המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 29/11/2020 23:07

היי,

אני בגיל 26 , וברשותי סכום של 400K .

אני ואבא שלי חושבים להשקיע בדירה בסך 1.2M ( סה"כ מדובר 50/50 בהכל ).

כלומר אני שם 600 , אבא שלי 600 וכנ"ל להוצאות הנלוות של הדירה..

אני בעקרון זקוק לאזור 250K לבצע את העסקה ( הלוואה/משכנתא).

חשבתי לבצע מינוף כזה שאני לוקח 800K משכנתא לטווח ארוך ( החזר 3.5K+-) ולוקח 200K מזומן מאבא שלי וקונה תדירה.

ואז אני נשאר עם אזור ה-650K ועם קצת מאמץ של שנה - שנתיים להגיע ל-800K ולקנות דירה נוספת קטנה יותר.

מהשכירות של הדירה הראשונה - אני משער שאוכל להכניס 2-2.1K בחודש.(עבור החלק שלי בדירה - 50%)

ומהדירה השניה 2.7-3.1K +- (עבור החלק שלי - 100% מהדירה).

מבחינת הכנסה - יש לי הכנסה יציבה ויכולת לעמוד במשכנתא (3.5K בחודש +-) גם ללא הכנסה מהשכירות מהדירות)

המטרה זה לא לקחת עוד משכנתא על השנייה אלא לקנות משהו יותר קטן בסכום שהצלחתי לצבור!

(נקודה נוספת חשובה - יש לי לאבא שלי גב כלכלי יציב עם נכסי נדלן בסך 3.5M ללא משכנתא)

כמובן שכל מה שרשמתי זה בתיאוריה ( מניח שיש +- 10% שאצטרך להוסיף לסכומים שנקבתי)

מה אתם חושבים ? עדיף להסתפק בדירה אחת עם משכנתא/הלוואה של 250K ?

או למנף את העסקה ככה שאוכל לרכוש עוד נכס מניב עם משכנתא גדולה יותר...?

אשמח גם אם יש לכם רעיונות נוספים למינוף או דרך אחרת שנראת לכם עדיפה ויעילה יותר ..

🕒 פורסם בתאריך: 29/11/2020 23:08

שני = שתי.

סליחה סליחה סליחה.

בהצלחה עם הדירות!

🕒 פורסם בתאריך: 29/11/2020 23:10

חחחחח , צודק!

🕒 פורסם בתאריך: 29/11/2020 23:23

אם המטרה היא לעשות כמה שיותר כסף אז תציב את 2 האלטרנטיבות באקסל, תביא בחשבון גם מיסוי, בלת"מים וכו' ותחליט מה שיותר כלכלי לך.

אם המטרה היא לרכוש כמה שיותר נכסים אז כמובן שהאפשרות השנייה עדיפה.

🕒 פורסם בתאריך: 30/11/2020 00:34

המטרה זה ליצר סוג של "הכנסה פסיבית" דרך שכירות לטווח ארוך מהדירות האלו...

אולי לקחת "הלוואה קטנה" ולסגור זריז את אותה יהיה עדיף יותר כי אוכל בטווח קצר יחסית ליצור סביב ה-2000 פסיבי...

ואם 2 דירות יקח לי כביכול יותר זמן להפיק את הסכום הזה כי בסופו של דבר תמהיל משכנתא כזה יתפרס על 25-30 שנה.. שאצטרך לשלם לפחות 3.5 בחודש מה שיגרום לי גם על 2 הדירות לגרד את ה-1500 פסיבי ..

אעשה בדיקה גם עם אקסל , תודה.

🕒 פורסם בתאריך: 30/11/2020 10:11

עד כמה שאני מבין, בהנחה שאת הדירה הראשונה אתם מתכוונים לרשום כ-50ֿ/50 באופן רשמי - התוכנית שלך לא ישימה. אתה בעצם מתכונן לבקש מהבנק הלוואה של 130% על החלק שלך, ודברים כאלה לא קיימים בארץ. כמובן, אם אתם מתכוונים לרשום את הדירה רק על שמך הדבר יכול להיות אפשרי.

🕒 פורסם בתאריך: 30/11/2020 19:20

לא הולכים לרשום 50/50 ( על הנייר הדירה שלי ב-100%)

אפשרי זה כן, השאלה אם כדאי ?

🕒 פורסם בתאריך: 30/11/2020 20:48

אני הייתי מחפשת נכס בודד יקר יותר שכבר ייקח לך את כל הכסף שאתה מעוניין להשקיע עם משכנתא ויניב לך (ולהורים) יותר שכר דירה. יש ייתרונות מיסוי רבים בהחזקת נכס נדל"ן בודד וחבל לוותר עליהם.

בהנחה והדירה על שמך ולאבא שלך יש מזומן 600K, אז יש לכם מליון שקלים הון עצמי מבחינת הבנק.

נשמע לי סביר לקנות נכס ב 2M (ולהתחלק בשכר דירה לפי התרומה הכספית של כל צד).

🕒 פורסם בתאריך: 30/11/2020 22:34

מודה שלא הבנתי את מתווה ההשקעה.

התחלת בזה שאתה ואבא שלך רוצים להשקיע, ואז זה עבר לזה שאבא שלך משלים לך חלק מההון?

בכל מקרה, הייתי חושב פעמיים לפני שאני מתמנף בטירוף בעולם חדש לי, כשאין לי עוד כסף ספייר בצד, תוך כדי שאני מסכן את הכסף של אבא שלי.

🕒 פורסם בתאריך: 30/11/2020 22:58

הצגתי פה כמה אפשרויות שחשבתי עליהם..

1. להשקיע 50/50 בדירה ( היא נרשמת עלי באופן מלא ) אבל מבחינת הכנסה משכירות אני ואבא שלי חצי חצי. (פה אני לוקח משכנתא/הלוואה של 250K )

2.להשקיע 50/50 בדירה ראשונה ,אך לקחת משכנתא של 800K ולשים סה"כ הון עצמי של 400K של אבא שלי ואז אני נשאר עם 600K מזומן (200 של אבא 400 שלי) ואז לנצל את ה-600K האלה להשקעה הבאה בנכס הבא כמובן בהנחה שהדירה נרשמת עלי באופן מלא. (כנראה ההשקעה הבאה תהיה 2-3 שנים אחרי.. כדי להגדיל את ההון ולקנות דירה באזור סביר..)

מה דעתך?

🕒 פורסם בתאריך: 30/11/2020 23:12

נתחיל מזה שלא הייתי מסכן את הכסף של אבא שלי, ולא נכנס להשקעה עם בן משפחה.

בלי קשר, הייתי מתחיל בדירה אחת, רואה שזה מתאים לי, ומשם מתקדם.

🕒 פורסם בתאריך: 30/11/2020 23:35

לא רואה פה כמעט "סיכון" כמו שאתה מציג את הדברים...

מדבר על דירה בעיר אשדוד שהערך שלו לא בדיוק יורד, ותמיד תוכל למכור את הנכס בסופו של דבר..

אני לפחות לא רואה את הסיכון שאתה מדבר עליו , לפחות לא על ה-50% שאבא שלי שם.. (האר את פני אם אני טועה...)

בנוגע לעסקים עם משפחה אני מסכים איתך לחלוטין ,

אבל עם אבא לדעתי זה קצת שונה , בסופו של דבר הוא יוריש לי ולאחים שלי את הנכסים שלו.. הוא פחות מסתכל על זה כ"עסק" כמו שאתה רואה את זה.

וברור שאני מדבר על להתחיל עם דירה אחת , ורק לאחר כמה שנים לקנות נוספת ..

הקטע שאם אני לא ימנף על הדירה הראשונה יקח לי המון זמן לצבור הון לדירה נוספת.. זאת השאלה האם לבצע מינוף כזה או עדיף שלא..

🕒 פורסם בתאריך: 01/12/2020 00:49

אתה לא קונה את העיר אשדוד, אתה קונה דירה אחת בעיר אשדוד במיקום מאוד ספציפי.

היית בשכונה? הסתובבת בה? דיברת עם אנשים? מתווכים? בדקת מה הביקוש לשכירות שם ומה היצע הדירות?

תתפלא לדעת שלא כזה פשוט למכור נכס, בטח לא בפריפריה, בטח לא במחיר שאתה כמוכר דורש.

הזמן הממוצע לדעתי כיום הוא שנה ו-8.

אין הבדל בסיכון אם זה הכסף שלך או שלו. והסיכונים יכולים להיות רבים: שוכר שלא משלם, אי מציאת שוכר, ירידת מחירי נכסים, עליית ריביות לטווח הארוך וירידת שכירות.

כמו שאבא שלך רוצה לעזור ולשמור עלייך, תשמור גם אתה עליו. תוודא שלעזור לאחים שלך ולך לרכוש נכסים זה לא צעד שמזיק לו.

בלי קשר, הוא יכול לרכוש נכסים בנפרד ולדברייך בעתיד הם יעברו אליכם. אני לא רואה למה צריך להיכנס לעסקה הזאת יחד.

נו ואם תמנף אותה ותחליט שלא מתאים לך לקנות עוד דירה / מחירי הדירות ירדו ולא תרצה לקנות / כל סיבה אחרת שתגרום לא לקנות את הדירה?

תחזיר את הכסף ותשלם קנס + הריביות שכבר שילמת?

🕒 פורסם בתאריך: 01/12/2020 01:46

ברור לי ובגלל זה עושים חקר שוק ,דיברתי עם מתווכים ואנשים ועדיין חוקר את האזור , ואני כבר התמקדתי על רובע מסויים בעיר שהדרישה לשכירויות שם גבוהה במיוחד..

ברור לי ובגלל הזה כל עוד אני משקיע את הכסף שלי תהיי בטוח שאני יעשה חקר שוק חזק.

אבא שלי רכש נכסים בנפרד ותאמת גם באותה שכונה שאני מתעניין בה .

ברור שהוא יכול לרכוש בנפרד אבל כרגע אין לו 1.2-1.3 במזומן לקנות עוד דירה , אלא חצי מזה.. ( והוא לא רוצה להכנס לסוגי הלוואות למניהם בשביל זה..)

כאילו אם הוא לא ישקיע בדירה נוספת כנראה שהכסף יעמוד בבנק או בתוכנית חסכון מאוד שמרנית.

אממ תלוי בקנס ובשאר התנאים , קשה לפעול בסיטואציה כזאת על רגל אחת. יש כאן בעייתיות מסוימת.

🕒 פורסם בתאריך: 01/12/2020 02:34

אני הייתי בוחר דירה אחת ולא שתיים מכמה סיבות:

1. יתרונות מיסוי בדירה אחת, גם מס רכישה שתצטרך לשלם על הדירה הנוספת, וגם מס שבח אם תרצה למכור את אחת הדירות.

2. שאתה קונה 2 דירות זולות, אתה כנראה מתפשר על משהו: נכס יותר ישן, איזור יותר בעייתי (אופציה לבעיות עם שוכרים).

3. המינוף שאתה מדבר עליו לרכישת דירה נוספת הוא יותר יקר ממשכנתא רגילה. בנוסף אם המשכורת שלך לא גבוהה וכבר יהיה לך משכנתא אחת, לא בטוח שתקבל תנאים טובים מהבנק עבורו.

4. בכל מקרה בשביל לקנות 2 דירות צריך קודם לקנות אחת. אפשר להתחיל באחת, תתקדם, ותראה בהמשך מה יקרה בלי להכנס להרפתקאות מיותרות.

🕒 פורסם בתאריך: 01/12/2020 07:21

אני חושב שאם אבא שלך הוא בעלים של דירה סעיף 2 לא אפשרי מבחינת המשכנתא (אלא אם כן הוא מתחייב למכור את הנכס עד שנה וחצי).

המימון מעל 50%.

🕒 פורסם בתאריך: 01/12/2020 10:12

יש לך 400k מזומן, אבא שלך יכול לתת לך 200k נוספים, ואתה תיקח 50% משווי הנכסים שתרכוש.

(אם אבא נכס אזי המימון שתוכל לקחת כנגד הנכסים גדל).

יש כאן טרייד-אוף די טריוויאלי,

1. אתה יכול לקנות בעצמך את ה1.2m גם ללא העזרה מאבא.

ככל הנראה נכס עם פרופיל שוכרים טוב יותר, נכס יחיד, פחות התעסקות .

2. אתה יכול להביא 2 קטנים כמו שאמרת (כאן אתה צריך את אבא )

עליית ערך.

אם בדקת את השוק, ונוח לך להתעסק עם שכירויות באשדוד + עם פרופיל השוכרים של נכסים מסוג זה ומאמין באזור ולוקח בחשבון בלתמים בנכסים למה אתה מעדיף שלא?

*וודא שהנכס על שמך בלבד כדי שניתן יהיה לקחת מימון.

*כדאי לוודא שאין בעיה עם האחים ולעבוד על הסכם איתם/צוואה , בהנחה ואתה שותף עם אבא , שכל האחים מתחלקים מהחצי של אבא (אלא אם לאבא יש תכנון חלוקה אחר… בקיצור מניח שהבנת)

לי נראה שאתה בעד 2 נכסים מאשר 1… תכתוב מה הסיבות לקח

🕒 פורסם בתאריך: 01/12/2020 19:05

נכון , עבר לי בראש...

אני דווקא דיי סגור על האזור באשדוד וסוג הנכס שארצה לקנות (ממשיך לחקור אבל בסה"כ דיי סגור) ,

מבחינת האחים הכל יחולק שווה בשווה בסוף , ואין בעיה...

למה אני חושב על 2 נכסים ?

1. אני מאמין שעם מספר נכסים במחירים זולים ניתן להשיג תשואה יותר טובה מאשר עם נכס אחד "יקר יותר"...

2.מינוף של הון - כרגע יש לי הון להשקיע + הון של אבא - לא עדיף למנף אותו ככל שניתן עם משכנתא? (כמובן שהנחה שהמשכנתא סבירה ויש לי יכולת עמידה בה)

3. בסופו של דבר אני מסתכל על קדימה ובסיטואציה של שתי דירות התרחיש שלי כזה:

דירה ראשונה - הכנסה 2-2.1K בחודש (50% משכירות) , דירה שניה לאחר שנתיים (לחסוך עוד קצת כסף) - הכנסה 3K.

לאחר נגיד 25 שנה שהמשכנתא פרוסה אליה (3.5-4אלף בחודש) - נשארתי עם 2 דירות. ( אבל יש לי תזרים חיובי של 1000 שקל +- בחודש)

לעומת תרחיש דירה דירה עם הלוואה קטנה/משכנתא קטנה:

השקעה בדירה אחת - הכנסה 2.1K בחודש (משכנתא/הלוואה 200K) אז לסיים את המשכנתא בטווח היותר קצר.

כמובן שאחר כך ניתן להמשיך לחסוך ולנסות להגיע להון נוסף לדירה שניה..

עוד פעם אני לא בטוח שלבצע את המינוף לקניית 2 דירות הוא כדאיי , אני לשמוע עצות וכיוונים נוספים..

🕒 פורסם בתאריך: 01/12/2020 19:51

למה צריך פה אמונה? תפתח אקסל ותבדוק!.

דווקא דירה אחת תאפשר לך מינוף גבוה יותר.

אם המטרה שלך היא לסיים את המשכנתא מהר אז למה למנף כמה שיותר עם משכנתא? אתה כותב פה דבר והיפוכו.

🕒 פורסם בתאריך: 01/12/2020 20:34

בדרך כלל אתה כנראה צודק, אבל מהנסיון שלי לכל כלל יש יוצא מהכלל.

קח את הנכס שלי לדוגמא 2.2M תשואת שכירות של בערך 9K לחודש, (יחידת דיור + בית פרטי מרכזי) תוסיף 90K מערכת סולארית ואתה כבר על 10.3K לחודש תשואת שכירות (300 אני שמה בצד לתחזוקה). אז 10K הכנסה חודשית. אתה על קצת יותר מ 5% תשואה כדירת השקעה.

הנכס שלך: 1.2M ושכירות של נניח 4.4K אתה על 4.4% תשואת שכירות.

עכשיו אשדוד מול באר שבע, לך תדע יכול להיות שהנכס שאתה קונה השקעה טובה יותר כי מחירי הדירות יעלו וכו'. אני לא מאוד מבינה בזה, אבל כהכנסת שכירות לדעתי יש לי נכס גם יקר יותר וגם מניב יותר. אז באופן עקרוני קיימים נכסים כאלה. ואם תמצא אחד תחסוך לא מעט מיסוי, וגם תוכל לקחת משכנתא של עד 75% במקום עד 50%.

אגב הפתעת אותי לטובה עם אשדוד כי הדירה שאתה קונה מניבה בערך כמו דירה בשכונה שאני מכירה.

🕒 פורסם בתאריך: 01/12/2020 21:08

אני בוחן את האופציות , נראלי הבנת שאני לא בדיוק סגור על זה.. (האם לצאת למשכנתא קצרה/ארוכה למנף/לא למנף וכו'..)

קשה לי להגיד אם המטרה שלי לסיים מהר את המשכנתא ,

המטרה הכללית שלי היא ליצור תזרים חיובי מהדירה כמה שיותר.. (בסוף אני רוצה להפיק ממנו הכנסה פסאיבית ככל שניתן לטווח הארוך...)

אני לא מחפש עסקה לטווח הקצר פליפ ורווח על מכירה.

אם אפשר לשאול , באיזה אזור בארץ הנכס שלך?

באמת שהנכס שלך מבחינת תשואה מדהים, עשית עסקה מצויינת :)

המטרה זה מן הסתם למצוא עסקה טובה באשדוד, אבל +- 4% זאת תשואה מצויינת לאשדוד באופן יחסי.

🕒 פורסם בתאריך: 01/12/2020 21:22

ברגע שהגדרת מטרה צריך לחשוב מה הדרך הטובה ביותר להגיע אליה, במקרה שלך זה פשוט: רכישת דירה 1 בלבד עם כמה שפחות משכנתא וזאת בהנחה שאתה רוצה את התזרים החיובי כמה שיותר מהר.

🕒 פורסם בתאריך: 01/12/2020 22:25

שוב, לא ממש ברורה לי המטרה.

מצד אחד אתה כותב ב1 שלדעתך ניתן להשיג תשואה טובה יותר באמצעות נכסים קטנים.

מצד שני ב2 אתה רוצה מינוף כמה שיותר גבוה .

מצד שלישי אתה רוצה תזרים כמה שיותר גבוה וכמה שיותר מהר.

לדעתי,

תפתח אקסל ותכניס נתונים עבור אופציה שאתה רוכש לבד 1.2m.

שאתה רוכש עם אבא 1.2m ובהמשך ממנף.

שאתה ואבא רוכשים 2 דירות ובהמשך ממנף.

תחליט האם אתה רוצה תזרים גדול וכמה שיותר מהר ,

כמה זמן מוכן להשקיע עד שקוטף את הפירות וכו'..

מוזמן לשתף תמונה מהאקסל .

🕒 פורסם בתאריך: 02/12/2020 07:16

90K בשנה ממערכת סולארית? הגיוני?

🕒 פורסם בתאריך: 02/12/2020 09:04

העלות הכוללת של כל הפרוייקט החשמלי הייתה כ90K והתשואה תהיה כנראה קצת מעל 15K לשנה. שיקללתי אותה בתוך השכירות.

🕒 פורסם בתאריך: 03/12/2020 12:01

קחי בחשבון שאומנם בב"ש יש המון ימי שמש, כך שהניצולת תהיה מצויינת, אבל מצד שני, הטמפ' הגבוהות בקיץ עלולות לגרום לבלאי מוגבר.

🕒 פורסם בתאריך: 03/12/2020 12:05

לקחתי בחשבון למדתי את הנושא הכי טוב שאני יכולה לפני שנכנסתי לפוזיציה. אני מאמינה שבתנאים של היום זו עסקה טובה, ומבחינתי זה חסין משבר כלכלי, ועוד פיזור סיכונים מעבר לשוק השכירות המקומי.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2021 01:07

האם תוכל לשתף כאן באיזה אזור באשדוד יש עסקאות טובות?

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2021 06:42

בבקשה לא להסיט את הדיון.

זה דיון אודות משכנתא ולא על מציאת נכסים, כבר פתחת שרשור בנושא אשדוד.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2021 09:42

היי

אני מציע לך לבנות תוכנית ליעד מוגדר, ולקנות נכס ראשון תוך מחשבה על רכישת נכס שני,

לגבי המשכנתאות חשוב לשמור על תזרים חודשי חיובי בנוסף ליכולת חסכון חודשי משמעותי שלך.

בהצלחה !

התייעצות מינוף 800K משכנתא לשתי דירות

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן