המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 15/06/2022 19:17

היי,

אנחנו זוג נשוי בתחילת דרכנו ויש לנו הון עצמי של מיליון ש"ח.

ההתלבטות היא להשקיע בדירה של 40 מ"ר במרכז ת"א שעולה 2.3 מיליון ש"ח או בדירה למגורים בראשון לציון / רחובות באותו המחיר 90-100 מ"ר+ מרפסת.

בעלי טוען שהערך של דירה בתל אביב יעלה יותר מאותה הדירה שנקנה בראשון לציון / רחובות

אשמח לשמוע את חכמת ההמונים

🕒 פורסם בתאריך: 15/06/2022 19:42

דירה ראשונה?

קנו גם וגם

עוד כמה שנים תראי אם בעלך צדק

🕒 פורסם בתאריך: 15/06/2022 20:01

גם בנכס להשקעה, אם יש סיכוי שתגורו באחת הדירות, הייתי הולך עליה. כזוג צעיר סביר שעוד תשנו תוכניות ודירה שגם אפשר לגור בה זה יתרון.

🕒 פורסם בתאריך: 15/06/2022 20:46

לא מבין בזה כלום.. אל תקחו אותי במילה. אבל תל אביב היא זוכר ביקוש מאוד מאוד אטרקטיבי. כנראה שעל הדירה הזאת תוכלו לבקש שכירות של בערך 7-8 לחודש. גם על דירה בראשון, סכום דומה. השאלה האם תל אביב תעלה יותר מבראשון תלויה בהמון פרמטרים אבל היא מזוקקת לשאלה האם צעירים ימשיכו לרצות יותר ויותר לבוא לתל אביב או יחליטו ללכת למטרופולינים אחרים/ לעזוב את הארץ/ לעבור לערי הלוויין. האם לדעתי להניח שמחירי הדירות בתל אביב יעלו ויעלו זה סביר? לא יודע.

🕒 פורסם בתאריך: 15/06/2022 21:30

אני נוטה לטעון בעד הדירה בה תגורו, אפילו אם ערכה יעלה קצת פחות עם השנים, כי באלטרנטיבה של מגורים בדירה בבעלות במקום שכירות והשכרת דירה להשקעה אתם חוסכים מס על שכר דירה שהייתם משלמים, חודשים בהם הדירה הייתה ריקה והתנהלות מול שוכרים.

השאלה החשובה היא אם במידה ולא הייתם קונים דירה בראשון\רחובות, הייתם שוכרים דירה באותו סדר גודל? או שהייתם מסתפקים בפחות.

אם תכתבי כמה כסף יש לכם בשביל הרכישה ומה יכולת ההחזר שלכם תוכלי לקבל עוד רעיונות מעניינים פה.

🕒 פורסם בתאריך: 15/06/2022 21:36

אני במקומכם אם אתם רוצים לקנות דירה למגורים זה זכותכם אבל אם אתם קונים להשקעה, לדעתי אתם חייבים לדעת את הסיכון שיש כרגע בהשקעה בדירות בגלל העלאת הריבית, ואם אתם לא מבינים את זה עד הסוף אסור אבל אסור לגעת.....

🕒 פורסם בתאריך: 15/06/2022 22:32

בתור משכיר ושוכר, לדעתי דירה למגורים.

בעוד כמה שנים, עם ילדים, אתם תעדיפו דירה יציבה בלי בעל בית על עוד כמה שקלים בסוף החודש.

🕒 פורסם בתאריך: 16/06/2022 00:20

היי

אני חושב שיש לבעלך טעות בסיסית.

דירה במרכז ת"א ( לא דירה שרשומה כמחסן ) 40 מר, עולה לפחות 500,000 ₪ למעלה מהמחיר שכתבת.

🕒 פורסם בתאריך: 16/06/2022 05:14

היי

אתן לך זווית חשיבה שונה,

לעליית ערך דירת המגורים אין כל משמעות, הכסף קבור בקירות, הדירה משמשת למגורים, היא נותנת תחושה של שקט ויציבות,

זה נפלא כשלעצמו.

דירה להשקעה היא נכונה אם התפיסה שלכם היא לפעול כמשקיעים, לחסוך ולקנות נכסים נוספים, למחזר בהמשך את המשכנתא

כדי למשוך כסף מהקירות להשקעה נוספת, בתל אביב בדירות הישנות יש פוטנציאל השבחה עתידי של תמ"א 38/2 והרכבת הקלה,

מגורים שלכם בשכירות במקביל ישאיר אותכם חדים ומפוקסים בהגדלת הון והכנסות פסיביות לעצמאות כלכלית.

לסיכום שתי האופציות טובות, אך הבחירה הנכונה עבורכם היא מה מתאים לשאיפות שלכם.

🕒 פורסם בתאריך: 16/06/2022 05:19

הי

במידה ומדובר בדירה להשקעה הנחשבת כדירה למגורים יחידה מבחינת רשויות המס,

על פי שיטת חישוב המס השולי הם לא ישלמו מס על השכירות, על דירה ישנה ניתן לקזז פחת מבנה בשיעור של 4% בשנה,

כמו כן מקזזים את ריבית המשכנתא, ובעת מכירת הדירה בעתיד אין משמעות לפחת שקוזז משום שמדובר בדירת יחידה בישראל.

🕒 פורסם בתאריך: 16/06/2022 12:24

תגורו בראשלצ 18 חודש, תמכרו ותעברו למקום אחר, אקזיט של מגורים במקום השקעה

🕒 פורסם בתאריך: 16/06/2022 14:00

יש לנו מיליון ש"ח להשקעה

יכולת החזר- 8,000 ש"ח בחודש

עלה לי רעיון נוסף והוא במקום לקנות דירה ב2.3 מיליון בראשון לציון / תל אביב (פריסה של 15 שנה עם החזר חודשי של 8,000 ש"ח),

לקנות דירה ישנה ב- 1.7 מיליון בראשון לציון מרכז (פריסה של 7-8 שנים עם אותו החזר) וכך להימנע מהריביות הגבוהות שהבנקים מציעים היום.

קיצור זמני ההחזר בחצי יכול לחסוך מאות אלפי שקלים.

חשוב לציין שכל נכס שנקנה- נרצה למכור אותו ולהשתדרג אחרי שנתיים (אלא אם כן התכניות ישתנו, אין לדעת), כך שהתשואה משחקת תפקיד חשוב.

בדירה בתל אביב לא נגור- כי 30-40 מ"ר זה מאוד קטן, בדירה בראשון לציון- כן נגור- אבל זה לא השיקול אלא יותר התשואה.

🕒 פורסם בתאריך: 16/06/2022 14:01

יכול לפרט?

🕒 פורסם בתאריך: 16/06/2022 14:03

פחת על דירת מגורים לאדם פרטי הוא 2% על כל עלות הנכס.

פחת 4% זה רק לחברות שחוק תיאומים לאינפלציה מופעל עליהן, והוא רק על מרכיב המבנה ולא על מרכיב הקרקע.

🕒 פורסם בתאריך: 16/06/2022 14:03

שכ"ד שנקבל יהיה זהה בת"א (30-40 מ"ר) ובראשון לציון (90 מ"ר)

יותר בונים על התשואה

🕒 פורסם בתאריך: 16/06/2022 14:57

בשביל שההשקעה תהיה כדאית כאשר מחזיקים רק שנתיים צריך או לעשות עבודת שטח ממש טוב ולקנות במחיר טוב, או לעשות השבחה כלשהי, או לקבל רוח גבית חזקה מאוד של עליית מחירי הדירות ככה שלרוב האנשים לדעתי זה פחות מתאים.

אני מציע רעיון אחר, רכישה של דירה שעדיין לא מוכנה, עם ערבות חוק מכר כמובן, ככה שהיא תהיה מוכנה עוד שנתיים - שלוש, ככה תקבלו דירה חדשה עוד שנתיים כמו שאתם מתכננים, ואולי גם תשיגו מחיר יותר טוב בגלל שהדירה עוד לא מוכנה.

🕒 פורסם בתאריך: 16/06/2022 15:38

הריבית בנק ישראל כרגע עומדת על 0.75 צפוי עוד עליות משמעותיות.

פעם אחרונה שהריבית הייתה כך זה בתחילת 2014.

כל אחוז שנוסף על הריבית הבסיסית זה אומר שממיליון שח, 10 אלף שח תוספת ריבית לשנה ולאט לאט עם החזר ההלוואה זה יורד.

אם ריבית בנק ישראל יעלה בתוך שנה ל2.1 אחוז שבמצב כרגע זה לא מופקע בכלל, זה אומר שנוסף על כל מיליון שח, צריך להוסיף בהחזר החודשי עוד בערך בין 1000 ל1300 שח לחודש (תלוי לכמה שנים פורסים את המשכנתא)

(משכנתא רגילה עובדת בצורה שבריביות גבוהות משלמים קודם בעיקר את הריבית ורק קצת מהקרן וממילא לא מרגישים את כל העלייה של הריבית בגלל שמורידים בהחזר מהקרן כנגד הריבית).

לסיכום כל העליות הריבית התחילו רק לפני חודשיים וכרגע יש צפי להעלאות משמעותיות ולכן לדעתי כרגע יש סיכון גדול בהשקעה בדירה, במיוחד אם חושבים שמחיר הדירה יעלה, על בסיס המציאות שבעבר הדירות עלו.

בעיקר מי שמרגיש את ההעלאות הריבית זה רוכשי הדירות החדשים שהם צריכים עכשיו לקחת משכנתא, וממילא ברגע שמקפיצים להם את מחיר המשכנתא באלפי שקלים בחודש הגיוני שזה יגרום להאטה ואפילו לירידה של מחיר הדירות.

🕒 פורסם בתאריך: 16/06/2022 15:47

למה דווקא מרכז תל אביב?

לכי לאזורים המתפתחים של תל אביב ותקנו דירה ישנה עם פוטנציאל השבחה גבוה.

🕒 פורסם בתאריך: 16/06/2022 16:03

+1

במחיר הזה אפשר לקנות גם ביפו או בת ים דירה של 90-100 מ״ר + מרפסת.

(עם פוטנציאל של פינוי בינוי)

🕒 פורסם בתאריך: 16/06/2022 19:38

רוני, באיזה מסלול תשלום זה?

אתה מתכוון שהם גרים בדירה בבעלותם?

אם ההכנסה שלהם גבוהה למה שלא ישלמו מס על שכירות?

🕒 פורסם בתאריך: 16/06/2022 20:47

הרואה חשבון שלי מפחית 4% משני שליש ממחיר הרכישה מאז 2014 כמשקיע אנבידואלי.

2% על שני שליש ממחיר ממחיר הרכישה זה על דירות חדשות.

🕒 פורסם בתאריך: 16/06/2022 20:49

כפי שרשמתי במסלול המס השולי משכר עבודה, ואני מתכוון שהם משכירם דירה להשקעה ומשוכרים דירה למגורים.

🕒 פורסם בתאריך: 16/06/2022 21:13

אז כנראה הוא מנהל לך ניירות בצורה של עוסק, ותשלום מס לפי מס שולי.

🕒 פורסם בתאריך: 16/06/2022 22:34

כמעט נכון - גובה הריבית הוא תמיד ביחס ליתרת הקרן שנותרה (למשל אם יש לך קרן של מיליון ש"ח ו 3% ריבית שנתית, אז בחודש תשלם 2500 ש"ח ריבית וכל שקל נוסף בהחזר החודשי שלך הוא לכיסוי הקרן. ככל שאנשים בוחרים בהחזר נמוך, כך הקרן ננגסת בצורה איטית יותר ולהיפך.

🕒 פורסם בתאריך: 16/06/2022 22:46

רוצה לוודא את מה שאני מבין ממך - נניח שאני במס שולי הגבוה ביותר הרפשרי מבחינת עבודה. שוכר דירה ב 10k וגם משכיר דירה ב 10k. אתה טוען שניתן לקזז את ההוצאה על שכירות מההכנסה משכירות?

🕒 פורסם בתאריך: 16/06/2022 22:49

נדמה לי שלא הבנת אותו נכון. אין קשר לדירה שאתה שוכר, אלא לקיזוז הוצאות משכנתא ופחת על הדירה שאתה משכיר, שמתקזזים עם חבות המס שלך.

🕒 פורסם בתאריך: 16/06/2022 22:53

אתה צודק לגמרי, ואני לא יודע איפה ראית בדברים שלי שכתוב אחרת.

🕒 פורסם בתאריך: 16/06/2022 22:58

מהניסוח שלך אפשר להבין בטעות שיש איזה ריבית מסוימת שנקבעה מראש ובהתחלה משלמים בעיקר אותה וכשהיא מסתיימת משלמים את הקרן.

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2022 05:23

אמת

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2022 05:29

הי

יש מספר שיטות לחישוב מס על הכנסה משכירות בישראל,

בכל מקרה מומלץ לבדוק לגופו מה נכון יותר לדווח,

שיטת הדיווח של מינימום 31% מס ומעלה בהתאם למס השולי משכר העבודה,

מאפשרת לקזז הוצאות שונות כמו תיקונים בנכס, ביטוח, פחת שיפוץ (במשך 10 שנים), פחת מבנה, ריבית של המשכנתא....

ניתן להגיע בשיטת דיווח זה לתשלום מס מופחת או לאי תלום מס לחלוטין על השכירות החודשית.

שיטה זו מומלצת בעיקר כאשר יש דירה אחת להשכרה והבעלים שוכר דירה אחרת במקביל,

כאשר לוקחים בחשבון אפשרות מכירת הדירה בעתיד, זה יחשב לדירת מגורים רגילה ולא ישולם מס רווחי הון עד לסכום של 4.5 מיליון ש"ח אם אני לא טועה.

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2022 09:29

למה שיטה זו מומלצת בכיקר כאשר יש דירה אחת להשכרה והבעלים שוכר דירה במקביל?

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2022 09:36

גם אני אשמח להבין.

במיוחד בהנחה שהדירה המושכרת היא לא בעייתית ואין בה הוצאות גדולות.

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2022 10:19

רוני מתמצא בהשקעות בתל-אביב, אני מניחה שרוב הדירות שם מושכרות מעל מחיר הפטור ממס. הבעיה היחידה שאני רואה - חובת הגשת דו"ח שנתי למס הכנסה אם בוחרים במסלול מס שולי. למה אדם שיש לו דירה אחת בבעלותו ירצה להתעסק עם זה? איזה יתרון זה נותן לו על פני 10% מס?

@רוני

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2022 11:24

קודם כל הרבה אנשים בכל מקרה מגישים דו"חות למ"ה, כל עצמאי, כל שכיר בעל שליטה, כל אחד עם השקעות בחו"ל, כל אחד עם הכנסות גבוהות במיוחד וכו' וכו'

10% יכול לצאת הרבה כסף במקרים מסוימים, אם אפשר לשלם 0% או קרוב לזה אז למה לא?

מספיק שאת משכירה דירה ב8000 ש"ח לחודש זה כבר 9,600 ש"ח בשנה, וזה יורד מהשורה התחתונה!

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2022 13:14

אני מסכימה, אבל רוני לא דיבר על מי שבמילא צריך להגיש דו"ח שנתי אלא על מי שיש לו דירה אחת בלבד (שהוא משכיר). את זה לא הבנתי - מה היתרון של זה על פני 10% בניכוי הפטור החלקי?

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2022 20:39

במסלול של 10% אין פטור חלקי, זה 10% מהשקל הראשון ללא ניכויים.

במסלול המס המלא ניתן להגיע לשיעורי מס מאד נמוכים עד 0, בתלות בשיפוצים בדירה, בעיתוי הקנייה ושיעורי המימון, הרבה יותר מעלות הגשת דו"ח שנתי.

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2022 20:47

אבל כל זה נכון גם אם יש לך מספר דירות ולא רק אחת. אם אני מבין נכון, התהייה פה (וגם שלי) היא למה רוני ציין שזה יתרון כשיש לך דירה אחת.

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2022 20:54

איני רוני אבל בדירה יחידה יש באמת יתרון גדול: אין מס שבח.

הפחת הוא לא באמת הוצאה מוכרת, הוא בסה"כ דחיית מס למכירה, במקרה של דירה יחידה אנו מקטינים ואף מאפסים את המס על השכ"ד ובכל מקרה לא נשלם מס במכירה.

באם יש כמה דירות אז את כל המס שלא שילמנו בשכ"ד בגלל אלמנט הפחת אנחנו נשלם במכירה.

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2022 21:06

אבל גם במסלול של 10% וגם במסלול המיסוי המלא אי אפשר לקזז פחת במכירה כאשר יש חובת מס שבח. במילים אחרות, לא משנה באיזה מסלול תבחר למיסוי שכר הדירה, במכירה (במידה ויש מס שבח) תידרש להפחית ממחיר הקניה את הפחת - בין אם הזדכית בגינו במהלך השנים ובין אם לאו.

אם אין מס שבח, זה גם כן לא משנה אם הזדכית על הפחת או לא, אלא מהו המסלול שמייצר לך את חובת המס המינימלית לאותה שנה (וזה משתנה לפי סך ההוצאות שאתה יכול לקזז ואחוז המס שלך).

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2022 22:42

זה בדיוק מה שאני ורוני אומרים.

באם יש לך דירה יחידה אתה יכול להנות מהפחת בתור הוצאה מוכרת במסלול המס המלא ולא רק דחיית מס.

באם כן תשלם מס שבח הפחת הוא לכל היותר דחיית מס בלבד.

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2022 22:54

מה שאתה אומר מסביר למה עדיף לא לשלם מס שבח על פני כן לשלם מס שבח, אבל לא מסביר למה המסלול המלא עדיף על מסלול 10% דווקא בדירה יחידה לעומת הדירה השנייה.

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2022 23:33

אני ממש לא אומר שזה עדיף, אני אומר שזה אולי עדיף, כל מקרה לגופו.

בסך הכל אומר שבדירה יחידה יש במסלול מס המלא "בונוס" בניגוד לדירה לא יחידה.

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2022 23:43

מסכים עם האמירה באופן חלקי.

ממה שאני מכיר - במכירה סכום מס שבח שישולם אינו תלוי במסלול המיסוי שנבחר במהלך השנים על השכירות.

לכן השיקול של איזה מסלול מיסוי לבחור על השכירות צריך להיות זה שבו גובה המס הוא הנמוך ביותר לאותה שנה לאותה דירה (עם כוכבית - כשיש כמה דירות צריך לבחור לכל דירה את המסלול שייצר את חבות המס הכוללת הנמוכה ביותר) - וזה לא משנה אם זו דירה יחידה או שיש דירות נוספות.

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2022 23:49

אחלה, זה נכון, אבל לא קשור למה שרוני כתב ואני פירשנתי.

ברשותך: מיצינו.

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2022 11:14

נכון

השקעה בדירה בתל אביב

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן