעיה...?

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 11:43

לדעתי עדיף שיהיה כמה שיותר כסף (או שווה ערך לכסף).

כדי לדעת מה עדיף מזינים הכל בצורה מסודרת באקסל ובודקים.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 11:47

גם.

ובנוסף - דיירים בעיתיים, שפה זרה, חוקים לא מוכרים, תיקונים, שיפוצים, עניינים פוליטים ובלת״מים אחרים.

אגב, תנודות מטבע ומשברים כלכליים במדינה לבד יכולים לרסק לך את התשואה.

תעשי חושבים בעצמך - אם מדובר בתשואה כל כך מרשימה בלי יותר מדי סיכון אז איך יתכן שלא כולם קופצים על ההזדמנות הזו?

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 11:57

במידה והכל ילך כשורה, לא יהיו לך הוצאות ובלתמים שלא הכנסת לחישוב, לא יהיה לך שוכר שלא משלם, לא יהיה לך תהליך פינוי שוכר שלא משלם, לא יצנח המטבע (בהנחה שאת רוצה להשתמש בשכ"ד בתזרים החודשי כדי לכסות משכנתא), לא ירדו מחירי השכירות והנכסים, ועוד סיכונים רבים שכדאי לקחת בחשבון לפני שבונים על תשלום שכ"ד מדירה במזרח אירופה.

מצד שני, אם את מכירה היטב את את המתווכת סומכת עלייה במיליון אחוז, והיא טובה במה שהיא עושה, אז יש סיכוי למצוא אחלה דילים (שובב במידה ומתאים לך סוג ההשקעה - וציינת שכן).

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 12:22

שהמתווך הוא רק מתווך ועובדת היותו אמין היא נהדרת, אבל שוללת רק הונאה על ידי מתווך. יש עוד אינספור אפשרויות לקטסטרופה טוטאלית לאחר שהמתווך האמין עשה עבודתו נאמנה, קיבל את שכרו והלך הביתה.

מה המסגרת הרגולטורית ברומניה? חוקי הגנת הדייר? חוקי בית משותף? מה קורה אם הדיר מפסיק לשלם? כיצד עובדת המערכת המשפטית? מה האופק הרגולטורי במדינה?

מה קורה אם הביוב נסתם? המנעול נשבר? (להזכירכם השואל "לא צריך" חברת ניהול ולהבנתי עם אפס הכרות במדינה).

איפה נכנסת לחישוב הנפילה של 15% של המטבע המקומי מול השקל בחמש שנים האחרונות? איפה נכנסת הנפילה של 50% ב15 שנים האחרונות?

וזה הכל בהנחה האופטימית שהעסקה טובה וכשרה ואין שום עוקץ.

האדם מתכוון להבנתי לשים את מרב כספו בהשקעה שהוא (למעשה) לא יודע עליה כלום בתחום שהוא לא מבין בו כלום. אין לי מספיק שערות לתלוש.....

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 13:38

צודק, אבל התייחסתי לנקודה שהיא העלתה

המתווך בהחלט יכול לעזור בזה.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 13:47

היא רק מתווכת, צריך עו"ד.

הבנת לא נכון. אנחנו יודעים ומבינים, יש סיבה ששאלתי על עוקץ ולא אם ההשקעה כדאית או לא.. נגררתי לדיון לגבי הכדאיות, מבטיחה לעדכן באם נחליט להיכנס לזה בתוצאות.

בכל מקרה לגבי המטבע, הקנייה והשכירות נעשים ביורו ולא בליי.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 13:51

הטיעון הזה לא מחזיק מים כל כך, זה שוק לא משוכלל, לא כולם חשופים לכל, לא כולם מסתערים על נדל"ן או מכירים את המתווך או את הדירה וכו וכו.

אז בהחלט יש מציאות והזדמנויות.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 13:52

סבבה, פשוט בספרד אין צורך בעו"ד לרוב, רק נוטריון ולרוב מתווך שסומכים עליו, יודע להגיד לך את התהליך ברישום הטאבו וכו, סה"כ זה ה bread and butter שלו.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 14:01

בדיוק.. פשוט לא רציתי לסנגר על הדירה כי זה מתפזר ורציתי באמת עצות לגבי זהירות בקנייה כזו.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 14:29

אני לא מבינה אותך. השתמשת כבר פעמיים במילה למנף, שאלתי אותך על זה וענית שאתם קונים מהחסכונות שלכם. אז למה משמשת המילה מינוף בדברייך?

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 14:40

לא מבין בתחום אבל בהתחשב בזה שמדובר במזרח אירופה ושפה וחוקים לא מוכרים לכם הייתי הולך על הכי בטוח:

עורך דין ידוע ומוכר כאמין שמתמחה בעבודה עם משקיעים זרים.

חברת ניהול ידועה כאמינה שעובדת הרבה עם משקיעים זרים.

מקדם ביטחון גבוה יותר מבארץ\מדינה מערבית לגבי הכנסות(נגיד לחשב כדאיות לפי 10 או אפילו 9 חודשי שכירות במקום 11)

התחשבות בסיכון מט"ח בהקשר של הלוואה בשקלים ורווחים ביורו.

חישוב של עלויות מסביב כמו העברות כספים והמרת מט"ח.

כדי להשקיע בבטחון הייתי רוצה רווח צפוי משמעותית יותר גבוה מבמדינה מערבית אחרי כול העלויות ומקדמי הביטחון האלה.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 14:43

לא יודע איך להגיד לך את זה, אבל דירה ראשונה בחו"ל, במדינה לא הכי מפותחת כמו רומניה כאשר אתם לא יודעים דבר על האיזור ועל עסקאות נדל"ן בחו"ל, נשמע כמו מתכון להפסד כספי גבוה.

לא רוצה לכבות אף אחד, אבל נדרשת עבודה שטח יסודית לפני עסקה כזאת, בייחוד שאלו חסכונות של שנים כדבריך.

כהתחלה הייתי מתחיל בזה -

ומוסיף ש*חובה* לבקר באיזור ובשכונה לפחות פעם-פעמיים, לעשות סיבוב עם מתווכים בדירות אחרות באיזור ולשאול שאלות על בתי ספר, פשע, מקומות עבודה, סוג האוכלוסיה ועוד.

חשוב לצאת מנק' הנחה שמהתשואה יירדו לך 2-4% בקלות בשוטף.

ג.נ. מחזיק נדל"ן באירופה, כולל למגורים.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 16:07

יכול להיות שעשיתי שימוש לא נכון במילה.

הכוונה היא פשוט במקום לסגור את המשכנתא של הדירה בה אנחנו חיים, להשתמש בכסף לקנייה של דירה נוספת.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 16:08

כמעט לכל פחד יש מענה, ניתן לתרגם מסמכים, או לבחור במדינה דוברת אנגלית. נושא השפה מקשה אך הוא לא ימנע השקעה אם יש כדאיות כלכלית.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 16:09

אני לא מבינה למה אנשים פה חושבים שאנחנו לא יודעים מה אנחנו עושים.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 16:10

תגיד @רוני, אתה לא רואה שלוש נורות אזהרה מהבהבות באדום מעל ההצעה הזו?

תשואה מובטחת של 8%? באמת?

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 16:17

יש מציאות ויש הזדמנויות אבל יש מעט מאוד כאלו והסבירות שזו אחת היא נמוכה (מבלי להמעיט בערכה של פות״ש. אני מסתמך על הסתברות).

ונתתי לך עצה כזו - אל תקני נכס בשוק שאין לך היכרות מעמיקה מאוד איתו ואת מודעת היטב לכל הנתונים, הפרטים והסיכונים הנלווים.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 16:21

יתכן שהסקתי מסקנות לא נכונות לגבי הרקע שלכם, אבל אם אתם יודעים ומבינים אז לא הבנתי את השאלה...

איך אני יודע שהצעה למכירת דירה היא לא עוקץ?

אני פוגש את המוכר, מנסה לקבל עליו מידע בסיסי ולאמת את המידע הזה באופן עצמאי.

אני (או עורך דין מטעמי שלקחתי ישירות ואינו קשור לשאר המשתתפים בעסקה) בודק עצמאית ישירות עם הרשויות הרלוונטיות את רישום הדירה, הסטטוס שלה, התכניות הקיימות וכל פרט מידע נוסף שקיים ביידי הרשויות.

אני מצליב את כל המידע שאספתי עם הפרטים מהמוכר/מתווך ובודק אם מתאימים.

אני מגיע לסביבה כמה פעמים, בשעות שונות של היום, בלי המוכר/מתווך. לפחות פעם אחת בחוצפה לוחץ "בטעות" על הפעמון ומדבר עם הדייר.

העורך דין שלי בודק את החוזה ומאשר שמדובר בחוזה בלי מוקשים.

מעבר לכך יש את האינטואיציה שלכם. אתם מכירים את העיר, השכונה, בודקים עסקאות דומות באיזור, יכולים לקבל רושם אישי משיחה חופשית פנים אל פנים עם המוכר.

עשיתם את כל אלו בעצמכם ולא התעורר בכם שום צל של חשד? אז מה הבעיה?

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 16:59

כמו שאמרו.

להשתמש בשורותיו של עו"ד מומלץ, לבדוק מי באמת בעל הנכס.

בספרד יש למשל לכל ביניין רישום שאפשר לראותו אותו אונליין ולראות מה מצב הבניין בכלליות, מתי עבר ביקורת אחרונה, אם היו ליקויים וכו.

לגבי בעלות, להוציא נסח טאבו מקומי ולראות אם באמת המוכר הוא בעל הבית.

לדבר עם ועד הבית ישירות, לשאול על בעיות בנכס, האם צפויים שיפוצים מסיבים שיעלו הרבה כסף האם יש שכנים בעייתיים וכו.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 17:04

זה 7.5%.. זו לא תשואה יוצאת דופן במרכז בוקרשט לדירה משופצת. רוב מה שראינו זה באזור ה 7%

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 17:38

לדעתי השאלה של השרשור הטעתה. זו שאלה מאוד כללית. כמו לשאול ״כמה עולה דירה בישראל״. שאלה כללית כזו יכולה לגרום לאנשים לחשוב שאתם לא באמת מבינים את העסקה ומכאן כל השאלות, ההצעות והאזהרות.

בנוסף כתבתם:

מן הסתם זה מעלה הרהורים עד כמה אתם מבינים את העסקה לעומק כאשר אתם מתקשים אפילו לדעת שהטאבו רשום על שמכם...

אבל, בהינתן שאתם דווקא יודעים טוב מאוד מה אתם עושים הייתי שמחה לשמוע עוד על עסקה כזו.

* איזה הוצאות שוטפות יש על בעל הבית ברומניה?ֿ לדוגמא באנגליה יש ועד בית (Service Charge) שבעל הבית משלם ולא השוכר. ולרוב יש מס קרקע (Ground Rent) כי חלק משמעותי מהדירות שם הם בחכירה (Lease). אני כמובן לא אומרת שככה זה ברומניה, רק מציגה דוגמא להוצאות שבארץ אין או שנהוג שהשוכר משלם ובכל מדינה זה שונה. אז מעניין אותי איך זה ברומניה.

* איזה מיסים (אם בכלל) משלמים ברומניה על דמי השכירות? האם צריך לדווח לרשויות המס? אם כן האם הפרוצדורה מסובכת?

* מה העלויות של ההוצאות הקבועות? באנגליה למשל ביטוח יעלה בערך 60 פאונד לשנה ובנוסף יש בדיקות חשמל גז ויעילות אנרגטית שחייבים לעשות כל תקופה מסויימת (בהתאם לסוג הבדיקה).

* אני מבינה שאתם לא צריכים מישהו שינהל לכם את הנכס אבל מן הסתם לרוב כן צריך. האם אתם יודעים מה עלויות הניהול שם?

אשמח לשמוע פרטים ולהחכים.

ג.נ. מחזיקה דירות באנגליה אבל לא יודעת כלום על רומניה.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 19:20

שווה לבדוק גם מה עשה המטבע הרומני בשנים האחרונות. הרבה פעמים רואים תשואה חלומית שבעצם מגלמת גם ציפיות לאינפלציה.

🕒 פורסם בתאריך: 17/12/2020 09:24

מתנצל אם זה מה שהשתמע מדברי.

ניסיתי רק להדגיש את הנקודות החשובות מעבר למה שאמרו כבר.

🕒 פורסם בתאריך: 17/12/2020 09:28

זה לא יעזור בהרבה. מה שחשוב זה מה יהיה בהמשך.

🕒 פורסם בתאריך: 17/12/2020 11:58

היי

לא מומלץ להכנס להשקעות עם תשואה מובטחת, אני יודע שאני מכליל,

אך השקעה טובה מדברת בעד עצמה ואין צורך לפתות משקיעים באמצעות אבטחת תשואה.

ברוב המקרים שנתקלתי, פרויקטים בהם מבטיחים תשואה, נמכרים מעל מחיר השוק,

וכך בזכות המחיר העודף המוכר מבטיח את התשואה.

🕒 פורסם בתאריך: 18/12/2020 00:09

אני לא זוכרת את הכל, בעלי יותר בעניינים. ממה שאני זוכרת..

ההוצאות השוטפות הן על השוכר.

מבחינת מיסים צריך לשלם 6% ברומניה והשלמה ל-15% בארץ.

עלות הביטוח זניחה.

המתווכת אמרה לנו מה עלויות הניהול, היא גם עושה את זה בעצמה.. אני לא זוכרת כרגע.

אבל אנחנו כרגע חושבים לוותר על העיסקה הזו וללכת על משהו צנוע יותר כעסקה ראשונה אם נחליט באמת ללכת על דירה בבוקרשט.. כי פער השפה עדיין פשוט מפחיד אותנו. לא משהו רציונלי.

🕒 פורסם בתאריך: 18/12/2020 00:48

מאוד רציונלי

🕒 פורסם בתאריך: 18/12/2020 08:11

היי

באופציה של המס המופחת לא ניתן לקזז מס אם שולם בחו"ל, לא ניתן לקזז הוצאות שונות למעט פחת מבנה, פחת ריהוט ופחת שיפוץ.

לקזז מס ניתן אך ורק באופציה של חישוב המס על פי המס השולי משכר העבודה.

🕒 פורסם בתאריך: 18/12/2020 08:39

גם ברומניה דברים מתקלקלים. בוודאי שיש איזורים עם תשואה של 4%, מעבר לעובדה שפשוט ניתן למצוא דיל טוב, פשוט זה לוקח זמן ומאמץ.

כמו שאמרו כאן לפני, העובדה שהתשואה ברומניה הינה גבוהה יותר מבישראל משקף בין היתר את הסיכון שמשקיעים מתמחרים כשהם לא מוכנים לשלם יותר על דירות ובכך התשואה עולה.

יש הרבה שאלות שצריכות להשאל לפני שמסתכלים נטו על הנתונים הפיננסים, כי הם מאד קשורים לתפעול של ההשקעה.

איפה יותר קל להשכיר?

איפה יש קהל שוכרים איכותי יותר?

שפה, חוק, תרבות?

אבל לגבי הנושא הפיננסי, נדמה לי שמדובר בדיוק באותה תשואה. אם נתעלם לשם הדוגמא מהוצאות ובלתמ״ים.

5% באיזור הטכניון, הוא 5% לאחר מיסים ואני מניח שמדובר בדירה שלא מניבה יותר מ-5000 שח לצורך הדוגמא.

8.5% בבוקרשט, הוא בתכלס 7.25% לאחר מיסים. עכשיו אפשר להוריד הוצאות ידועות מראש שלא יהיו לך בארץ כמו: רו״ח, טיסות, תרגומים/עו״ד בינלאומי, זמן מחוץ לעבודה וזה בלי לדבר על הלא ידועות שבחו״ל יכולות להיות משמעותיות יותר בגלל עצם המרחק אז אנחנו מגיעים לאולי יתרון של אחוז או חצי אחוז ועל נאמר מליון שקל, לא מדובר בכסף גדול.

מה שרוני לדוגמא עושה, הוא משקיע בחו״ל באופן סיסטמטי ולא באופן אקראי זה משהו אחר ויש לו ניסיון עם משקיעים אחרים מה שמונע טעויות ועוזר לו לבנות יחסים בשטח שבהם האינטרסים מיושרים בגלל כמות העבודה שהוא מספק לאותם מתווכים/בנקים/מנהלי נכסים וכד׳.

בשורה התחתונה מה שאני אומר זה שלמשקיע יחיד, שמדובר בהשקעה בודדת ולא בדפוס פעולה ושלא בתחום העיסוק שלו, השקעה בחו״ל היא הימור לא מחושב ולדעתי לא משתלם. בהצלחה.

🕒 פורסם בתאריך: 18/12/2020 09:01

עסקה שאין לכם בסופו של דבר יכולת לבחון אותה ולהבין אותה בכוחות עצמכם, הכי רציונלי בעולם. תגידו תודה לתחושת הבטן שלכם.

🕒 פורסם בתאריך: 18/12/2020 12:59

לפותש- תחשוב על מצב הפוך.

אנגלי שלא דובר עברית ויודע מעט על ישראל ורוצה להשקיע בדירה אחת בקריית מלאכי את מרבית חסכונותיו בעזרת מתווך שהוא סומך עליו. זה חכם? אתה חושב שמחיפוש בגוגל הוא ידע מה כל השאלות שעליו לשאול את המתווך? אי ידיעת עברית וחוסר הכרות עם המנטליות והחוקים בישראל הם חשש לא רציונלי מצידו?

🕒 פורסם בתאריך: 18/12/2020 13:15

תשווה לת"א, היא דיברה על בוקרשט. אני חושבת שעל ערים מרכזיות יש הרבה יותר מידע.

🕒 פורסם בתאריך: 18/12/2020 13:37

משווה לתל אביב )למרות שנדמה לי שיש יותר חומר באנגלית על תל אביב מאשר על בוקרשט(. לא חושב שמי שלא יודע עברית ולא מכיר היטב את העיר יבין את קשיי והסדרי החניה באזורים השונים של העיר, סוג השוכרים, שקלול תבע עתידית, שינויי תחבצ צפויים ועוד ועוד. וכך גם ברמת המדינה והשפעת אירועים שונים (בטחוני, פוליטי, מיסויי, הגנת הדיירים וכו') על שוק השכירות. שלא לדבר שישראלים שמכירים היטב את הכלכלה המקומית נדהמו שהדולר התרסק מול השקל בעשרות אחוזים, אז לזר בוודאי קשה היה לחזות זאת.

🕒 פורסם בתאריך: 19/12/2020 01:54

5% באזור הטכניון?? אני קונה עכשיו. מה זה נחשב אזור הטכניון? ראינו דירות בחיפה ולא ראינו מספרים כאלה.. אולי רק דירות מחולקות ואנחנו לא בעניין של דירות מחולקות

🕒 פורסם בתאריך: 19/12/2020 09:20

נדרשת עבודת שטח, לנדנד למתווכים, ליצור קשרים. ברור שזו לא תשואה שאת נכנסת ליד 2 ומוצאת 20 כאלו, צריך לעבוד קצת. כמו שצריך לעבוד כדי לייצר הכנסה או לנהל תיק השקעות.

הבעיה של הרבה אנשים היא שהם חושבים שדברים טובים מוצאים בשניה וחצי, זה לא עובד ככה בחיים. כמו שלהוריד משקל זה לא קל לרוב האנשים, כמו שלמצוא זוגיות טובה לא קורה בדקה וכמו שלמצוא השקעות טובות לא מוצאים במקרה, יש צורך בעבודה, אבל היא משתלמת בטווח הארוך. רוצה קל? יש ברומניה כמו שאמרת, השאלה היא מה הטרייד אוף של קל בהתחלה, אולי קשה אחר כך? אני מעדיף קשה באימונים, קל בקרב.

🕒 פורסם בתאריך: 19/12/2020 09:48

לא בזמן קורונה :>

ולדעתי זה מתעלם קצת (הרבה) מתחלופה ובלאי מוגבר.

תחפש בנשר. בחיפה יותר קשה למצוא מספרים כאלו.

🕒 פורסם בתאריך: 19/12/2020 13:27

מה הבעיה?

את הכסף עושים בקניה.......

קונים ב30%\40 מתחת למחיר השוק וזה יצא בקלות מעל 5%

;)

🕒 פורסם בתאריך: 19/12/2020 22:58

אמיתי?? מה יש לאנשים לחפש בנשר???

🕒 פורסם בתאריך: 25/12/2020 07:53

אם התשואות כל כך גבוהות מדוע תושבים לא קונים את הדירות במקום לשכור אותם?

🕒 פורסם בתאריך: 25/12/2020 11:14

על מה אתה מסתמך כשאתה טוען שרומנים לא קונים דירות?

שיעור הבעלות על דירות ברומניה הוא הגבוה בעולם ועומד על 96%.

שיעורי בעלות של מעל 80% נפוצים מאוד במזרח אירופה. ככל שזזים מערבה שיעור הבעלות יורד, מכל מיני סיבות.

🕒 פורסם בתאריך: 25/12/2020 13:42

תתפלאי. אפילו אני - שלא מתעניין בדברים האלה - שמעתי ב-3 שנים האחרונות הרבה על דירות להשקעה בנשר ואפילו שכ׳ הדר.

הקטע בכל מדינות העולם השני/שלישי האלה, הוא שפשוט לאותם תושבים לא היתה גישה למימון. זה השתנה הרבה - בייחוד במדינות שנכנסו לאיחוד האירופי - אבל עדיין יש בשווקים האלה גלי משנה של המערכת הפוסט-סובייטית הקודמת.

ל-90% מהאנשים במדינות האלה גם לא היה הון משלהם וגם לא היתה גישה למימון. בגלל זה, או שהם הידרדרו למצבים של אוליגרכיה כמו ברוסיה ואוקראינה, או שהם מסתמכים על משקיעים זרים מהמערב שבאמת באים אחרי התשואות האלה.

🕒 פורסם בתאריך: 25/12/2020 16:07

מאיפה התיאוריה הזו?

שיעור הבעלות על נדל״ן במזרח אירופה הוא מהגבוהים בעולם. גם בסין וקובה, אם כבר הכנסת מדינות קומוניסטיות.

🕒 פורסם בתאריך: 25/12/2020 16:52

זה כדי להסביר למה התשואות גבוהות אבל המקומיים לא נוהרים לקנות הרבה דירות ובכך להעלות את מחירי הנדל״ן.

אני לא יודע לגבי קובה, אבל אני כן יודע שבגוש המזרחי עצמו לקבל דירה מהמדינה זה היה משהו מאוד סטנדרטי. רק תסכים לגור ולעבוד איפה שתגיד לך המפלגה הקומוניסטית. בגלל זה, לדור המבוגר שם יש בעלות של 100%, הרבה פעמים. אפילו במשפחה שלי נגיד, אז הצטברו ככה כמה דירות לאורך הדורות - כי הקומוניסטים כן אפשרו ירושה. אבל אלה ממש לא שיעורי הבעלות של דור המילניום שנולד בסוף ימי חומת ברלין. המצב שלהם ביש לפחות כמו מקביליהם במערב כי הם כן נתונים לכוחות שוק רגילים.

ובכלכלה הסינית בפרט, יש עכשיו בועת נדל״ן מפלצתית שכל הכלכלה נשענת עליה. זה תמונת המראה לשווקי המניות המנופחים והבועתיים של המערב. ובגלל שאזרח סיני לא יכול להשקיע את כספו מחוץ לסין, אז מה שנשאר לו בגדול זה לקנות דירה בעיר רפאים בעצמו.

נדל"ן בחו"ל - איך להימנע מעוקץ?

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן