התלבטות: השקעה בנדל"ן או להמשיך בשוק ההון

🕒 פורסם בתאריך: 05/03/2021 21:04

לא בהכרח צריך למכור בשביל העברה כזאת. ני"ע הנסחרים בבורסה בחו"ל ניתן (בברוקרים מסויימים) להעביר ישירות או (בברוקרים אחרים) דרך חניה בבנק.

🕒 פורסם בתאריך: 05/03/2021 21:34

יש אנשים שמאד מאמינים בנדלן בזכות היתרונות שציינת.



ויש אנשים שנדלן עבורם זה כאב ראש כה גדול שזה לא שווה את ההבדל בתשואה (מחקרים מראים הבדלים יחסית קטנים בתשואות נדלן מול מניות בטווחי זמן ארוכים).



אישית, שונא נדלן, אבל זאת שאלה אישית שהתשובה עליה אישית.



נשמע שאתה מבין את היתרונות והחסרונות.



בד״כ כאשר ההורים מוכנים לעזור ולתת כמה מאות אלפי שקלים ״עזרה״ ברכישת נדלן זה החלטה קלה - קח את הכסף ותשקיע בנדלן במינוף עם משכנתא, כי הם בד״כ לא יתנו את הכסף בשביל להשקיע אותו במניות.

🕒 פורסם בתאריך: 05/03/2021 21:43

ני"ע שברשותי חלק ישראלים וחלק איריים.



לא קיבלתי מעולם עזרה כספית מההורים מעבר למחייה וגם לא הפעם לטובת ההשקעה. נטו חתימת ערבות וליווי מקצועי. שיכול גם להתברר כטעות עם כל הכבוד לניסיון שהם טוענים שיש להם.



בנוגע לתשואות, לדעתך אין הבדל משמעותי גם בהתחשבות במינוף?

🕒 פורסם בתאריך: 05/03/2021 21:53

מינוף לא כלכך יושב טוב עליי, אבל האקסל שלי מאוד אוהב נדל"ן ממונף התשואה להון העצמי אם בוחרים את הנכס הנכון ואפילו אם מתחשבים רק בשכירות ללא עליית ערך יוצאת מאוד מרשימה. תבדוק בעצמך, זה יוצא בחישובים שלי יותר כדאי ממניות ולכן בדיעבד היינו מתחילים את החיסכון המשפחתי עם דירה זולה להשקעה. (יש גם הטבות מס וכו').



אבל אפשר לחזור לרכוש מניות אחרי שיש נדל"ן, יש סינרגיה טובה כי המניות נזילות.

🕒 פורסם בתאריך: 05/03/2021 23:06

תשובה נהדרת ה ״עזרה״ לרוב מטה את הכף לטובת הנדל״ן, כמובן שמדובר בדירה ראשונה יחידה ללא מס רכישה ומס שבח בעת מכירה

🕒 פורסם בתאריך: 06/03/2021 13:02

השאלה האם נכון לחכות לעוד הון עצמי ולעליית השכר?



במידה ואני הולך על זה, על איזה עיר או אזור אתם חושבים שכדאי להתמקד?



מבחינתי יש עדיפות למרכז, גם מבחינת קרבה וגם מבחינת סיכון.

🕒 פורסם בתאריך: 06/03/2021 13:30

@ליאונידס , מה בוער לך?



אני קניתי את דירת המגורים הראשונה שלי בגיל בערך 60.



עד אז חייתי טוב מאוד, בצניעות, אחוזי חסכון מעל לממוצע ולמזלי גם תיק השקעות שעבד טוב בשבילי [מניות דיבידנד ואגחים ששלימו ריביות שהעשירו את הקופה הפרטית שלי].



תבסס את עצמך כלכלית. 400K בגילך זה יפה מאוד אבל לא יעזרו לך לרכוש אלא רק פקעקטה דירה עם אבן ריחיים על הצוואר [משכנתא].



אני נמנע ואסור לי לייעץ. הדיעות חלוקות בין ביסוס כלכלי ראשוני כשאתה צעיר ויכול להעלות את המשכורת, להשקיע ולהגדיל את ההון העצמי לבין חסידי המינוף לרכישת נדל"ן.



הטיעון שלי הוא ש 400K זה ממש גבולי לבחור צעיר שזה כל מה שיש לו בחיים ועל זה להוסיף מינוף?

אז אתה מעביר מברוקר ישראלי לברוקר זר, זה כמו להעביר מכיס ימין לכיס שמאל ולא השגת שום כלום מלבד זה שאם יש רווחי הון תשלם פעמיים מס, פעם אחת בארץ על מימוש התיק ופעם שניה בחו"ל על מכירת התיק למען רכישת דירה.



בלבול מוח לא נחוץ אלא אם אתה מתכוון להמשיך להשקיע עוד מספר שנים ואח"כ לרכוש דירה.

🕒 פורסם בתאריך: 07/03/2021 07:00

לדעתי הוא מתכוון למכור את התיק שבארץ לצורך קניית הדירה, ורק את העודפים והשקעות נוספות - להעביר לברוקר זר (ולא קודם להעביר ואז למכור).

🕒 פורסם בתאריך: 07/03/2021 08:06

נכון זו כוונתי, תודה!



גם אני חיי בצניעות וחוסך המון, לא יודע אם קראת אבל אני לא שוקל לקנות דירה למגורים אלא להשקעה. מאחר ושוכר ישלם שכר דירה איני חושב שהמשכנתא תהייה אבן ריחיים על צווארי. בנוסף איני מבין למה לטענתך רכישת דירה להשקעה נוגדת את הפיתוח האישי, הגדלת יכולת ההשתכרות וההון עצמי. לדעתי ההפך הוא הנכון. אני יכול ללמוד הרבה בעקבות המהלך כשהמטרה היא להגדיל את ההון העצמי באמצעות השקעה גם בנדל"ן. ההון הפנוי ימשיך להיות מושקע במניות.



לדעתי השאלה המרכזית היא מה הסבירות שמהלך כזה יגדיל את התשואה שהיום אני מרוויח על ההון.

🕒 פורסם בתאריך: 07/03/2021 09:03

@ליאונידס אפשר גם בלי זה (אני קניתי נכס רק בשלב מאוחר יחסית), אבל במחשבה לאחור יכול להיות שהיה כדאי קודם.



הסיבות הן הטבות מס, זו בעצם דרך להשקיע ממון רב ללא מס רווחי הון לצורותיו השונות בדומה לקרן השתלמות. תלמד את הנושא של מיסוי נכס נדל"ן בודד.



בנוסף אתה מקבל חשיפה למחירי הדיור אז אם אתה מתכנן דירה למגורים זה סה"כ חיובי. לגבי מינוף זה מגביר תשואה וזה כדאי כלכלית, מצד שני זה קצת לא טרוויאלי לפני שיש לך עבודה יציבה.

🕒 פורסם בתאריך: 07/03/2021 09:15

אני חייב לשאול, באמת ובתמים - איך המינוף בשוק הנדל''ן מגביר את התשואה?



עלות ריבית המשכנתא (נניח, ממוצע של 3 מסלולים) הוא כנראה באיזור ה-2.75%-3% - שזאת בערך תשואת השכירות מהנכס (בהנחה שהוא במרכז)



המחשבה שמינוף מגביר את התשואה מתבססת על ההנחה שמחירי הדיור ימשיכו לעלות?

🕒 פורסם בתאריך: 07/03/2021 09:37

עוד שיקול נגד: עלויות עסקה גבוהות (מס רכישה אם הדירה לא זולה, עלויות עו"ד סביב 0.5%, תיווך 1%-2%, שניהם בתוספת מע"מ).

🕒 פורסם בתאריך: 07/03/2021 10:25

פחות מ4% זו לא השקעה סבירה, ואם לא מגזימים עם מינוף אפשר גם 2%.

🕒 פורסם בתאריך: 07/03/2021 10:31

כן. לאו דווקא בטווח הקצר.

🕒 פורסם בתאריך: 07/03/2021 11:44

היי



זה מאוד פשוט, במידה ואתה מתחייב בפני עצמך לאחר רכישת הדירה במיקום סביר עם משכנתא, להמשיך להשקיע בשוק הנדל"ן או שוק ההון,



התשובה חיובית לך על זה, קח בחשבון הסכם ממון במקרה של נישואין בעתיד.



במידה ואתה לא בטוח שתוכל להכיל דירה עם משכנתא ועדיין להמשיך לחסוך ולהשקיע, לבנות רשת ביטחון כלכלית,



התשובה היא שלילית, אל תכנס לזה.

🕒 פורסם בתאריך: 07/03/2021 15:46

מניח שלזה היא התכוונה, אחרת גם אני לא מוצא בזה שום היגיון.

🕒 פורסם בתאריך: 07/03/2021 16:43

סביב ה2.5% וגם פחות כיום ויש גם שחיקה אינפלציונית על לפחות שליש מהמשכנתא.

בעיקר.

🕒 פורסם בתאריך: 07/03/2021 19:49

ההיגיון לא אמור להיות כיסוי המשכנתא בהקדם האפשרי?



אז הייתי מצפה להפנות את הכסף הפנוי משכ"ד/משכורת לסגירת המשכנתא.

🕒 פורסם בתאריך: 07/03/2021 20:51

אני אישית משוכנע שמחירי הנדל"ן יעלו עוד, בפרט במרכז אז אם הוא יקנה דירה בגיל 60, המחיר יהיה הרבה יותר יקר באחוזים יותר גבוהים מההפרש בין התשואה על מניות לבין נדל"ן



אולי אני טועה אבל כך אני היתי נוהג

🕒 פורסם בתאריך: 07/03/2021 21:08

לגמרי תורת זמן שווה כסף ומרגיש לי שאם אתחיל עכשיו הריבית דריבית תבוא לידי ביטוי במלוא יופיה.



האמת שזה לא מטריד אותי כמו שזה מטריד אותי שזה מטריד את הבנק. הגעתי בהשקעה רבה לסכום שאני נמצא בו היום וחברים כל פעם מחדש מתפלאים ממוסר העבודה שלי. אני סבור מאוד שיכולת ההשתכרות שלי רק תעלה.



תודה! לגמרי אקח את זה בחשבון, כחלק בחישוב התשואה.



עם עליית ערך הנכס או ללא?



אמשיך להשקיע אבל מה הוא מיקום סביר?



במידה והריבית על המשכנתא נמוכה משוק ההון למה לעשות זאת?



בנוסף בהכללה הסיכון במרכז נמוך מהפריפרייה

🕒 פורסם בתאריך: 08/03/2021 00:06

לדעתי בלי עליית ערך, אבל ההיכרות שלי עם נדל"ן מאוד מוגבלת גיאוגרפית.

🕒 פורסם בתאריך: 08/03/2021 17:04

באזור בו הנכסים פונה לקהל יעד ממעמד הביניים, בעלי יכולת סבירה להכיל בלתמים כלכליים ועדין לשלם את השכירות.

🕒 פורסם בתאריך: 10/03/2021 22:12

הריבית היא על הקרן, התשואה היא על השווי של הנכס.

🕒 פורסם בתאריך: 26/03/2021 18:55

עדכון - לאחר הבנה שמהלך לרכישת דירה יידרוש ממני קשב רב ועם זאת שהפרשי התשואות כנראה לא יהיו משמעותיים החלטתי להשהות זאת. כשהוריי הבינו שאני מוריד הילוך החליטו בצעד מפתיע וכפי שצפה adamshalev



להודיע ש(רק) לטובת קניית דירה להשקעה הם יוסיפו להון הראשוני שלי 100k.



כך שבמצב הנוכחי אני מגיע עם הון עצמי של חצי מיליון.



לאור זאת הדילמה חזרה וקבעתי עם כמה בנקים על מנת להבין איזה ריבית אוכל לקבל.



טיפים לעבודה מול הבנקים? לאיזה ריבית כדאי לשאוף?

🕒 פורסם בתאריך: 26/03/2021 19:25

הטיעון הזה לא תקף, שכן על ה(שווי נכס - קרן) מקבלים תשואה גם בלי מינוף.



עוד טיעון נגד - להחזיק דירה זה עוד זמן עבודה שמושקע גם לאחר הקנייה, לעומת שוק ההון זו לא השקעה לחלוטין פסיבית.

🕒 פורסם בתאריך: 27/03/2021 15:41

קרא את השאלה שעניתי עליה. הכותב התייחס לתשואה על הדירה והריבית על המשכנתא כאילו הן על אותו סכום.



אין פה בכלל טיעונים בעד ונגד דירה להשקעה/מינוף או השוואה להשקעה ממונפת אחרת וכו׳.

🕒 פורסם בתאריך: 27/03/2021 16:08

לא, הוא שאל אם מינוף משפר תשואה. אם הריבית על הקרן גבוהה מהתשואה הכוללת של הנכס התשובה היא לא, בגלל תשואה אלטרנטיבית על הקרן.



החלק השני של התגובה היא הופנה לפות"ש.

🕒 פורסם בתאריך: 27/03/2021 17:02

@unsullied מקל עליך ומצטט את המשפט המדובר.



ריבית משכנתא ממוצעת של 3% ותשואה משכירות של 3% לא מחושבות מאותו סכום. זהו. זו כל ההבהרה.



עכשיו אתה מוזמן להתפנות לדון על כן/לא מינוף/משכנתא/דירה וכו׳.

🕒 פורסם בתאריך: 27/03/2021 18:22

גם אנחנו ניצבים בפני אותה דילמה.



ההורים של אשתי טענו שאם (ורק אם) נרכוש דירה, הם יתנו לנו "עזרה" של כ100k.



היות ומדובר בסכום לא מבוטל, החלטנו לבצע בדיקה וסקר שוק בעיר מגוריהם כדי להוריד מאיתנו מעט מנטל ההתעסקות.



כמות הפרויקטים החדשים בעיר כמו גם החומר האנושי מאוד הורידו אותנו מהרעיון לאחר שראינו מספר דירות והחלטנו שלא להתקדם.



בעד רכישת דירה:



- פיזור.



- מיסוי עקום.



- 100k זה סכום לא מבוטל בכלל.



- הם לא יעשו משהו יותר טוב עם הכסף הזה (במקרה הטוב ישב להם בעוש וישחק, במקרה הרע ישרפו אותו על שטויות).



- הצמדת חלק מהוננו למחירי הדיור (באיזור מאוד ספציפי בארץ).



נגד:



- נכס לא נזיל.



- שוק ההון מספק פתרון עדיף (REIT).



- התעסקות, התעסקות ועוד התעסקות.



- התנהלות מול אנשים.



- לא מדובר ב"עזרה" שמשנה את חוקי המשחק, אלא לא יותר מ15% משווי העסקה.



- מדובר בסכום שאנחנו חוסכים תוך 4-6 חודשי עבודה.



- בעל המאה הוא בעל הדיעה - הם כנראה גם ירצו להיות חלק מתהליך קבלת ההחלטות.



- הרכישה מצריכה לקיחת הלוואה.



- החזקת ואחזקת הנכס מצריכה הוצאות נוספות בסכומים לא מבוטלים.



- אין הלימה נאותה בין הסיכון לסיכוי.

🕒 פורסם בתאריך: 28/03/2021 00:33

אהלן חבר,



אני רוצה להתחיל בזה שלפני כמה שנים הייתי בערך במצב שלך...



אני אשמח לשתף לשתף אותך בשיקולים נוספים ( בעד ונגד..)



אז נתחיל משיקולים נגד:



1. זאת עסקה ראשונה שלך- עסקה ראשונה בדר"כ כרוכה בהמון עבודה, בחירת עיר, אזור, רחוב ומציאת עסקה טובה.



2. מאחר וזאת העסקה הראשונה שלך, זאת הפעם הראשונה שתעבוד מול מתווכים, מוכרים, עורכי דין, משכנתא, שיפוצניקים, פרסום הדירה...והרשימה עוד ארוכה



ההתנהלות מול כל אחד מהגופים האלה, לא פשוטה (במיוחד בפעם הראשונה) ויכול מאוד להיות שתעשה קצת טעויות ואולי תפסיד קצת כסף.



3. רכישה וניהול דירה להשקעה ידרוש ממך להשקיע זמן, מניח שבדירה הראשונה אפילו יותר ממה שאתה חושב.



שיקולים בעד:



1. אתה צעיר, אתה בן 23, אני לא מכיר אותך מספיק טוב, אבל אני יכול להגיד לך (ושוב, אני מדבר רק מהנסיון שלי) שכמות הזמן הפנוי שהולכת להיות לך, רק תלך ותקטן. עכשיו זה *ה*זמן שלך לגדול ולצמוח, אני חושב שכל אחד מהנושאים שצייינתי בסעיף 2 (בחסרונות), רק ילמד אותך, תלמד באמת איך הדברים עובדים, תנהל משא ומתן, תתנהל מול דיירים (שהם ממש לקוחות). אני יכול להגיד לך שהשיעורים שלמדתי מנדל"ן תרמו לי יותר (למי שאני ולאישיות שלי) ממה שנתנו לי לימודים באוניברסיטה.



2. אתה מתחיל בגיל צעיר, קח משכנתא שתסתיים עוד X שנים ולאחר מכן, את הנכס הבא שלך, אתה יכול תמיד למשכן (50% נכס חדש ו-50% נכס קיים)



3. פטור ממס על שכירות- אתה תקבל שכירות עד תקרה של 5,070 ולא תשלם שקל מס, הטבה מדהימה ששווה לנצל.



4. אתה לא חייב לקנות נכס ולהשתמש בכל ה 400K שיש לך היום, אתה יכול לקנות דירה באזור אוניברסיטה (חיפה, ב"ש), עם 250 -300 אלף ש"ח (בהנחה שאתה לוקח 70% משכנתא) הסכום הזה כולל שיפוץ ונשאר לך עדיין כסף לשוק ההון (למה לא גם וגם????)



6. יש לך את ההורים שלך שמלווים אותך וגם אותנו פה, בפורום הזה, אתה תמיד יכול לפנות אליי ולהתיעץ בכל נושא.



קצת על הבחירה שאני עשיתי כשהייתי בגילך??



קניתי דירה שבורה (שכולם אמרו לי לא לקנות) עשיתי לה שיפוץ, השכרתי אותה, מכרתי אותה (כמעט הכפלתי את ההשקעה) והמשכתי להתגלגל (עוד דירות)



עשיתי את כל הטעויות שאפשר לעשות עם דירה ראשונה, אבל זה היה אחלה בית ספר לחיים.



שיהיה לך המון בהצלחה, אשמח לשמוע עדכון לגבי ההחלטה והדרך שתעבור

🕒 פורסם בתאריך: 28/03/2021 03:30

באיזה מחיר אתה חושב לקחת את המשכנתא (ולכמה שנים) שאתה חושב שהוא יכסה את כל התשלום החודשי? והאם זה נראה ריאלי בעיניך ביחס למחיר הדירה והשווי שלה בתור דירה להשכרה?



האם לקחת בחשבון שייתכן כי הדירה תעמוד ריקה לתקופות מסוימות ובהן אתה תשלם גם את החשבונות וגם את המשכנתא לבד?

🕒 פורסם בתאריך: 28/03/2021 09:22

יכול להרחיב על הטעויות? זה מה שמעניין :lol:

🕒 פורסם בתאריך: 01/04/2021 21:11

אשמח לשמוע גם על השאר.