המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2020 21:25

רכשנו דירה.

השוכרים שבדירה מבקשים להישאר בה עוד כמה חודשים אחרי מסירת מפתח.

הם כרגע משלמים 6300.

החזר חודשי משכנתא מוערך - 8000 שח

תיכננו להתחיל לשפץ מייד כשנקבל מפתח, אבל אין לנו בעייה לדחות בכמה חודשים.

כמה שכירות הייתם מבקשים להארכה?

תודה.

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2020 21:33

6,300

גובה החזר המשכנתא אינו רלוונטי.

האם תיאמתם זאת עם הקבלן?

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2020 21:41

אז למה שזה ישתלם לי?

אני צריכה לשלם גם את ההפרש מהמשכנתא וגם שכירות לעצמי.

עוד לא נבחר קבלן.

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2020 21:46

כי קרן המשכנתא זה גם את משלמת לעצמך, החישוב הוא רק על הריבית.

חוץ מזה לא טענתי שזה משתלם לך, את יכולה שלא להאריך להם.

אז עוד לא בחרת קבלן ואת כבר יודעת שהוא יהיה זמין לעבודה בדיוק ביום של המעבר? עם קבלנים טובים צריך לקבוע חודשים רבים מראש.

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2020 21:48

יהיה בסדר.

אני מקושרת.

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2020 21:49

הדגשתי, ברשותך, את המילה "מבקשים"

יש להם חוזה? בתוקף? מה רשום בו?

בדרך כלל זה דברים שמסדירים בהחלפת הבעלות...

איך גובה המשכנתא שלך רלוונטי לכמה שהם ישלמו? ואם היה לך יותר/ פחות הון עצמי? ואם רצית לפרוס לתקופה קצרה/ ארוכה יותר?

זה משפיע על גובה ההחזר החודשי שלך

לא על התשלום שלהם

השוכרים ישלמו את מחיר השוק, במקסימום בתוספת פרמיה קטנה של "לא נוח לי לזוז הרגע"

האם יש לך סיבה לחשוב שהסכום שהם משלמים כרגע רחוק מהשוק?

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2020 21:52

אה,

ושכחתי את החלק הכי חשוב

@נולי

הללויה, מזל טוב!!!

בית בארץ הקודש ;)

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2020 21:52

החוזה שלהם מסתיים מס' ימים לפני קבלת מפתח.

הם משלמים כאלף מתחת למחיר השוק.

את גובה המשכנתא אני קבעתי מול הבנק ביחס ליכולת ההחזר החודשית שלי.

הם מבקשים ממני טובה.

נראה לי שלא יהיה חזירי מידי מצידי לא לרצות להיפגע מבחינת התזרים החודשי שלי.

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2020 21:53

בא לי למות מזה.

ממש.

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2020 22:20

לדעתי תסבירי להם את הסיטואציה שאת נמצאת בה.

את יכולה להגיד להם שאת יכולה להציע להם פינוי גמיש בתמורה לשכר דירה גבוה יותר זה לגיטימי לדרוש מהם לפחות את מחיר השוק.

במיוחד שזה משהו שלא סוכם לפניי

ושהם יחליטו אם מתאים להם או לא.

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2020 22:24

גרייס , אם זה אפשרי.

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2020 22:38

שיהיה במזל טוב.

אני מניח שאת מודעת שיש ויהיה לכם תזרים מזומנים שלילי.

אין מצב שהשכירות תכסה את המשכנתא.

התמונה האופטימלית הייתה אמורה להיות ההפך - החזר משכנתא 6300 ושכ״ד 8000.

אבל יש לכם את השיקולים שלכם.

למה צריך לשפץ? זה יכניס אתכם עמוק יותר לתזרים מזומנים שלילי.

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2020 22:53

@yossik

לא רוצה להספים אבל כמדומני ש @נולי מתכננת לגור בבית עם המשפחה, כך שההפרש משקף את פריימת הבעלות במיטיבה ;) ;) ;)

ולנושא השרשור:

הפער בין המחיר שהם משלמים למשכנתא שלך הוא, מנקודת מבטי, צפרדע שקצת קשה לבלוע...

אני גם תוהה האם 1,000 שח מתחת למחיר השוק זה תואם למצב הדירה, לאור השיפוץ הצפוי...

אבל תכלס', מה איכפת לך מה גודל הצפרדע בעיניי? השאלה מה היא בעיניהם, ולכן... תצטרכי לשאול... וול... אותם.

וכמו בכל משא ומתן:

1. תביני קודם מה גבולות הגיזרה שלך

2. תבהירי להם את הסיטואציה

3. תבקשי מהם את סכום המשכנתא

ירצו - ייקחו, לא ירצו - ייברחו

לך אין אינטרס שישארו, אז תשמרי על האינטרס שלך, מקסימום תחליטי כמה את מוכנה להפסיד Just to be nice...

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2020 22:57

לא היה ברור לי לפי הכותרת [נושא השרשור].

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2020 23:36

אני חושב שבמצב כזה אין מה לצאת נחמדים.

הסיטואציה המשפטית היא כזו, או שהם מפנים בזמן, או שהם לא מפנים ואז הם בהפרת חוזה.

הסיטואציה הכלכלית שלך היא, בור של 1700 ש"ח לחודש במידה ותסכימי לבקשה שלהם. לא רואה סיבה למה את צריכה להיפגע בגלל שהם לא מוכנים לעמוד בהסכמים שהם חתמו עליהם.

כפי שהציעו פה, את יכולה לסדר את זה במידה ותבקשי מהבנק שלך גרייס חלקי (משלמת רק את הריבית בתקופת הגרייס), ככה לא נצבר לך חוב כמו במסלול גרייס מלא וגם את נשארת עם תזרים חיובי. השאלה אם בא לך להתעסק עם זה בכדי לעזור להם.

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2020 23:36

אני לא מסכימה עם (רוב) אלו שאמרו שאין קשר למה שאת משלמת.

השוכרים היו אמורים לפנות את הדירה. את היית אמורה להיכנס (או לשפץ ואז להיכנס). עיכוב יגרום לך נזק כלכלי.

לדעתי את צריכה לראות מה מבחינתך מכסה את הנזק שנגרם לך. לדוגמא, העובדה שאת צריכה לשלם גם שכירות וגם משכנתא לא באה בחשבון. את צריכה שלפחות משהו מזה יכוסה על ידי השכירות המתקבלת. אם השכירות שלך כיום נמוכה מהמשכנתא הייתי מבקשת לפחות את עלות השכירות שאת צריכה להמשיך ולשלם. אם יש עוד נזק כלכלי אפשר לגלם גם אותו.

לא הייתי מנסה ״לגזור קופון״ עליהם (מניחה שהם במצב לא פשוט בעצמם) אבל אני גם לא חושבת שאת צריכה לספוג את ההפסד בגלל זה.

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2020 04:01

אני מבין שמדובר בשיפוץ רציני שאי אפשר לגור בדירה בזמן השיפוץ.

כל זמן שאת מתעכבת ומשפצת, את עדיין משלמת שכירות בדירה הנוכחית.

אז זה לא רק ה-1,700 הפרש בין שכירות למשכנתה, זה גם עלות השכירות הנוכחית...

אישית הייתי דורש מהמוכר את הדירה ריקה, אתמול.

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2020 05:46

נכון, אבל זה ידעתי מראש וחושב כחלק מהוצאות רכישת הדירה.

תואם. דירה כזו משופצת תעלה 8500.

נדבר איתם היום ונסביר להם שאנחנו צריכים לא לצאת בנזק..

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2020 07:36

מזל טוב והשתתפות בצערך :>

בקשר לשכר דירה תחשבי תמורת כמה שווה לך לדחות את השיפוץ והכניסה בלי קשר לגובה המשכנתה.

לדעתי במידה והמספר גבוה וגורם לאי נוחות או סירוב עדיף לא להיכנס לזה ופשוט לפנות את הדירה.

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2020 10:07

רעיון מצוין, בסוף זה תלוי איך אנחנו מספרים לעצמנו את הסיפור. אם התשלום החודשי של השוכרים מממן את השכירות שלך כרגע אז זה יכול לפצות על ההמתנה.

משתתפת גם :)

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2020 10:31

מסכים עם המגיבים מעליי לגבי זה שגובה החזר המשכנתא שלך לא רלוונטי לסיפור.

מה שכן רלוונטי זה הנזק שאת סופגת עקב הדחיה לעומת המצב שבו אין דחיה.

הנזק הזה הוא עיכוב בהשבחת הדירה שלך (עבור עצמך). ז"א שאת גובה מהם שכירות במשך חודשי העיכוב בתעריף נמוך יותר ממה שהיית גובה (מעצמך) אילו היית גרה שם לאחר השיפוץ. הדבר ההוגן לדעתי הוא לבקש שכירות ששווה לערך השוק של הדירה לאחר השיפוץ.

עם זאת, הצעד הזה ללא ספק ייתפס כ"חזירי" ולכן האפשרות הכי טובה היא לסיים את החוזה בזמן ולהסביר שאתם תיתקלו בבעיה תזרימית אם תדחו את כניסתכם לדירה מכיוון שהשכירות שהם מבקשים נמוכה מההחזר החודשי שלכם, זה כמובן לא הסבר נכון, אבל זה הסבר שיתקבל על דעתו של כל אדם סביר.

אם מצב השוכרים קשה במיוחד ואת מעוניינת לבוא לקראתם, אפשר להציע להם לשלם שכירות בגובה ההחזר, אבל שוב - את מפסידה מזה מחד והם עשויים לתפוס את זה כאקט נצלני במקום כאקט נדיב, ממליץ להימנע.

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2020 12:05

קראתי שוב ושוב ולא הבנתי את הלוגיקה שלך.

ואפשר בגובה שכר הדירה שנולי משלמת כרגע. כך היא לא משלמת בו זמנית על 2 קורות גג.

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2020 12:34

זה באמת קצת לא ברור, אנסה להסביר:

הנחות (לשם המחשה בלבד, אף אחת מהן אינה קריטית):

זמן השיפוץ - 3 חודשים

זמן הדחיה (במידה והשוכרים נשארים בדירה) - 3 חודשים.

מחיר שוק שכירות לפני שיפוץ - 7300 ש"ח

מחיר שוק שכירות אחרי שיפוץ - 8500 ש"ח

אני מסתכל על זה מנקודת מבט של בעל הנכס המניב (כל השאר אינו רלוונטי), לטווח של חצי שנה מהיום.

תרחיש א - הדירה מתפנה מחר בבוקר, 3 חודשי שיפוץ ואז הדירה מושכרת במחיר שוק אחרי שיפוץ לעוד 3 חודשים (לא רלוונטי למי).

תרחיש ב - הדירה מושכרת ל-3 חודשים לדיירים הנוכחים במחיר שוק שלפני השיפוץ, ואז יש עוד 3 חודשי שיפוץ.

ההכנסות של תרחיש א - 3 חודשי שיפוץ אין הכנסות, 3 חודשי שכירות במחיר של אחרי שיפוץ זה 8500*3.

ההכנסות של תרחיש ב - 3 חודשי שכירות במחיר של לפני שיפוץ זה 7300*3, 3 חודשי שיפוץ אין הכנסות.

ההוצאות של שני התרחישים זהות - תשלום משכנתא במשך 6 חודשים, ללא קשר למצב הנכס (לכן גם אמרתי שגובה החזר המשכנתא לא רלוונטי, כי הוא זהה בכל תרחיש ללא תלות בשום דבר)

אחרי 6 חודשים - המצב נשאר זהה בשני התרחישים (הדירה כבר משופצת ומושכרת במחיר של אחרי השיפוץ).

בתרחיש ב' - @נולי כבעלת הנכס המניב מפסידה את ההפרש בין השכירויות.

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2020 13:24

לפי דעתי זה בכלל לא משנה מה האנשים רוצים. האם את יכולה לעמוד בזה מבחינת התוכניות שלך? אם כן, נסמן וי אחד.

עכשיו, כמה זה יעלה לך לעומת האלטרנטיבה? לקחת את ההפרש, לחלק לשלושה חודשים ולהגיד שזה המחיר של השכירות שאת צריכה לקבל בשביל הדחיה. אם זה יוצא גם 15000 ש"ח בחודש, זה לא ענינך. זה בדיוק כמו שמוכר בחנות, במצב רגיל, לא ימכור לך בהפסד. הרי את לא התחייבת כלפיהם שתהיה אפשרות להמשיך ולגור בדירה עוד שלושה חודשים. מי שלא רוצה לקנות ב"חנות", לא חייב.

אני יכולה לספר לך שחברה שלי היתה במצב דומה למוכרים שלך ומצאה דירה אחרת להשכרה לטווח קצר שהיתה קטנה משמעותית מהדירה שמכרה. המשפחה הצטופפה כמה חודשים והם שילמו חצי משווי השכירות בדירה שפינו. לפעמים תגידי לא ואפילו תעשי לאנשים הטבה כלכלית... לא תמיד צריך להרגיש לא נעים כשאומרים לא.

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2020 15:54

קודם כל מזל טוב על הרכישה!

קודם כל צריך להבין מה קורה עם החוזה? מן הסתם זה חוזה שאתם לא עשיתם, האם יש להם אופציה להארכת החוזה? אני חושב כמו אורי ש-6300 ש"ח זה הגיוני, אבל במקביל אפשר לדבר עם השוכרים על תשלום פיצוי של התייקרות ל-7,000 ש"ח לחודש, כך אתם מקטינים את ההפרש ומנסים לדאוג שהקבלן יתחיל את השיפוץ מיד לאחר הפינוי. אם הקבלן פנוי בכל יום שתקראו לו סימן שצריך לבדוק את הקבלן בציציות.

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2020 17:53

+1

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2020 18:04

הייתי ממשיך לדרוש 6,300 שכר חודשי.

מזל טוב !

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2020 18:40

לא.

כאמור, אנחנו מסודרים.

לא בטוח שניקח קבלן. יש מצב שאני אוספת סינים מהרחוב.. יש לנו ידע ונסיון בגלל זה אני לא מודאגת בכלל.

בכל מקרה דיברנו היום, והבנו את הסיטואציה מולם. אעדכן.

כמו שאמר אייל שני:

זה או הצלחה ענקית, או רוב הסיכויים התרסקות איומה.

תחזיקו אצבעות.

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2020 23:30

סביר גם.

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2020 23:31

בהצלחה תעדכני.

🕒 פורסם בתאריך: 27/06/2020 22:44

היי @נולי

מה עניינים?

הבטחת לעדכן...

סתם, בכיף שלך, רק מתעניינת... מה שלומכם?

שכירות שתכסה את המשכנתא?

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן