המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2021 09:55

היי,

כמו שציינתי ביומן מסע שלנו:

כדי לא לשלם מס רכישה על הדירה היקרה יותר, סביר מאוד שנמכור את הדירה הנוכחית ונשאר רק עם החליפית.

אחרי כיסוי המשכנתא והלוואות למשפחה אנחנו אמורים להישאר עם הון יפה במזומן.

אפשר לסגור איתו מסלולים במשכנתא ולחסוך ריבית/לקבל תשואה בטוחה של 3% ומטה ברוטו בערך.

אפשר להשקיע אותו בני"ע (אבל מפספסים את עניין ה"זמן בשוק", לא נתמנף עליו וכד').

אפשר להתמנף בעזרתו עוד ולקנות משהו בתחום הנדל"ן:דירה להשקעה - הרבה כאב ראש, התעסקות עם שוכרים, קורונה, אחזקה. תשואה לא גבוהה במיוחד על ההון. בהתחשב במס רכישה, צריך להחזיק המון זמן כדי להרוויח.

דירה על הנייר - אין כאבי ראש, צריך רק סבלנות. תשואה בסימן שאלה. בהתחשב במס רכישה, עלויות רכישה ומכירה, ריבית על המשכנתא כנראה תשואה בסדר (במקרה האופטימי) עם יתרון של אחזקה קצרה.

דירה להשבחה (פינוי בינוי, תמ"א) - ערבוב של כל החסרונות של דירה להשקעה עם תשואה בסימן שאלה. צריך להחזיק זמן בינוני כנראה.

דירה להשבחה (שיפוץ, חלוקה מחדש) - יתרון של אחזקה קצרה, בהתחשב במס רכישה, עלויות רכישה ומכירה, ריבית על המשכנתא כנראה תשואה אפס.

מגרש - אין כאבי ראש, צריך המון סבלנות. כנראה תשואה בסדר. צריך להחזיק המון זמן כדי להרוויח.

מגרש + בניה + מכירה ברווח - אין לנו מספיק גב כלכלי לזה.

לא מוצא פתרונות, אשמח לדעתכם.

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2021 10:35

השקעה בקרנות פרטיות (real estate private equity)

יתרונות: הכנסה פסיבית מנדל״ן, השבחה אקטיבית, יתרונות מיסוי

חסרונות: לא נזיל, דרישת השקעה מינימלית גבוהה, דיווח אמריקאי, פיזור נמוך (אלא אם כן דרך קרן), אין שליטה

השקעה בריט שנסחרות בבורסה

יתרונות: הכנסה פסיבית מנדל״ן, פיזור רב

חסרונות: חשוף לשוק ההון, אין שליטה

השקעה בריט לא נסחר (fundrise למינהם)

יתרונות: הכנסה פסיבית מנדל״ן, השבחה אקטיבית

חסרונות: נזילות מוגבלת, אין שליטה, פיזור בינוני

השקעה בהלוואות לפליפים בנדל״ן (landinghome, הלמן אלדובי)

יתרונות: הכנסה פסיבית מנדל״ן, חוב מגובה בנכס

חסרונות: נזילות מוגבלת, פיזור נמוך (תלוי בפלטפורמה-ישירות או דרך קרן), שליטה חלקית (תלוי פלטפורמה)

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2021 10:56

אפשר לשאול כמה תשואה אתה רוצה לראות מעמלך? זה קצת משנה את הפרספקטיבה.

בבאר שבע אני יודעת למצוא נכס להשקעה בחמישה אחוזים תשואה ברוטו משכירות. כרגע, התכנית שלי היא לצבור הון בנכסים כאלה אלה אם המניות ירגישו לי זולות בעתיד.

עוד משהו שמדגדג לי קצת באצבעות, זה לקנות דירת סטודנטים שעומדת ריקה כבר שנה בהנחה של 20 או 30 אחוז על מחירי טרום קורונה. (למי שאומר שנדל"ן לא יודע לרדת). ולחכות איתה שנה שנתיים עד שיחזור הסטודנטים. ייקרה אם ההכנסות של המשפחה יגדלו מספיק בזמן שזה עדיין אפשרי. יש לי יתרון יחסי ביכולת לאכלס דירה כזאת כי אני גרה במקום ונמצאת בקשר חברתי עם לא מעט סטודנטים.

קרן ריט זו דרך לא רעה לדעתי, כי אתה יכול לקנות כיום במחירים זולים שמשקפים את הקורונה . סביר שהביקושים יחזרו בסופו של דבר ואז הביקושים לנדל"ן יתאוששו. ספקולציה אישית שלי בכל אופן.

הבעייה היא מיסוי מסובך.

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2021 11:23

10% בשנה לדעתי.

למה סביר? למגורים זה משהו אחד, למשרדים זה משהו אחר.

אילו?

מיסוי מקסימלי כהכנסה

מיסוי?

לא הכרתי, מה המספרים שם?

מישהו פעם סיפר לי שהוא משקיע ב/דרך WealthStone, מכיר?

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2021 11:28

אני מניחה שהעולם ישוב למסלול אחרי שנתגבר על המשבר הבריאותי. חברות יחזרו להשכיר שטחי משרדים סטודנטים יחזרו ללמוד באוניברסיטה ולגור בקרבתה וכו'. כתבתי שזו ספקולציה, אבל דעתי היא ששנה או שנתיים מעכשיו אנחנו כבר בשגרה מלאה.

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2021 12:04

מה גילכם?

ציינת דרכי פעולות שונות, מה המטרה הסופית להשיג מהכסף? (אני מסיק מדברייך שהמטרה היא לאו דווקא הכנסה פאסיבית כלשהי, אלא למקסם את ערך הכסף).

ציינת גם 10% בשנה, זה פוסל לעניות דעתי את רוב ההשקעות המסורתיות בנדל''ן בארץ (buy & hold, brrrr), או לחילופין מצריך ממך עבודת שטח מאוד יסודית, סבלנות והבנה מאוד עמוקה בנדל''ן כדי למצוא עסקה שתאפשר לך להגיע לתשואה כזו.

אני אישית לא אוהב דירות על הנייר (אין לי יכולות אישית להשביח אלא רק לחכות שהזמן יעבור והערך יעלה בפוטנציאל), או דירות שאני לא יכול להשביח אותן, אני חושב שבנקודת הזמן הנוכחית בה נמצא הנדל''ן בארץ אחרי כ-14 שנים של עליות מחירים רציניות, חשוב מאוד למצוא עסקה שאתה כיזם יכול למקסם בה את הערך - מתחת למחיר שוק (כי הרווח מתחיל בקנייה), דירה שדורשת שיפוץ, דירה עם זכויות לא מנוצלות, איזור עם פוטנציאל אמיתי וממשי לעליית ערך והתחדשות וכו'.

פעם כל מי שזרק כמה מאות אלפים באיזור נורמלי וקנה דירה (גם מבלי לדעת מה הוא עושה), הרוויח הרבה כסף. היום המצב שונה מאוד.

נדל''ן הוא התעסקות, והוא כאב ראש לעיתים (אני רואה מדברייך שאתה יודע ומנוסה). יכול להיות שזה גם פחות מתאים לך וזה בסדר גמור.

לגבי קרנות והלוואות ליזמים - לא יודע מספיק אז לא אכתוב סתם. מה שכן אני יודע, שלי פחות מתאים לשים את הכסף שלי בידיים של יזם אחר. אם אני עושה דבר כזה, זה צריך להיות מישהו מאוד מקורב, ממקור ראשון, ובשקיפות מלאה.

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2021 12:37

זה דווקא הכיף + היתרון היחסי שיכול להיות לי.

כל עסקה תבחן בציציות.

מסכים.

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2021 20:22

לא כל אחד מתחבר לנדל"ן וזה בסדר .

מנית רק חסרונות, לכן לדעתי אין מה לנסות גם לשכנע אותך.

תשקיע בשוק ההון ובהצלחה!

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2021 22:26

יתרונות מיסוי לעומת מס דיבידנד רגיל מאחר שזה כמו החזקה ישירה של נדלן בארה״ב ויש לך שם מדרגות מס נמוכות יותר, צריך להתייעץ עם רו״ח בנושא.

לדעתי מיסוי כמו ריט בבורסה, אל תתפוס אותי במילה.

יש להלמן אלדובי קרן שמשקיעה בזה, חפש אצלהם בקרנות אלטרנטיביות. הם בעצם משקיעים ב-landing home. כל הנושא של הלוואות ליזמים לרכישת פליפים הוא תחום מאד חזק בארה״ב כי הם משרתים סגמנט שנפער בו בור כי היזמים לא רוצים לעבור את כל תהליך ההלוואה המסורתי בבנק כי זה לוקח זמן ועד אז הם מאבדים את העסקה. כמובן שיש פה סיכון לעומת נכס רגיל כי מבוצע בדרך כלל שיפוץ נרחב ומקיף שיכול להתארך מעבר לצפוי ויש יזמים שגם ינטשו את ההלוואה וילכו לפורקלוז׳ר. אבל לדעתי למי שלא רוצה להתעסק בנדל״ן בעצמו, זו דרך לא רעה לקבל 8 עד 12 אחוז תשואה עם בטחונות של נכס. אני אישית לא השקעתי כי אני בעצמי עושה פליפים ומשתמש בחלק מהפלטפורמות האלו עבור עצמי.

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2021 22:35

בארה"ב או בארה"ק?

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2021 23:08

בארה״ב, לא מכיר ארה״ק.

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 11:01

בעיה.

34/35

נכון. מתקיימים בכבוד ממשכורת שוטפת.

התחלות הבניה אומרות משהו אחר.

מה רע?

נגיד שכונה מאוד מבוקשת, בלי יותר מדי בניה חדשה, ועכשיו יש פרויקט חדש, אולי אחרון ב5-10 שנים הקרובות. לא שווה לבחון מספרים?

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 11:04

זה באמת כזה כאב ראש? מניסיוני כמשכירה עד עכשיו הכל היה טוב. נכון שהתשואה ממש לא גבוהה, אבל אם אתה לא מחפש סיכון זה אחלה. עליי לסייג שהדירה שלי נמצאת באיזור טוב כך שאני יכולה להרשות לעצמי לבחור את הדיירים.

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 11:35

פוטנציאלית, כן. לא חסר סיפורים.

בטח יחסית למניות, שאין סיכוי שיתקשרו אליך שיש נזילה מהצינור ביוב...

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 11:39

נכון, הכל תלוי בסיבולת הסיכון שלך ולמתי אתה צריך את הכסף. אני מעדיפה לשלם בכמה זמן הוצאות תיקונים אבל ששכר הדירה יגיע כמו שעון כל חודש.

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 14:22

זה כמו בכל תחום... מי שמסתכל עליו מבחוץ רואה את כל ההר המצטבר של הסיפורים המפחידים...

מי שלא משקיע בשוק ההון - גם רואה רק סיפורי אימה מול העיניים שזה מקום שמפסידים בו את המכנסיים.

המציאות בדכ שונה.

א. רוב האנשים נורמטיבים. רוב השוכרים לא עושים בעיות. ברוב המקרים בעולם מערכות בבית לא מתפוצצות על בסיס קבוע, ולא צריך כל הזמן לתחזק...

ב. כמו בכל השקעה - מגדרים סיכונים: רוכשים נכס באזור סביר, בודקים את השוכרים לפני, לוקחים בטחונות...

ג. שומרים קרן חרום למצב שיש צורך לפנות שוכר או לתקן דברים בבית.

אין השקעה בלי סיכון....

כל אחד בוחר את הסיכונים שיותר נוח לו להתנהל איתם...

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 14:25

בקיצור, מסכימה עם המשפט הזה :lol:

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 14:27

עוקב אחרי הנושא ומתעניין

לגבי ה״כאב ראש״, במידה והולכים על דירות יותר ״חדשות״ ולא מתעסק בדירות ישנות שצריכות שיפוץ, זה גם המצב?

תמיד נראה לי שקל להגיד את זה, אבל מצד שני יש המון אנשים שמנהלים דירות במקביל לחיים שלהם ללא הפרעה.

ספציפית אני גר בדירה משנת 98, יחסית במצב חדש, אין שום ממשק עם הבעל דירה. וגם לדיירים הוקדמים. מדבר על איזור 3-4 שנים שהוא לא שמע כלום מהדירה חוץ מצ׳קים.

מה שכן לגבי המס רכישה - אני כן באותו חשש. העניין במס רכישה שאתה בטוח ״מפסיד״ כסף על ההתחלה. אני תוהה אם יש דרכים להסתכל על זה בצורה אחרת.

אופציה אחרונה - מה לגבי מגרש, החזקה, ובניה שיש גב כלכלי?

מה שכן אם המגרש נקנה עם מינוף (כנראה שכן) באמת היתרון הכלכלי מוטל בספק כי יש לך התחייבות שלא משלמת את עצמה

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 14:31

זה הרבה ענין של מזל לאו דווקא חדש-ישן.

אבל גם דירות ישנות, אם תחשוב שחורות על כל כל כל מה שיכול להתפקשש, זה לא סוף העולם. אני הכנסתי את זה לקרן חרום שלי.

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 14:33

זה לא הפסד, זה חלק ממחיר ההשקעה. במקום לחשוב שהנכס יעלה X, הוא בעיני עולה X+Y

עכשיו השאלה אם שווה לך או לא

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 14:34

בעיני כל מה שעושה את הנדלן רווחי זה שהשוכרים משלמים לך על המינוף.

ככה אתה מרוויח בין אם השוק עולה, יורד או נשאר במקום.

בעיני זה המשחק של הנדלן

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 14:39

ו.... אזהרה חמורה מפני קניית מגרשים "לבניה עתידית והפשרה וכו" שמשווקים אגרסיבית באתרי חדשות וכו.

רובם לא יופשרו לבניה לעולם... למרות המצגות היפות ושהם מטר מכביש XXXX.

דעתי האישית, לא ממליצה וכו

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 14:42

בדר"כ התשואה במקרים כאלה יותר נמוכה מלכתחילה על חשבון פחות אחזקה.

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 14:43

בדרך כלל אי אפשר וצריך לעלות על הקרקע תוך X חודשים.

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 15:00

האמנם?

האם 3% תשואה משכר דירה זה נמוך? בעוד תשואה של עליית ערך בשנים האחרונות גם הייתה לא מבוטלת ובחלק מהמקרים גרמה לזה להפוך למעל 4%?

(אני באמת שואל)

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 16:34

אני לאחרונה התחלתי להסתכל על האזור, לא התרשמתי בצניחת מחירים דרטמטית כל כך באזור. למען ההגינות אני לא חי את השוק כמוך, יותר הסתכלתי על מודעות ביד 2 והשוואתי את המחיר המבוקש למחירים של מדלן בכתובות. אשמח להפניה לאזור עליו את מדברת, שזה המצב כמובן לא מייעצת וכו...

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 16:39

לא זה לא. אם תמכרי את הנכס מחר בבוקר הוא ימכר בX ולא בX+Y ככה שזה הפסד ממשי, ודאי ומיידי.

השוכרים לא משלמים לך על המינוף, הם משלמים לך שכ"ד.

ממש לא.

רק במגרשים עם חכירה מרמ"י, שזה אומנם רובם אבל לא כולם.

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 16:59

בטח.

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 17:26

תלוי למה אתה משווה.

באזורים מסוימים בתל אביב, למשל, 3% זה לא רע.

בכלל, בגוש דן, 3% יכול להיות סביר ,תלוי בכל מיני פרמטרים כמו מצב הדירה, איכות השוכרים, פוטנציאל השבחה וכו

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 17:28

היי

כדי להשקיע בנדל"ן מניב, צריך גישה חיובית ורצון להתאמץ ולהתמקצע, התמורה תהיה נהדרת,

אך אם הרצון הוא להשקעה שהיא שגר ושכח, נדל"ן מניב לא מתאים לציפיה זו.

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 17:32

לא יודע אם הייתה שם צניחת מחירים, מה שכן אני לא בטוח שבחזרה לשגרה, הביקוש יחזור להיות כמו שהיה לפני הקורונה, כי אנשים וסטודנטים התרגלו לעבוד/ללמוד מרחוק.

