המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2022 17:40

היי, אני חושב לרכוש דירה בבניין שמרוחק 4 דקות הליכה מנקודה שאמורה להיבנות בה תחנת רכבת בעוד כמה שנים.

האם תחנת רכבת תעלה את ערך הדירות שנמצאות במרחק הליכה ממנה?

תודה מראש.

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2022 17:54

לא מבין גדול בנדלן אז כדאי לחכות לתשובה של המומחים אבל ההיגיון שלי אומר שכן, אלא אם הדירה במרחק כזה מהתחנה ששומעים כל רכבת שעוברת ואז זה דווקא יוריד את ערך הדירה.

מניח גם שבפריפריה ההשפעה החיובית של קרבה לרכבת גדולה יותר מדירות במרכז.

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2022 18:11

רכבת על הדירה מעלה את הערך חד משמעית, ודאי רכבת תת קרקעית- כזו שלא תהווה מפגע והיתרון להתניידות בקלות תופס משמעות.

לפני רגע הצהירו כוונות לדרישת היטל השבחה לבעלי דירות ברדיוס 800 מטר מתחנת רכבת שתבנה

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2022 18:45

כן, הדירה קרובה למסילת הרכבת, אז ערך הדירה לא יירד כי המסילה כבר קיימת. אבל אמורות להיות רכבת חשמליות שקטות בכל הארץ בעוד כמה שנים.

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2022 18:47

מדובר על רכבת ישראל ולא על רכבת קלה/תחתית.

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2022 20:11

בגדול כן.

אבל תלוי מה מצב הנגישות התחבורתית כיום, גרוע/בסדר/מעולה?, ככל שהקפיצה תהיה גדולה יותר, כך אפשר לצפות לעלייה משמעותית יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2022 20:15

לא מומחה אבל בכל זאת..

תאורטית זה אמור להעלות את מחיר הדירה ויש מקומות שבהם זה אפילו באמת פועל ככה.

בפועל, אצל הרוב הגדול של הקונים יש כל כך הרבה פרמטרים יותר חשובים מהקרבה לרכבת שזה מתגמד.

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2022 20:34

נגישות תחבורתית זה פרמטר כלכלי חשוב מאוד, זה יכול להיות ההבדל בהחלטה האם להחזיק רכב או לא, או אפילו להסתפק רק ברכב אחד. כמו כן זה משליך על אפשרויות לעבוד בעבודות מכניסות יותר.

כך שזה דבר ששווה הרבה כסף לקונה הפוטנציאלי, ובטח שזה שיקול ממש מרכזי אצל שוכרים.

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2022 20:55

אכן ההיגיון אומר ככה. בפועל כמה אנשים אתה מכיר שיתפשרו בשביל זה על חדר בדירה/ בית ספר פחות טוב/ יחידת הורים / חדר שירותים שני/ אי במטבח / מרפסת / מעלית / חנייה בטאבו ?

המחירים בשכונות המגורים הקרובות לרכבת בתל אביב, חולון, בת ים ובאר שבע בהחלט לא יותר גבוהים מדירות מקבילות בשכונות אחרות ואולי אפילו ההפך.

אולי עוד כמה שנים כשהפקקים יהפכו לעוד יותר בלתי נסבלים זה ישתנה.

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2022 21:09

תלוי בין השאר ביעילות התחנה. אם זו תחנה עם תדירות גבוהה בקו לתל אביב, הסיכוי שזה לא יעלה את מחירי הדירות נמוך בעיני.

אם זו תחנה עם רכבת אחת בשעה ובלי קישור ישיר לעיר המחוז הגדולה, כנראה שהיא לא תייצר ביקוש רב.

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2022 22:06

לאו דווקא יתפשרו, הם יכולים גם וגם ולשלם עוד קצת.

המחקרים מוכיחים שקרבה בשיעור של עד כ400 מטר לתחנת מטרו מעלה את ערך הנכס באופן די דרמטי.

לכן אי אפשר למדוד לפי שכונה, אלא רק בקרבה של מרחק הליכה נח.

מה שכן, בישראל אנחנו רק בתחילת התהליך של פריסת רשת תחבורה יעילה, אז ברור שאתה לא תכיר את זה מהשטח, אבל אין שום סיבה שבעתיד כשהרשת תושלם לא יהיה לכך ביטוי במחירים כמו בכל העולם.

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2022 22:11

תיקנתי לך.

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2022 22:25

וככה אני אופטימי

וזה כיף נורא

למה להיות פסימי

למה מה קרה?

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2022 22:32

זה בחצי צחוק, חצי ריאליות. בארץ פרוייקטים תשתיתיים נוטים להתארך עשרות שנים מעבר לתכנון ולא להסתיים.

מישהו זוכר שרוני מילוא ואביגדור קהלני התמודדו בינהם על ראשות עיריית תל אביב, כשהאחד רוצה רכבת קלה והשני מטרו?

פרויקט המסילה הרביעית באיילון מדובר כבר כשני עשורים עד שהתחילו ביצוע.

הרכבת הקלה בתל אביב הייתה אמורה להיות מושקת ב2012.

לא חסרות דוגמאות נוספות לתכניות תשתיתיות שנתקעו שנים ארוכות בתכנון, תכנון מפורט, אישורי ועדות וגם בביצוע.

אבל אתה צודק שעדיף להסתכל על שליש הכוס המלאה.

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2022 22:35

בוודאי.

בהנחה שהרכבת שווה משהו.

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2022 23:34

המחקרים? בלי להביא אחד לדוגמא?

איך שהוא אני מפקפקת בזה.

*אגב, אתה מדבר על רכבת תחתית, לא? כי הפות"ש מדבר על רכבת רגילה.

תגדיר שווה.

אני חושבת על תחנות הרכבת שאני מכירה - נהריה, חיפה, בנימינה, עפולה, ת"א - ולא חושבת שהשכונות לידן מאד מבוקשות ביחס לאחרות באותה עיר.

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2022 23:42

רכבת שמגיעה בצורה סדירה ותכופה למקום שיש ביקוש רב להגיע אליו.

כל תחנות הרכבת הקלה במרכז לדוגמא, תחנות הרכבת התחתית בניו יורק ועוד.

בת"א בטח שלא, כי ת"א זה היעד, לא תחנת המוצא מה גם התחנות לא באזורי הביקוש ולא קרובים אליהם.

לגבי שאר הערים איני בקיא.

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2022 23:48

מוזר. לפחות לגבי בנימינה, אני מכיר לא מעט אנשים שבלי רכבת לתל אביב לא היו יכולים לגור בה ולכן מניח שמרחק הליכה מהרכבת שווה כסף בעיניהם.

🕒 פורסם בתאריך: 25/05/2022 07:41

אתה מדבר על תחבורה ציבורית בתוך גוש עירוני, אני מדברת על בין גושים שונים.

אבל אפילו אז, אני לא בטוחה לגבי קו המטרונית בחיפה-קריות וכמה ביקוש נוצר לידו.

מה שתקף (אולי) בגוש דן, לא בהכרח תקף בשאר הארץ. הפות"ש לא ציין על איזה אזור הוא מדבר.

לא חושבת. רוב האנשים באזור גרים בבתים פרטיים הרחק ממנה, הם מגיעים אליה ברכבם ותמיד יש מצוקת חניה בסביבה.

🕒 פורסם בתאריך: 25/05/2022 07:51

את לא חושבת שאנשים ישלמו על בית זהה וקרוב יותר לרכבת קצת יותר כדי להימנע מהנסיעה ומצוקת החניה (וכמי שהולך ברגל לרכבת, גם מאי הודאות שלא קיימת בהליכה רגלית)?

🕒 פורסם בתאריך: 25/05/2022 07:56

גם אני לא, שימי לב מה כתבתי:

את מדבר על מקומות שבכל מקרה אין שם הרבה ביקוש לגור והתחנה מגיעה למקום שאני לא יודע כמה אנשים רוצים לנסוע אליו בצורה תדירה (כלומר יום יומית).

הרכבת הזו צפופה במיוחד?

באופן כללי המשפט שאמרתי נכון וההפרשים יכולים להיות מטורפים אגב כי רכבת זה איכות חיים, אני בטוח שיש יוצאי דופן פה ושם.

🕒 פורסם בתאריך: 25/05/2022 07:59

המטרונית אינה רכבת סטנדרטית. זו רכבת דו מפרקית על גלגלים שנוסעת על כביש, בחלק מהדרך במסלול לתח"צ בלבד ובחלק מהדרך מתערבבת עם שאר התנועה. במקומות אחרים בעולם קוראים לרכבת מסוג זה בשם אוטובוס, אבל בארץ חשבו שאם יתנו לה שם מפוצץ אנשים יתבלבלו לחשוב שזו רכבת.

🕒 פורסם בתאריך: 25/05/2022 08:02

מודה שאני לא מכיר. איך יודעים אם פתרון הוא טוב או לא טוב?

1. הוא חוסך זמן, הפתרון הזה חוסך זמן?

2. גם אנשים עשירים נוסעים בו. בסאבווי בניו יורק, לונדון או טוקיו גם עשירים גדולים נוסעים, למה? כי הוא טוב ויעיל.

כנ"ל ברכבות בינעירוניות במדינות שונות.

🕒 פורסם בתאריך: 25/05/2022 09:18

אני חושבת שאנשים שבחרו לגור באזור בנימינה עשו זאת מכמה סיבות, קירבה לרכבת היא אולי אחת מהן אבל לא החשובה ביותר.

דוגמא אנקדוטלית - חברים שלנו גרים בגבעת עדה (משוייכת מוניציפלית לבנימינה) בגלל האווירה הכפרית, החינוך (כשעוד היו ילדים בבי"ס) והבית עם חלקת אדמה נאה. הוא נסע שנים ברכבת למרכז (הייטקיסט), היא היתה מקפיצה אותו לרכבת וחוזרת לענייניה.

דוגמא הפוכה - הבן שלי גר בת"א ועבר לעבוד במת"מ חיפה. הוא היה בטוח שיקח רכבת כל יום (ויעלה עליה עם הקורקינט שלו) אבל גילה שאין על מי לסמוך מבחינת לוחות זמנים ובחר לנסוע ברכבו על אף קשיי החניה בת"א והפקקים בדרך.

בגלל שדי חאפרי בישראל מבחינת התחבורה הציבורית, אנשים התרגלו לא לשים את הקירבה אליה במיקום גבוה. אולי זה ישתנה יום אחד.

🕒 פורסם בתאריך: 25/05/2022 09:22

אני גר בכרמיאל ויש דירה שאני מטפל בה, שאחותי קנתה אותה להשקעה דיברו על זה שעוד מעט יהיה רכבת וזה יקפיץ את המחירים במציאות זה לא קרה, עלו המחירים באופן יחסי כמו כל האזור הזה והקרבה לרכבת בתהליך קניית הדירה לדעתי היה שיקול מוגזם.

איך שאתה מציג את השאלה זה באמת נראה משכנע, אבל אולי בטווח הארוך עוד 10 או 20 שנה יהיה לזה יותר משמעות. כרגע (אפילו שעבר כבר כמעט 5 שנים) הקירבה לתחנת רכבת לא עושה את העבודה.

🕒 פורסם בתאריך: 25/05/2022 09:37

מעניין אם יש נתונים לגבי אחוז התושבים בכל עיר שעובדים בעיר אחרת באזור או בגוש עירוני אחר, ואיך התפלגות הנסועה שלהם (רכב פרטי, תחב"צ, הסעות). זה יכול לתת מושג לגבי הכדאיות.

🕒 פורסם בתאריך: 25/05/2022 09:55

מנחש שאין. אולי יש סקרים שעירייה זו או אחרת עורכת לפעמים.

🕒 פורסם בתאריך: 25/05/2022 10:03

אושר בימים האחרונים תחנה לקריית שמונה, סביר להניח שיעלה את המחיר עקב הנגישות לת"א(נדל"ן בישראל הולך בשיטת המעגלים לת"א)

🕒 פורסם בתאריך: 25/05/2022 10:13

כנראה יש הבדל בין הקווים השונים.

הקו בו אני נוסע אמין מאד (לא להחליף עם רמת השירות שהיא מזעזעת), אבל אצלי גם העבודה לא רחוקה מהתחנה. אם הייתי צריך לקחת עוד אוטובוס בתל אביב, אפילו עד שד' רוטשילד (שלא לדבר על הטיילת), זמן הנסיעה היה הופך ללא כדאי.

🕒 פורסם בתאריך: 25/05/2022 10:47

לא סביר שזה ישפיע. מעט מאוד אנשים צריכים להגיע על בסיס יומי מקרית שמונה לתל אביב.

🕒 פורסם בתאריך: 25/05/2022 10:59

על כרמיאל גם אמרו את זה והמחירים עלו בעיקר רק מהקורונה כמו שעלה בכל הארץ.

כל עוד שהרכבת היא לא חשמלית והמהירות לא מגיעה ל160 קמ"ש הזמן הגעה יהיה גבוה. כרגע מכרמיאל לתל אביב ברכבת ישירה זה שעה וחצי ולקריית שמונה זה ייקח לפחות שעתיים, זה נסיעה ארוכה מאוד. כשהרכבות יהיו חשמליות והפסים יהיו מוכנים הזמן הגעה ירד משמעותית ואולי מחירי הדירות יעלו יחד איתו.

🕒 פורסם בתאריך: 25/05/2022 16:10

לדעתי זו לא דוגמא טובה כי הוא נוסע הפוך מכיוון התנועה, ובמת"ם יש לו חניה (גם מקום וגם בחינם).

לעומת זאת הנסיעה לתל אביב היא סיוט, שלא לדבר על הנסיעה בתוך תל אביב וחיפוש החניה (והעלות שלה).

ספציפית הרכבת מבנימינה לתל אביב מאוד נוחה ולראיה:

היא חוסכת זמן (חצי שעה לרכבת הישירה גם בשעות שיא העומס)

גם אנשים אמידים נוסעים בה (וזו חלק מהבעיה כי היא מאוד עמוסה).

הבעיה הכי חמורה זה שבגלל העבודות הפסיקו את הרכבות בלילה וביום שישי. לדעתי זה דבר שלא יעלה על הדעת וחבל שלא מצאו פתרונות אחרים.

🕒 פורסם בתאריך: 25/05/2022 18:55

הוא חוזר לת"א ולוקח לו חצי שעה לפחות למצוא חניה ברדיוס של עשר דקות הליכה לדירה.

יש עוד משהו לקחת בחשבון בענייני הרכבת - עובדי משרדים רבים כבר לא צריכים להגיע יומיום לעבודה אז פחות בעיה לנסוע ברכב יומיים בשבוע.

🕒 פורסם בתאריך: 25/05/2022 19:36

אבל זה עוד כלום לעומת מה שהיה לוקח לו בבוקר (בשעות העבודה).

זה גם פחות ימים לנסוע ברכבת ;)

🕒 פורסם בתאריך: 25/05/2022 21:38

נכון, הבעיה היא שאם היומיים האלה מוקדשים לפגישות וישיבות - לא כדאי להסתמך על החאפריה של התחב"צ.

🕒 פורסם בתאריך: 25/05/2022 21:38

אני גר קרוב לרכבת במרחק של כ- 7 דקות הליכה.

זה בהחלט נוח לא להוציא רכב, לחפש חניה פקקים וכד'.

מעבר לזה, אין לי אינדיקציה עם הקרבה לרכבת מגולמת בתוך המחירים של הדירות אני יכול להניח שכן.

עריכה : אמנם בעשרים שנה האחרונות היו עליות מחירים אז אני לא יודע עד כמה תוכל לנטרל את ההשפעה הכללית.

חשבת לנסות ולבדוק עסקאות נדלן היסטוריות בשכונות/ ערים לפני ולאחר הוספת הרכבת ?

🕒 פורסם בתאריך: 27/05/2022 22:54

זה לא רק בארץ, גם בארצות רבות בחו"ל הפרויקטים מתעכבים ועולים הרבה יותר מהמתוכנן, פשוט החדשות לצרכן הישראלי מוטים כך שכותבים על פרויקטים עתידיים בחו"ל ולא על העיכובים וגידול בעלויות.

בחלק מהמקומות פשוט לא מתכננים לבנות רכבות אז אין עיכובים כלל (:

אגב, גם נתן אלתרמן התבאס שהבריטים לא בנו את הרקלת בתל אביב שתוכננה אז אפשר לספור מעל 80 שנים של עיכוב.

🕒 פורסם בתאריך: 27/05/2022 23:03

1: נכון מאוד הזמן שנחסך והייתי מוסיף גם הכסף והנוחות (למי שנוח לו) זה פרמטר מאוד חשוב.

2: לא כל כך מסכים, עשירים ומעמד בינוני עליון שיש להם כסף, יכולים לוותר על הזמן בגלל שיקולים של נוחות תדמית או הרגל, זאת למשל סיבה שרבים מבעלי הרכב לא יעלו על אוטובוס גם אם נראה להם שזה חוסך זמן וכסף.

בקו ירושלים תל אביב למשל שהרבה יותר מהיר בשעות העומס, ממה שראיתי עובדים שנוסעים ברובם צעירים יחסית שניכר שעוד לא פתחו תלות ברכב, מניח שאנשים יותר עשירים ומבוגרים כבר רגילים לנסוע לתל אביב\ירושלים ברכב למרות הפקקים הבלאי והחנייה.

תחנת רכבת מעלה את ערך הדירות באזור?

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן