🕒 פורסם בתאריך: 15/11/2021 21:08
היי,
יש לי סכום כסף נזיל ואני מעוניין לקנות דירה להשקעה.
ההשקעה היא לטווח ארוך מאד ואני לא מחפש עליית ערך משמעותית בזמן קצר, או לשפץ ולמכור.
משהו שבזמן הקרוב יכניס תשואה סבירה משכירות, ומתישהו מעליית ערך הנכס.
המטרה היא לקנות באזורים שעוברים או הולכים לעבור התחדשות, ולכן אני בונה על עליית ערך בטווח הרחוק.
כיוון שזאת דירה ראשונה להשקעה אני מאמין שאעשה לא מעט טעויות ולכן מחפש משהו פחות הרפתקני (דירות נטושות, בעיות משפטיות וכ׳ו), אלא דירה במצב סביר, שלא תדרוש השקעה כספית נוספת גדולה לשיפוץ, גם אם זה במחיר שוק. כמובן שאני מדבר על דירה יד 2 שעוד לא התחילה תהליך, אבל שכן יש מסמך מדיניות/תב״ע של העירייה שמדבר על אותו אזור כמיועד להתחדשות.
אני מעדיף בסכומים נמוכים (עד אזור ה1.5 מיליון) וכמובן באזור שבו יהיה לי קל למצוא יחסית שוכרים.
עשיתי חקר שוק כללי לגבי כל מיני אזורים, מאמין שאני לא מחדש משהו לאף אחד, אבל האזורים שכרגע עוברים או הולכים לעבור התחדשות, ואפשר למצוא דירות בסכומים שהם בתקציב שלי הם:
דרום/מזרח ת״א - כפר שלם, נווה עופר, יפו ד, יפו ג׳, קריית שלום
רמת גן - רמת השקמה.
פתח תקווה - רמת ורבר וקרול
מן הסתם רמות המחירים בפתח תקווה נמוכות מת״א/רמת גן ככה שיהיה לי יותר קל למצוא דירות בתקציב, אבל מצד שני אני חושב שעליית ערך היותר משמעותית תהיה בדרום/מזרח ת״א.
פתח תקווה לא עיר שמצטיינת בתכנון/ביצוע (אומר את זה בתור פתח תקוואי רוב חיי), אבל מצד שני רמת ורבר היא השכונה הראשונה שעשו לה תב״ע ובאמת חשבו עליה, ובגלל הקרבה לקו האדום והמטרו שעובר בשכונה ופארק יד לבנים, אני כן חושב ששם דווקא יכולה להיות עליית ערך יפה.
דרום/מזרח ת״א - ואללה פה אני דיי אבוד, לא באמת מכיר מספיק לעומק אף אחת מהשכונות. כולם עוברות תהליכי התחדשות, יש מסמכי מדיניות שניתן לראות איפה הולכים לעשות התחדשות ואיפה לא פחות או יותר, ובערך בכולם הולך לעבור איזשהו קו רכבת קלה או מטרו. אבל אני לא באמת יודע על איזה שכונה עדיף להתפקס. יש איזשהו אזור נגיד שמועדף על שוכרים ? (או ממש לא מועדף?) - זה יכול להטות את הכף.
ֿ
רמת השקמה - בערך אותם טווח מחירים ממה שאני רואה כמו כפר שלם הצמודה. היתרון זה הקרבה לפארק הלאומי, החסרון זה עיריית רמת גן לעומת ת״א. גם שכונה שעוברת לא מעט התחדשות.
אז בעצם אני רוצה להתחיל בלבחור שכונה, להתפקס עליה, ולהתחיל לרדת לרזולוציה של תת שכונה, או מספר רחובות, ולהכיר קצת יותר טוב, אבל אין לי מושג איך אני עושה את ההחלטה באיזה שכונה לבחור.
אם למישהו יש ידע מעסקאות באחת השכונות לעיל, או ממגורים בה, לגבי אטרקטיביות לשוכרים או איזשהם יתרונות/חסרונות שאני מפספס אשמח לדעת.
אפילו נקודות חשובות כדי להוריד קצת אופציות מהשולחן יהיה מעולה.
אשמח אם מישהו יכול לעזור או לתת לי כיוון מחשבה איך להתקדם מפה, כי אני מרגיש קצת תקוע ולא מרגיש שאני יכול לעשות חקר שוק רציני על כל המקומות האלה בלי להתפקס.
יש לי סכום כסף נזיל ואני מעוניין לקנות דירה להשקעה.
ההשקעה היא לטווח ארוך מאד ואני לא מחפש עליית ערך משמעותית בזמן קצר, או לשפץ ולמכור.
משהו שבזמן הקרוב יכניס תשואה סבירה משכירות, ומתישהו מעליית ערך הנכס.
המטרה היא לקנות באזורים שעוברים או הולכים לעבור התחדשות, ולכן אני בונה על עליית ערך בטווח הרחוק.
כיוון שזאת דירה ראשונה להשקעה אני מאמין שאעשה לא מעט טעויות ולכן מחפש משהו פחות הרפתקני (דירות נטושות, בעיות משפטיות וכ׳ו), אלא דירה במצב סביר, שלא תדרוש השקעה כספית נוספת גדולה לשיפוץ, גם אם זה במחיר שוק. כמובן שאני מדבר על דירה יד 2 שעוד לא התחילה תהליך, אבל שכן יש מסמך מדיניות/תב״ע של העירייה שמדבר על אותו אזור כמיועד להתחדשות.
אני מעדיף בסכומים נמוכים (עד אזור ה1.5 מיליון) וכמובן באזור שבו יהיה לי קל למצוא יחסית שוכרים.
עשיתי חקר שוק כללי לגבי כל מיני אזורים, מאמין שאני לא מחדש משהו לאף אחד, אבל האזורים שכרגע עוברים או הולכים לעבור התחדשות, ואפשר למצוא דירות בסכומים שהם בתקציב שלי הם:
דרום/מזרח ת״א - כפר שלם, נווה עופר, יפו ד, יפו ג׳, קריית שלום
רמת גן - רמת השקמה.
פתח תקווה - רמת ורבר וקרול
מן הסתם רמות המחירים בפתח תקווה נמוכות מת״א/רמת גן ככה שיהיה לי יותר קל למצוא דירות בתקציב, אבל מצד שני אני חושב שעליית ערך היותר משמעותית תהיה בדרום/מזרח ת״א.
פתח תקווה לא עיר שמצטיינת בתכנון/ביצוע (אומר את זה בתור פתח תקוואי רוב חיי), אבל מצד שני רמת ורבר היא השכונה הראשונה שעשו לה תב״ע ובאמת חשבו עליה, ובגלל הקרבה לקו האדום והמטרו שעובר בשכונה ופארק יד לבנים, אני כן חושב ששם דווקא יכולה להיות עליית ערך יפה.
דרום/מזרח ת״א - ואללה פה אני דיי אבוד, לא באמת מכיר מספיק לעומק אף אחת מהשכונות. כולם עוברות תהליכי התחדשות, יש מסמכי מדיניות שניתן לראות איפה הולכים לעשות התחדשות ואיפה לא פחות או יותר, ובערך בכולם הולך לעבור איזשהו קו רכבת קלה או מטרו. אבל אני לא באמת יודע על איזה שכונה עדיף להתפקס. יש איזשהו אזור נגיד שמועדף על שוכרים ? (או ממש לא מועדף?) - זה יכול להטות את הכף.
ֿ
רמת השקמה - בערך אותם טווח מחירים ממה שאני רואה כמו כפר שלם הצמודה. היתרון זה הקרבה לפארק הלאומי, החסרון זה עיריית רמת גן לעומת ת״א. גם שכונה שעוברת לא מעט התחדשות.
אז בעצם אני רוצה להתחיל בלבחור שכונה, להתפקס עליה, ולהתחיל לרדת לרזולוציה של תת שכונה, או מספר רחובות, ולהכיר קצת יותר טוב, אבל אין לי מושג איך אני עושה את ההחלטה באיזה שכונה לבחור.
אם למישהו יש ידע מעסקאות באחת השכונות לעיל, או ממגורים בה, לגבי אטרקטיביות לשוכרים או איזשהם יתרונות/חסרונות שאני מפספס אשמח לדעת.
אפילו נקודות חשובות כדי להוריד קצת אופציות מהשולחן יהיה מעולה.
אשמח אם מישהו יכול לעזור או לתת לי כיוון מחשבה איך להתקדם מפה, כי אני מרגיש קצת תקוע ולא מרגיש שאני יכול לעשות חקר שוק רציני על כל המקומות האלה בלי להתפקס.