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 18:03

זה נכון לאוניברסיטאות... הן מתות לחזור לשיגרה וממש לא ממהרות לוותר על הלמידה הפרונטלית לטובת למידה מרחוק, לפחות לא בפקולטה שבה אני נמצא.

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 18:06

הסתכלתי על דירות בשכונה ד ליד האוניברסיטה - או גם זה לא מדוייק. הרושם שלי נובע מלדבר עם סטודנטים שחיים בדירות האלה, ומחיפוש של סטודנט ספציפי שממש מדבר עם מוכרים ומחפש את המציאה שלו. מה שהוא כבר מצא זו דירת 2 חדרים שמושכרת בימים כתיקונם ב1900-2000 ש"ח ובמחירי קורונה 1700-1600. לפני הקורונה היית מקבל כזאת ב500 אלף שקל פחות או יותר, ועכשיו אפשר לסגור עסקה ב 350K-380K. הוא בינתיים על הגדר כי הוא חושב על דירה יותר גדולה שיוכל לגור בה עם שותפים וייצא לו יותר משתלם. אני מקווה שלא יפספס. זו נשמעת לי עסקה לא רעה בכלל.

מה שאתה רואה ביד 2 זה פחות או יותר מחירים קפואים של לפני זה, אבל הזדמנויות קיימות כי יש מעט מאוד עסקאות וחלק מהמשקיעים מאוד רוצים לקפל את הפוזיציה מסיבה זו או אחרת, אז מי שרוצה למכור תוך זמן קצר יחיסית מוכן לרדת משמעותית במחיר.

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 18:54

כן, זה האינטרס של האוניברסיטה.

אבל קשה לי להאמין שהשגרה שהכרנו לפני הקורונה מבחינת עבודה/לימודים תחזור להיות מה שהייתה, מה שגם ישפיע על הביקוש..

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 19:59

מאריך את חיי ההשקעה וזה מצויין בעיניי, בטח שלנדלן.

נכון. אבל זה נתון שגם יכול להשתנות אם לדוגמה תהיה ממשלה שתתמקד בשיחרור קרקעות וצימצום בירוקרטיה להיתרי בנייה. יכול להיות גם שלא. אני רק אומר (ואתה בטח יודע טוב יותר ממני), שאין תשואת העבר משקפת את מה שיהיה בעתיד.

שווה. כמובן לא שולל כלום על הסף ואם המספרים מסתדרים אז מעולה.

פשוט כשמדובר בדירת קבלן, מבחינתי אין לי שום ערך יזמי להביא לעסקה.

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 20:15

אוקיי.

אז אנחנו רואים דברים ממש שונה....

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 20:16

אין עסקינן בראייה אלא בעובדות בלבד.

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 20:18

יש עובדות, ויש ניתוח של עובדות

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 20:23

בבן גוריון האוניברסיטה צפוייה להכפיל את עצמה מבחינת סטודנטים (וגם שטח). יכול להיות שהקורונה שמה גם כאן סיכון כי אולי יקצצו בהשכלה גבוהה. אבל מצד שני הם כבר עושים עבודות הכנה בונים עוד מעונות וקמפוס חדש וכו'. זה ממש קורה.

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 20:29

הש

השאלה לאיזה טווח ההשקעה.

אם זה לטווח קצר עד בינוני, יש סיכוי שיהיה קושי להשכיר (לפחות במחיר הרצוי) באזורים סטודנטייאלים.

אם זה לטווח הארוך, ויש לך כושר נשימה, יש הרבה מקומות מעניינים שכרגע לא משהו, אבל סיכוי טוב שיעלו בטווח הרחוק (מרינה אשקלון?...)

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 20:52

הקושי הזה זה בדיוק הסיבה שהקנייה תהיה זולה לדעתי. לי קל להחזיק בנכס כזה כי אני גרה לידו. לגבי המרינה באשקלון - כנראה שנשקיע רק ליד הבית.

מחפש הגיון בלהשקיע בנדל"ן בעידן בו יש מס רכישה ועלויות נלוות

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן